今年国庆黄金周前，房地产连服三粒大补丸，“救市”政策密集出台。
从8月25日认房不认贷、贷款利率下调、9月20日限购政策松绑等多方面利好刺激。利好刚需、改善客户，反映了高层进一步让利购房者，多维度释放住宅需求。
据广州中原研究发展部监测，2023年十一假期广州一手住宅实际开盘/加推约3166套，较去年同期增加66%。
今年十一推售主力集中在外围，大多采用降价、一口价促销策略，而番禺得益新政限购松绑东风加持，整体去化表现相对亮眼。
关于2023年广州十一假期楼市分析，且看本篇解读：
一.开盘推售总结：多条重磅救市调控加持，开发商推货心态明显改善
得益于经济环境的复苏，高层多次出台救市政策刺激，有效修复行业信心。
今年国庆黄金周开盘数量、推货量比去年十一分别增加47%、66%。
开发商心态有明显改善，主力推新区域为番禺（951套）、增城（906套）、黄埔（350套）、白云（188套）。
广州中原研究发展部认为，今年“十一”楼市存在以下特征：
一.国庆假期与中秋假期重叠，不少买家出游、返乡。
今年中秋国庆假期，是优化疫情防控以来的首个金秋长假，又恰逢双节相连；
导致不少买家已提前安排了出游和返乡计划，十一假期客户外流，政策礼包成效有待后续市场陆续呈现。
二.避免假期客户外流影响，多个优质全新大盘提前抢跑。
由于今年中秋叠加国庆假期，大批客户假期外流是可预见的情况。因此，9月下旬以来，广州有多个全新优质大盘提前抢跑；
如联投文津府、中建精诚壹号、万汇天地•朗庭等，由于该项目周边地缘客户购置意向较强，率先以“内购”的形式开盘成交，部分项目已获得不错的成交去化表现。
三.限购政策松绑调整，市场成交表现分化。
享受限购政策松绑红利，番禺当属今年黄金周的“当红炸子鸡”，多个盘首日去化达30%以上。
而外围南沙、增城等区域整体去化表现并不理想，不少项目首日加推去化仅个位数水平，市场销售氛围略显“安静”。
二.区域总结：增城、番禺推货占“半壁江山”
今年十一假期广州超过5成推货量集中在增城、番禺两区。
其中，增城十一假期推货量（764套）较去年同期增长75%。
虽然去年增城商住地供应量大幅减少，但部分热点板块，开发商手上余货仍相对充足；
推货量直逼2019年，增城本次推货均以旧盘加推为主，尤其是朱村板块。
另外，番禺作为今年黄金周的“主角”之一，整体推售节奏明显加快，推货量同比去年同期增加近4倍（达951套）。
板块方面，今年十一假期广州共有22个板块开盘或加推，整体去化率约20.3%。
本次十一假期，去化率比较抢眼的板块有万博、龙潭、花地湾、陈家祠等板块，首日去化率在30%以上；
相比之下，部分南沙、增城项目去化率则相对偏低。
客户对中心区优质板块的追捧，可见广州市场需求“分化”明显。
客户对核心板块物业的购置需求，比外围区项目更加积极。
其中，万博、龙潭等优质改善盘去化率超4成。
万博板块推货量、去化率均处各版块的首位。作为番禺心脏地带，万博板块的楼市发展潜力、居住环境市场认可度较高。
其网红盘华润长隆悦府、越秀瑞麓府均收获了不俗去化。
由于目前刚需购买力略显不足，购房信心处于修复阶段，加上番禺、黄埔限购松绑对于增城属于利空消息。
从而外围刚需板块成交略冷。增城刚需板块推货量大，但平均去化率低于2成，保利水木芳华、金茂万科都会四季等项目均采用小幅度让价促销策略。
三.重点板块
【番禺：限购松绑东风加持，番禺新盘表现强势】
今年番禺十一楼市可谓“炙手可热”，区域促销力度虽然不算强力，但整体销售氛围热烈，假期番禺多个优质项目销售现场爆满，多台客户在带看、算价。
据实地调研了解，在番禺限购政策放开后，市场涌现了不少“深圳、珠海”的客户前来购买，华南、万博、科创城等多个板块推售活跃。
另外，为减少假期客户出游返乡影响，番禺今年十一多个项目抢跑且表现亮眼；
比如万博长隆悦府于9月25日抢跑，首推98-142㎡三四房共计568套，开盘价格为54000-72000元/平区间，开盘当晚去化率超5成，为今年以来全新盘去化较好的项目之一，单盘去化率远高于广州平均水平。
此外，星河盛世锦城亦在假期前开盘，项目为罗边村旧改项目，首推95-128㎡三四房产品，开盘价格为35000-39000元/平区间，多中介渠道带客，现场人气较旺，去化理想。
据实地调研了解到，该项目在国庆假期期间，项目仍是十分“热闹”，样板房、谈价区、沙盘展示区均有多台客户计价、带看，98平户型基本售罄，仅剩几套房源可售。
【南沙：番禺新政“抢客”，市场氛围不及今年五一】
今年十一，南沙楼市成交相对平淡，整体氛围甚至不如五一期间。
主要原因在于：一、番禺、黄埔限购松绑。新政东风带动番禺热度升温，部分南沙买家转移至番禺市场。
据实地调研了解到，部分南沙的中介渠道甚至转变业务方向去主攻番禺项目；
二、国庆假期与中秋假期重叠，构成长达8天的长假，不少客户外出游玩或返乡，促使今年南沙市场较为“安静”。
十一假期较受买家关注的项目为全新盘茗筑水岸，该盘为南沙少有的豪宅盘，主推165-200㎡的大平层单位，但受制于整体大环境不景气，项目实际去化不如预期，首日去化率不足2成。
另外，南沙国庆期间多盘采取“以价换量”的促销政策，比如华丰金湾，推出多套一口价房源，总价298万起，最高单位降76万。
【黄埔：萝岗、科学城推售活跃】
据广州中原研究发展部调研，黄埔楼市目前进入短暂调整期，主要表现为热销红盘缺货，十一国庆基本以小量加推为主，多板块楼盘持销以往库存。
其中，黄埔区十一楼市热点主要集中在科学城、萝岗等板块。
萝岗板块热销推售楼盘主要以中央城为主，推货约180套，主打89-112㎡三四房产品刚需、刚改产品。
据销售透露，该项目主打“板块潜力好+成熟大盘”的招牌，由于限购放开的利好影响，吸引了不少外地的投资客户前来购买，占比在20%左右。
另外，十一期间，保利罗兰国际、中鼎君和名城珺合府均采取了小批量（梯腿）加推的方式，两盘各自推出了30-60套单位，但整体去化表现尚可，加推当日去化率基本在2成以上。
整体看，目前黄埔限购政策的松绑释放了不少潜在购买力，市场购房客户主要增量除了重新获得房票的改善、刚需客户以外，还有不少的外地投资客支撑黄埔市场，预计后续黄埔楼市将继续消化该重磅利好，扭转目前成交颓势。
【增城：中介渠道带客为主，让利促销力度大】
今年十一，增城多个项目推货抢客，促销力度大，延续“以价换量”策略。
本次黄金周中建•凤榕台、保利水木芳华等国家队大盘陆续推货，均价普遍集中在1.6-1.8万/平之间。
其中保利水木芳华促销力度较大，推出多套特价单位，价格低至15300元/m²起。
另外，增城新世界星辉加快推售节奏，促销力度大，加推的6栋单位在假期成交额外享9.7折，成交送全屋家私电器大礼包等。
而增城石滩板块的敏捷绿湖国际价格低洼，促销力度大，单价仅10000万/平起，销售现场氛围热烈，多台客户在计价、看房。
根据案场销售反映，今年番禺、黄埔限购政策的放开对于增城有不少的打击，整体楼市氛围未见大幅改善，部分项目假期首日仅个位数去化，买家的楼市信心仍需时间修复。
四.十一楼市总结：政策松绑促楼市格局变化，区域成交冷热不一
综合调研情况来看，今年广州政策利好频繁轰炸后，十一各市场主体对后市仍保持一定信心；
买家入市热情明显较过去两月回暖，大批新广、外地客户由此获得了购置广州住宅的“房票”，不少开发商利用十一节点强势推货，抢收业绩，推货量同比大增近7成。
从这次十一去化情况不难看出，在目前的大环境下，广州各区域成交“冷热分化”的态势明显，部分缺乏规划利好、存货较多，且政策利好并未偏向的区域，获取客户的难度依然较大。
比如增城、南沙等区域本次十一去化表现略显乏力，不少项目均需采取“以价换量”策略吸客，但去化率仍在个位数水平。
而本次番禺成为黄金周楼市的“香饽饽”,承借政策“东风”，多个板块的优质项目强势开盘、加推，销售现场可谓“人头涌涌”。
另外，部分合理的投资需求亦开始流入，十一假期期间不少珠海、深圳客户开始入市番禺房源。
此外，今年中秋国庆假期，是优化疫情防控以来的首个金秋长假，又恰逢双节相连，不少客户利用假期出游和返乡。
因此，预计进入假期尾部时，客户逐步回流返穗，市场可能会再出现一波成交“小高潮”，官方或可以继续对政策进行细化调控，保证刚需、改善的购房需求能够正常使出。
