长租公寓平台公司暴雷中介跑路类案：法理研究及对策建议

2024年1月9日，《人民法院报》第3版刊发《中介公司收取租金及押金后跑路，租客能否要求房东返还？》，报道了一起长租公寓平台公司暴雷中介跑路，租客被驱逐后起诉房东赔偿损失的案例，该案由山东省济南市槐荫区法院审理。一审判决后，当事人未在法定期限内上诉，检察机关未抗诉，判决已经生效。该案已分别在山东省高院、济南市中院和济南市槐荫区法院三级法院微信公众号刊出，编号鲁法案例【2023】463，其中济南市中院发布了主审法官出镜接受采访分析判案逻辑的视频。2024年2月4日，《法治日报》第6版转发该案，题为《中介收租金后跑路房东应否退还租金》。在此前后，多家媒体纷纷转载，包括广西高院、司法部、央视、新华网、《光明日报》、《财经》等，全国范围内还有近30家法院、检察院、公安厅（局）、司法厅（局）参与转发。一起案值仅万余元的民事案件，有这么多媒体平台和政法机关予以转发，规模可谓空前！

该案案由极其简单，且与2020年12月4日最高人民法院副院长杨万明出席国务院新闻发布会，专门回应央视记者提问涉及的蛋壳公寓暴雷引发房东与租客暴力冲突甚至有租客跳楼身亡的案件，案由完全一致。蛋壳公寓2020年1月成功登陆美国纽交所，不到一年半破产被摘牌，其管理房间数量接近41.9万间。

2024年6月24日，《人民法院报》刊发《长租公寓“暴雷”，租客面临房钱两空，上海三中院运用大数据分析，创新分段式清偿——千余租户小额债权全额受偿》，为上海高院推荐，涉案公司正是已经破产并从美国纳斯达克退市的青客公寓，涉及长租公寓类案的终极处置方式。

除这两家头部上市企业外，2019年起，全国范围内还有另外数十家长租公寓平台公司，如乐伽、一租、通逸、城城、寓见、西组织、易居、小鹰、乐居等突然跑路失联，引发大量收不到房租的房东要求驱逐租客暴力收房，与租客要求继续占有房屋的矛盾纠纷，引发的类案涉及近百万人。

多地持续不断报道相关案例。2024年3月，贵阳电视台报道贵州乐住公司跑路，涉及租户上百家，资金近千万元。4月报道两起，其中南京市浦口区房产局预警领胜公寓管理公司存在风险，以及疑似爆雷，宁波市鄞州区的朗诗寓长租公寓拖欠房屋租金440余万元。5月，新京报报道北京回龙观一社区二房东“两头骗”卷款失联。7月，南京又一家公寓疑似暴雷！8月，深圳报道多个魔方公寓欠租，租客成“夹心饼干”，30度天气下被不定时断电！相关案件此起彼伏，绵延不绝，不胜枚举！

央视旗下多个频道多个渠道累计报道达7次，其中各频道长视频报道3次，长文推送报道1次，央视王牌法治节目《今日说法》专题报道1次，微信号推送裁判观点2次。其他媒体，比如《工人日报》，也有转载知名律师观点。

截至2024年10月，上架到裁判文书网的裁判文书逾千份，仅高级人民法院驳回再审裁定，就有四川、陕西、河南、北京、甘肃、海南、江苏等7省市出具了11份之多，还有湖南、山东、广东、广西、上海、天津等6省市高级人民法院以其他不同形式发表不同观点，涉及物权与债权优先级之争、合同相对性是否适用、委托合同以及表见代理是否成立等多个法理的适用。但遗憾的是，裁判结果众说纷纭、莫衷一是，可谓建国以来民事诉讼最大规模“同案不同判”！

鲁法案例【2023】463案中，房东拥有对房屋的所有权，而租客因为向中介公司支付了租金，从而获得了债权，看上去核心问题可以归纳总结为物权和债权之争。这一判断并不完全准确。房东的物权是对世性，具有支配性和排他性。《中国应用法学》2024年第5期刊载北京市第一中级人民法院院长马强的《居住权合同研究》，认为：“租赁权是债权，其设立不需要采取登记的方式，尽管租赁权的物权化倾向日益明显，一定程度上具有了物权效力，也越来越具有对抗第三人的效力，但其对抗第三人的效力仅限于“买卖不破租赁”的场合，其他情形仅能在特定的合同当事人之间发生效力，不具有对世性。承租人只能对出租人享有租赁权，不能轻易突破合同相对性对第三人主张租赁权，不能享有物权请求权的保护”。因此准确的说法应当是：租客所拥有的对中介公司的债权，能否对抗房东的物权？

鲁法案例【2023】463裁判结果为驳回租客诉求，核心逻辑层层递进，总结为三个层次：

1、公司虽向租客出具了房东签署的“委托代理书”，但依据房东与公司签订合同双方的权利义务，认定房东与公司为租赁合同，而不是委托合同，因而房东不是委托人，公司不是受托人。

2、依据公司与租客签订的租赁合同，认定房东为出租人，公司为承租人兼转租人，租客为次承租人。依据合同相对性原则，租客与公司的合同对房东无约束力。

3、因此，房东解除合同后驱逐租客，租客蒙受的损失只能向公司索赔，而无权向房东主张。

认定该案件判决结果是对的，不仅仅是因为政法系统两份最权威报刊以及30多家公检法单位以及权威媒体公开转发，而是因为这一判决结果完全符合近30年来的所有五条相关的法理。

（法理一）《民法典》第465条如何适用该案？

《民法典》第465条第二款规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。这就是“合同相对性”的法理源头。从裁判文书网上架的近千份类案裁判文书来看，类案明显涉及房东、公司、租客三方签订的两份合同，因此必然存在两份合同对三方的法律约束力问题。鲁法案例【2023】463与全国范围近五十万起类案（大部分并未进入法庭诉讼）的矛盾争议焦点本质上完全一致，即：房东解除与公司合同后，租客继续占有房屋是属于有权占有，还是被动转化为无权占有？这个问题等价于租客与长租公寓平台公司签订的租赁合同对房东是否有约束力？如果有，就是有权占有，否则就是无权占有。而租客与长租公寓平台公司签订的租赁合同对房东到底有没有约束力，唯一正确答案在于《民法典》第465条第二款，即：如果案件中存在“法律另有规定的”情形，则租客与长租公寓平台公司签订的租赁合同对房东有约束力，租客赢，否则就是房东赢。

（2022）京03民终4081号直接引用《民法典》第465条第二款，进一步阐释为“合同的权利义务只对签订合同的当事人发生效力，对合同关系以外的第三人不产生约束力，除非法律另有明确规定”，并极为罕见地一针见血准确提炼出案件矛盾争议焦点：“本院认为，本案二审争议焦点为郑萌与城城北分签订的《代理出租合同》对徐洋是否具有约束力。”注意该案中涉及的“城城”公司在全国各地也引发大量诉讼。显然，鲁法案例【2023】463的判案逻辑正是围绕租客与公司的合同对房东是否有约束力展开，因此其判案逻辑是清晰的。而反复对照《民法典》全部条文，并总结上千篇类案裁判文书中的观点，显然只有第925、172条可能属于“法律另有规定”的情形。

（法理二）《民法典》第925条为什么不适用于该案？

《民法典》第925条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”看上去与案情高度吻合，确实公司以自己的名义去租客签约，确实房东向公司出具了授权委托书并由公司展示给租客，因此判定租客与公司的合同对房东有约束力看上去天经地义，实践中确实有大量裁判文书直接援引该条文，判决租客赢得诉讼，但实际上这个判案逻辑根本错误。

首先从法理上，判定合同的性质应以合同规定的权利义务为准。这一判定原则，从1996年11月13日《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》（法复﹝1996﹞16号）第一条即开始明确，其原文为“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权”。这一批复直到《民法典》生效前一天才由法释〔2020〕16号予以废止，期间无论是民法通则还是民法总则，都有类似条文予以明确，而《民法典》第142条、第466条进一步沿用。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第一条规定“人民法院依据民法典第一百四十二条第一款、第四百六十六条第一款的规定解释合同条款时，应当以词句的通常含义为基础，结合相关条款、合同的性质和目的、习惯以及诚信原则，参考缔约背景、磋商过程、履行行为等因素确定争议条款的含义。有证据证明当事人之间对合同条款有不同于词句的通常含义的其他共同理解，一方主张按照词句的通常含义理解合同条款的，人民法院不予支持”、第十五条规定“人民法院认定当事人之间的权利义务关系，不应当拘泥于合同使用的名称，而应当根据合同约定的内容。当事人主张的权利义务关系与根据合同内容认定的权利义务关系不一致的，人民法院应当结合缔约背景、交易目的、交易结构、履行行为以及当事人是否存在虚构交易标的等事实认定当事人之间的实际民事法律关系”。

其次，从房东与公司签订合同所约定权利义务上，不应当认定为委托合同。第925条属于《民法典》合同编典型合同之“委托合同”章节，因此适用第925条的前提必然是当事人签订的合同是委托合同。确实，房东向公司出具了“授权委托书”，看上去像是房东委托公司出租房屋。但是《民法典》第921、928条明确规定，委托合同除了无偿合同之外，正常情况下应当是委托人向受托人支付费用。并且，中国法制出版社2020年版全国人大法工委民法室主任黄薇主编《中华人民共和国民法典合同编解读》第1309页、人民法院出版社出版最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典理解与适用合同编》2020年版第2469页、《中华人民共和国民法典合同编条文理解与适用》2020年版第2556页、《中华人民共和国民法典适用大全合同卷》2022年版第3394页四次重申，委托合同的标的是劳务。显然，委托合同是委托人购买受托人的劳务，需向受托人预支费用，且延迟支付需承担利息费用，受托人完成委托事务更需要委托人向其支付报酬。而该案及类案中，房东绝无可能向公司预支费用，相反大量合同证明公司需向房东定期支付固定费用，且房屋经公司租给实际租客后房东也无需向公司支付额外费用，这实际上也是大量房东将房屋交给公司的前提条件。《中华人民共和国民法典理解与适用合同编》第2475页、《中华人民共和国民法典合同编条文理解与适用》第2562页、《中华人民共和国民法典适用大全合同卷》第3398页专门段落载明：“如果“委托”合同明确约定委托人将商铺、房屋交由受托人经营，经营收益和风险均由受托人承担，受托人支付固定金额的“租金”或“投资回报”的，应认定为租赁合同”。因此既然房东与公司的合同只能认定为租赁合同，第925条显然不适用于该案及类案。

再看第925条的但书条款，第925条最后明确“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。很明显，大量长租公寓平台公司与租客签订的合同，载明有关于房屋维护、保养的责任由公司承担，而不是由房东负责的条款，甚至有房屋出现意外情况导致无法居住时，由公司负责给租客调换房屋。这就构成了确切的证据，证明公司与租客的合同只约束公司与租客，而不能约束房东。因为绝大部分房东基本只有唯一一套房屋供公司占有使用，不可能具备给租客调换房屋的能力，所以该合同显然只能约束公司与租客，而不能约束所谓的“委托人”——房东！

国家法官学院、最高人民法院司法案例研究院编著的《中国法院2023年度案例系列》第5分册《合同纠纷》选录的第21号案例（2021）鄂01民终11199号民事判决书则进一步明确，应结合合同的具体条款、双方的履行情况，从双方权利义务的内容、财产收益的支付、责任的承担、合同的履行期限等多方面综合考量，来确定涉案合同性质。对类案长租公寓平台公司与房东签约的合同一般约定平台公司的主要权利为承租使用案涉房屋并从中获取收益，主要合同义务为每月按照固定数字向房东支付基本租金，房东的主要权利为收取基本租金，主要义务为向平台公司提供房屋，双方合同中约定的违约责任主要在于逾期支付租金的责任，平台公司的收益并非房东支付的委托报酬，而是转租后的租金差价，综合以上因素，房东与平台公司签订的合同虽名为“委托租赁管理”合同，实际仍是租赁合同。

（法理三）《民法典》第172条为什么不适用于该案？

《民法典》第172条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，鲁法案例【2023】463中，不直接涉及关于表见代理的法理，但类案中，租客以表见代理抗辩，认为房东无权驱逐租客的，屡见不鲜。湖南省高院推荐的系列案件之一（2021）湘01民终8617号一审判决租客赵智超败诉后，租客上诉称：“一审法院认定（房东与公司的）《资产委托管理服务合同》的性质为租赁合同，系适用法律错误；即便认定委托代理关系不成立，那么易居名舍公司的行为也构成表见代理，法律后果仍应由（房东）蔡鑫承担。”

首先从法理上剖析。公司是以自己的名义与租客签订合同这一事实，已违反代理的“显名原则”，不构成表见代理。

公司持有房东出具的“授权委托书”，客观上构成了“存在代理权的外观”，使得租客确实有充分的理由相信公司有权代理，因此看上去符合《民法典》第172条的要求。但《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解释》（法释〔2022〕6号）第二十八条规定：同时符合下列条件的，人民法院可以认定为民法典第172条规定的相对人有理由相信行为人有代理权：（一）存在代理权的外观；（二）相对人不知道行为人行为时没有代理权，且无过失。因是否构成表见代理发生争议的，相对人应当就无权代理符合前款第一项规定的条件承担举证责任；被代理人应当就相对人不符合前款第二项规定的条件承担举证责任。

实际上，十多年前最高法就有《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号），其中《合同法》第49条等同《民法典》第172条：“13、合同法第49条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。 14、人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。”

最高法研究室负责人就《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》答记者问中提及“注意到本解释第28条就表见代理的具体适用作出了专门规定”，最高法研究室负责人表示：表见代理制度是信赖保护的一项重要制度，对于保护善意相对人利益、维护交易安全具有重要作用。如何认定“相对人有理由相信行为人有代理权”，是适用表见代理制度的关键问题。对此，本解释第28条第1款以《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定为基础，结合理论研究成果和司法实务经验，明确了认定“相对人有理由相信行为人有代理权”的两个条件：一是存在代理权的外观；二是相对人不知道行为人行为时没有代理权，且无过失。对上述两种情形的认定需要结合代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，以及合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点等因素综合判断。

最高人民法院司法案例研究院刊发《《民法典》表见代理规则29个适用要点分析》，其中第9条“行为人订立合同的行为构成表见代理的主要情形”再次明确提出，被代理人明知或者应当知道行为人以自己名义订立合同，但不表示反对，才构成表见代理。次日山东高院转发。

《中华人民共和国民法典总则编理解与适用》对第172条表见代理的解读，明确提出“要求代理行为须表示（明示或默示）以被代理人名义，称为“显名原则”。虽然行为人有为被代理人代理的意思，也确有代理权，但未表示出来，仅为其内心意思，不能成立代理行为，应由行为人自负其责。”《中华人民共和国民法典适用大全总则卷》第172条表见代理章节明确载明“代理人在与相对人完成民事法律行为、缔结民事法律关系后，即行告退，相对人接下来要面对的真正对方是被代理人”。

再列举多个权威判例证明构成代理的前提条件是代理人需要以被代理人名义签订合同，且相对人善意无过失。

（2018）苏民再88号“本院认为”清晰载明：根据《中华人民共和国合同法》第49条规定，表见代理的成立要件有三个：一是行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同；二是行为人以被代理人名义订立合同具有有权代理的表象；三是相对人应当证明自己有理由相信行为人有代理权。

（2019）最高法民再170号“本院认为”：综上所述，本案签约行为人樊艳阳没有代理权而以中诚宜佳公司名义订立案涉《借款担保协议书》，相对人尹国红轻信樊艳阳职务身份及其自行刻制的公司印章，该等情事与合同法第49条规定不符，不构成表见代理，樊艳阳所为的代理行为无效。《借款担保协议书》对中诚宜佳公司不发生法律约束力。该案清晰表明，即便行为人以被代理人名义签约，也未必构成表见代理，更不用提行为人以自己的名义签约。

（2019）最高法民终1535号“本院认为”：根据查明的事实，案涉《协议书》签订时，崔文辉为安多汇鑫公司的股东，但并非安多汇鑫公司法定代表人，亦无证据证明其在安多汇鑫公司任职或具有代理安多汇鑫公司对外进行相关民事行为的授权。而仅因崔文辉系安多汇鑫公司股东，不足以成为青海宏信公司相信崔文辉有权代理安多汇鑫公司在案涉《协议书》上签字盖章的合理理由，故崔文辉的行为亦不构成表见代理，对安多汇鑫公司不具有约束力。（2020）最高法民申6314号继续维持该终审判决。

（2019）最高法民申4128号“本院认为”：《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该条规定了表见代理的构成条件。本案并不符合该条件。首先，本案相关借条均载明借款人为陈荣飞，陈荣飞并未以兴厦公司名义签订合同，不存在行为人以被代理人名义订立合同行为。

（2020）最高法民申6900号“本院经审查认为”：关于任玉与十九冶公司之间就案涉1860万元是否成立民间借贷关系。《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。据此规定，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人善意且无过失相信行为人有代理权。相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任。

（2021）最高法民申2345号“本院认为”：在处理无资质企业或个人挂靠有资质的建筑企业承揽工程时，应区分内部和外部关系，挂靠人与被挂靠人之间的协议因违反法律禁止性规定，属无效协议。而挂靠人以被挂靠人名义对外签订合同效力，应根据合同相对人在签订协议时是否善意、是否知道挂靠事实来作出认定。首先，本案中李存盛与张磊、奚向军之间签订施工合同，张磊、奚向军作为承包方，将案涉工程外墙保温部分转包给李存盛施工，该合同上落款处只有李存盛与张磊、奚向军签名摁手印，并无天瑞圣源公司公章。其次，李存盛实际施工期间，从未向天瑞圣源公司主张支付案涉工程款，也未在天瑞圣源公司处取得任何工程款。最后，天瑞圣源公司在与示范区管委会签订的《工程合同协议书》上盖章及其与王建成建筑工程施工合同案事后追认的行为，并不能代表其认可张磊、奚向军与李存盛的转包行为，且李存盛在得知案涉工程农民工上访追讨工资事件发生后，仍与张磊、奚向军签订案涉施工合同，未尽到合理审查义务。因此，李存盛并非属于善意且无过失，原审据此认定张磊、奚向军的行为不能构成表见代理，继而驳回李存盛对天瑞圣源公司的诉讼请求，并无不当。

人民法院案例库入库编号2024-16-2-111-002，案号（2016）赣民再111号，其中明确：赣粤公司并不是《碗扣支架租赁合同》的承租方，该租赁合同是贺华东以其自己的名义与献县租赁站所签订。可见，贺华东签订该租赁合同，并不符合表见代理中行为人以被代理人的名义订立合同的构成要件。该案例裁判要旨总结为两点：1.合同主体是实际承担合同权利义务的民事主体，仅在合同上加盖公章，但在该合同中并不享有权利、承担义务的相关方，不是合同主体。2.表见代理中，相对人有理由相信行为人有代理权，须存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素。而显然，长租公寓平台公司与租客签订的合同中，房东没有在合同上签名，也不享有任何权利，不承担任何义务，所以显然不是合同主体，所以完全不构成表见代理。

最高人民法院公报案例（2013）民提字第95号：“本案查明事实表明，李德勇在农行云阳支行杏家湾分理处办理业务时，并未向柜员表示存款1000万元。李德勇称其明确向“行长”谭文力表示存款，应视为向农行云阳支行作出存款的意思表示。李德勇该主张能否成立，关键在于谭文力能否代表农行云阳支行，即谭文力在与李德勇商谈存款事宜时，是否构成表见代理。合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该条规定目的是保护善意第三人的合法权益、促进市场交易安全。从立法目的解释表见代理的构成要件，应当包括代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。相对人善意且无过失应当包含两方面含义：一是，相对人相信代理人所进行的代理行为属于代理权限内的行为；二是相对人无过失，即相对人已尽了充分的注意，仍无法否认行为人的代理权。本案中，李德勇在与谭文力商谈存款事宜过程中，在以下方面存在未尽合理注意义务的过失。一是，对谭文力行长的身份未经核实即轻信。李德勇是经刚认识的刘红等陌生人介绍认识“行长”谭文力，谭文力接待李德勇时并未在农行云阳支行办公地点，而是在农行云阳支行云江大道分理处的办公室，作为“行长”的谭文力亲自带李德勇到柜台办理“存款”业务，李德勇因为疏忽，对谭文力作为“行长”不符合常规的做法未产生怀疑，未尽合理注意义务；二是李德勇对存款过程存在的诸多不合常规操作未产生怀疑。谭文力交给李德勇的《承诺书》载明，农行云阳支行在三个月存款期内承诺对款项“不抵押、不查询、不提前支取”。上述承诺内容均为李德勇作为存款所有权人可以行使的权利，放弃权利的承诺应当由权利人作出。但“农行云阳支行”却对此作出承诺。李德勇应当注意到承诺书内容的不合常理之处。李德勇作为储户应当知道在银行柜台办理业务时，需向柜员表明业务办理事项，却未在柜台交易时作出存款的意思表示。李德勇作为办理过银行存款业务的储户，应当知道存款应当填写存款凭条，存单应当由柜员直接交付储户。李德勇没有填写存款凭条，存单又是放在信封中从银行柜台递出，李德勇因疏忽轻信而未向柜台工作人员核实。三是，李德勇主观上具有违规追求高额利息的故意。钟道明承诺给李德勇每月5.5%的高息，换算成年息为66%，李德勇对如此高的利息未产生怀疑，亦未向农行云阳支行核实，主观上并非善意。因李德勇不符合善意无过错的表见代理构成要件要求，谭文力的行为不构成表见代理。李德勇向谭文力作出的存款意思表示不能视为向农行云阳支行作出的意思表示。李德勇关于在农行云阳支行办公室这一特定环境内，造成其相信谭文力行长身份，确信谭文力代表农行云阳支行，存款业务无需储户亲自到柜台向柜员说明的观点，缺乏依据，本院不予采信。”长租公寓类案中，普遍存在租客与公司签约的租赁价格低于市场价，或者明显非正常折扣的情形，且租客所持租赁合同中多项合同义务只有公司才有能力履行，房东无履行能力，比如房屋出现问题需要调换房屋的条款被明确写入合同，但该条款事实上房东是完全不具备履行能力的，但租客既不充分注意，更未发现公司已经完全超越了所谓代理权限，所以不构成善意且无过失！

以上江苏省高院再字号判例、最高法四个判例以及人民法院案例库入库案例以及最高人民法院公报案例都表明，行为人以被代理人名义签约，是构成表见代理的必要条件，且相对人应该善意且无过失！在长租公寓类案中，显然公司以自己的名义与租客订立合同，且租客手持租赁合同约定由出租方承担的义务，全部都由公司承担，因此租客理应认为公司才是合同真正的相对方，如果还认为公司是代理房东出租，不构成善意且无过失，因而不适用第172条表见代理。

（法理四）《民法典》第716条为什么适用于该案？

以上论证公司与租客签约出租房屋的行为，不符合《民法典》第925、172条，那么第716条就成为定性房东、公司、租客三方权利义务和法律地位的唯一法条，即房东同意公司转租，房东为出租人、公司为承租人兼转租人、租客为次承租人。鲁法案例【2023】463对房东、公司和租客的法律地位的判断，准确无误。该案还提及“租客不能直接向房东主张权利，如果发生纠纷，租客只能要求中介公司承担责任”，更是与2024年6月24日《人民法院报》刊登的《长租公寓“暴雷”，租客面临房钱两空，上海三中院运用大数据分析，创新分段式清偿——千余租户小额债权全额受偿》处置结果完全一致。注意上海三中院处置的青客公寓案件，无论是法院，还是代理机构中伦律师事务所，都从未确认案件中房东应当遭受损失，以及租客是否可以向房东直接索赔而不是等待青客公寓破产后资产优先补偿租客损失，反而直接载明“房子刚住进去没多久，他（租客小李）就被房东驱赶出去了，更糟的是当时为租房办理的租金贷还得继续还”，从此“租客步入漫漫维权路”，进一步证实房东驱逐租客是维护自己的合法权益，不需要承担赔偿责任。

（法理五）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条如何适用于该案？

鲁法案例【2023】463中，租客合同尚未到期即被驱离，房东未遭受明显损失。但现实中大量案件房东未暴力驱逐租客，或暴力驱逐租客未果，导致房东因无法收回房屋，也收不到房屋而蒙受实实在在的损失，因此房东起诉要求租客赔偿损失，是否应得到法院支持，成为另一大类型案源。现实中针对房东这一诉求，部分法院正确适用城镇房屋租赁合同司法解释第13条，支持了房东，其法理也与鲁法案例【2023】463完全吻合。

先从法理上阐述。首先，房东始终拥有房屋的物权所有权，足以碾压租客主张却与房东无关的债权。房东解除与公司合同后，依据《民法典》第557条“合同解除的，该合同的权利义务关系终止”、第566条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，显然房东无需向包括公司、租客在内的任何人承担交付房屋的义务，房东自然有权依据物权收回房屋。且租客与公司签订的合同尽管尚未到期，但需向租客履行交付房屋义务的是公司，而不是房东，因为无法律依据表明租客与公司的合同对房东有约束力。最高人民法院编纂的《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》对第716条的解读“在租赁合同中，承租人将租赁物进行转租的，出租人和承租人为租赁合同的权利义务主体，双方的法律地位并不因转租行为的加入而发生任何变化，双方租赁合同的内容亦不因转租合同的加入而发生任何变化，除非经出租人和承租人协商变更合同内容，转租行为并不增加或减少租赁合同中出租人与承租人的权利义务”、对第719条代位求偿的解读“严格来说，无论转租合同是否合法有效，通常都不会对出租人直接产生法律约束力……而在租赁物转租的情况下，转租合同无论效力如何，由于出租人并非转租合同的当事人，转租合同自然无论如何都不能对出租人直接产生法律约束力”，以及最高人民法院编纂的《中华人民共和国民法典适用大全合同卷》对第719条代位求偿的解读“在转租合同对出租人不具有法律约束力的情况下，次承租人因不具备合法占有使用租赁物的权利基础，出租人可以依据《民法典》第235条之规定，请求次承租人返还租赁物，并在符合法律规定的情况下，主张不当得利返还或侵权损害赔偿”，都足以说明转租合同即便经过出租人同意，对出租人也无任何法律效力。相反，即便出租人同意转租，“在租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之解除，因为这个次承租合同的订立是以前一个租赁合同为基础的”。

再从最高法判例看，即使出租人在转租合同上盖章同意转租，转租合同也无法约束出租人。（2018）最高法民申622号《云南花果叶植物开发有限公司、云南新大农业开发有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》认定，出租人全程深度“参与到相应的租赁事项”，却无需承担任何义务，其载明：“本案的租赁物是承租人新大公司依据1998年8月23日与出租人新技术公司签订的《租赁合同》取得的。2004年3月1日新大公司与花果叶公司之间签订的《租赁合同》在性质上属转租合同，合同清楚明了地只载明了两方主体：“甲方（转租方）云南新大农业开发有限公司”；“乙方（承租方）云南花果叶植物开发有限公司”。虽然合同第一条即写明经新技术公司同意，第十三条约定合同经双方加盖公司印章并经新技术公司签章认可生效，而新技术公司亦在合同尾部签注了“同意。2004年3月1日”并加盖公司印章，但新技术公司仅是以出租人身份对承租人的转租行为予以确认，并未成为合同一方主体，其在该转租合同中既无权利亦无义务，不能仅因新技术公司有表示同意的签章行为，就认为新大公司与花果叶公司双方签订的《租赁合同》由此变成了三方合同。”

其次，租客对房屋的继续占有，显然损害了房东的合法权益。《民法典》第1165条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”、第1166条“行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定”、第462条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿”，房东据此提出索赔，不是依据与租客的合同，也不是要求租客履行合同义务，主张的是逾期腾房占有使用费，而不是租金，因此完全与合同相对性无关，因此也完全不存在突破合同相对性的问题。（2022）京02民终10073号（也已从裁判文书网下架）载明：“根据现有证据和双方陈述可知，丛银霞系603室房屋所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然杨尚朋基于与紫梧桐公司之间的《房屋代理租赁合同》而占用603室A卧室，但据物权优于债权的一般原则，以及杨尚朋在已知丛银霞与紫梧桐公司之间的合同已经解除而紫梧桐公司亦表示与之退租或换租的情况下继续占用出租房屋，显然侵害了丛银霞的合法权益，丛银霞有权要求杨尚朋给付房屋使用费。”

最后，分析这条司法解释的法理。2009年出版的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》针对这一条司法解释，用近40页篇幅载明：一、房屋租赁合同因合同无效、履行期限届满或者解除终止履行后，承租人应将房屋返还出租人，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务。该次承租人逾期腾房的，构成不当得利，次承租人应当支付房屋使用费。二、出租人与承租人之间的租赁合同无效、履行期限届满或者解除的，出租人作为所有权人，可以直接基于《物权法》第三十四条（同《民法典》第二百〇五条）的规定向次承租人主张返还租赁物。三、如果房屋租赁关系终止，则承租人占有租赁房屋的合法依据就不存在，所以承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有。之后的“审判实务”章节特意举例甲乙丙三方，甲方出租给乙方，乙方转租给丙方。乙方因拖欠租金被甲方解除合同，丙方继续占有房屋即构成侵权，应支付占有使用费，其如有损失应向乙方索赔。据此，房东解除与公司合同后，向租客主张逾期腾房占有使用费完全符合法理。

两个高级人民法院的驳回再审裁定也支持适用该条司法解释。（2023）京民申2555号涉案公司跑路后、（2023）甘民申3869号涉案公司西组织跑路后，两个案件的房东都起诉相关租客支付占有使用费，生效判决按照第716条判定房东与公司的合同为租赁合同，公司与租客构成转租关系，按照房屋租赁司法解释第13条，支持房东向租客索赔。

综合以上五条法理的分析研判，可以认定鲁法案例【2023】463说理过程符合法理，其判定“租客与公司合同对房东没有约束力”对其他案件具有指导意义。

这一案件虽然事实极为简单，但法律适用却涉及五条法理，相对复杂，且全国各地类案有近百万起，至今层出不穷，导致全国范围内出现大范围的同案不同判，判决结果互相矛盾达到触目惊心，不忍卒读的地步，严重违背“统一法律适用”的要求。

在当前缺乏最高人民法院指导性案例、公报案例和人民法院案例库参考案例的现实情况下，类案裁判结果相互冲突，达到触目惊心、空前绝后的地步！基层法院和中级人民法院已经不胜枚举，仅以13省市高级人民法院不同表态为例。

（一）7省市高级人民法院11份判决结果尖锐对立的驳回再审裁定总结

1、（2020）川民申4311号：涉案公司为乐伽，房东驱逐租客，租客起诉房东索赔损失。一审（2019）川0108民初7518号判决房东与乐伽公司成立租赁合同。二审（2020）川01民终3007号改判为委托合同，按照第925条委托人介入权条款，判决租客与公司的合同直接约束房东，支持租客向房东索赔。乐伽公司暴雷是全国范围内可以查询到的第一起长租公寓大规模暴雷案，涉及全国多个城市，除了公司总部所在地南京以外，在西南、西北等地都有大量诉讼。这一裁判结果，在最高人民法院杨万明副院长2020年12月4日的表态前做出，也是可以查询到的第一个高级人民法院驳回再审裁定，被多名法律专业人士引用。注意该案二审判决撤销了一审判决，必有一错。很明显，该裁定违反了前述法理二。

2、（2021）陕民申1725号：涉案公司跟案例1同为乐伽，租客起诉房东索赔损失。生效判决按照第716条判定为租赁合同，明确第925条不适用该案法律关系，驳回租客向房东索赔。该裁定符合前述法理二。该判例一审、二审、再审都认定房东与公司合同为租赁合同，并且在驳回再审裁定中明确载明民法典第925条不适用于该案。即便是再外行的非法律专业人士，也能一眼看出，案例1和案例2完全冲突，必有一错，毕竟不同的房东是与同一家公司签署的格式合同，内容即便不是完全一致，也是大同小异，对合同性质的认定，必然有且只有一个正确答案。

3、（2021）豫民申9979号：涉案公司为地方性小公司荣平，租客起诉房东索赔损失。该案租客申请再审时特别引用了案例1的生效判决。生效判决按照第716条判定房东与公司为租赁合同，公司与租客构成转租关系，驳回租客向房东索赔。该裁定符合前述法理二。案例1的影响力之大，导致其案号直接写入案例3的驳回再审裁定书，可见当事人认为属于类案，应统一裁判尺度。但河南高院完全认同陕西高院观点，而完全摒弃了四川高院、成都中院的观点，却与成都市成华区法院一审观点遥相呼应。

4、（2022）京民申4408号：涉案公司为全国最大的长租公寓平台蛋壳公寓，租客认为公司适用第172条构成表见代理，起诉房东索赔损失。二审生效判决按照第716条判定房东与公司为租赁合同，且明确指出其不适用表见代理，公司与租客构成转租关系，驳回租客向房东索赔。该裁定符合前述法理一、二、三、四。

5、（2022）京民申5496号：涉案公司与案例4同为蛋壳，合议庭成员也与案例4完全一致。首次出现租客住到其与平台公司的合同期末，房东起诉租客支付占有使用费的案由。生效判决按照第925条判定房东与公司为“财产委托管理服务合同关系”，租客与公司签订租赁合同即有权占有房东的房屋，驳回房东向租客索赔。很明显，该裁定与案例1一样违反了第一部分的法理二，属于自相矛盾不讲理。

6、（2023）京民申120号：涉案公司与案例4、5同为蛋壳，房东起诉租客支付占有使用费。生效判决按照第716条判定房东与公司的合同为租赁合同，公司与租客构成转租关系，未提及房屋租赁司法解释第十三条，但最终支持房东向租客索赔。该裁定符合第一部分的法理二、五。

7、（2023）京民申1932号：涉案公司与案例4、5、6同为蛋壳，租客起诉房东索赔损失。生效判决按照第716条判定公司与租客构成转租关系，驳回租客按照第172条公司构成表见代理的抗辩理由，驳回租客向房东索赔。该裁定符合第一部分的法理二。案例4、5、6、7全部明示为蛋壳公寓，其控股公司为紫梧桐公司，且全部来自北京市高院。而案例4、5由同一合议庭做出，前后仅仅相隔4个月，对房东与蛋壳公寓合同定性却截然相反，前者认定为租赁合同，后者认定为委托合同，堪称有史以来最令人叹为观止的枉法裁判铁证！案例5和6也是首次出现房东未采用暴力强制驱离租客，然后起诉要求租客赔偿的案例，结果是一个得到支持，一个被否决，也是完全自相矛盾。案例4、5、6、7的四份驳回再审裁定已经从裁判文书网下架！

8、（2023）京民申2555号：上文已有阐述，符合第一部分的法理二、五。由于案例8罕见地连涉案公司名都做了隐私处理，但案由显然同属于长租公寓平台公司暴雷中介跑路引发的房东与租客的矛盾。该案也是迄今为止第一份在长租公寓平台公司暴雷中介跑路类案中完整引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条规定的裁判文书。

9、（2022）琼民申3002号：涉案公司城城不动产，在全国多地开展业务，仅江苏南京一地就有近30起诉讼。无法查询到生效判决具体法律适用情况，驳回再审裁定认定“租客有理由相信与其签约者为有权转租涉案房产的权利人”，高度疑似适用第172条，驳回房东向租客索赔。该案件罕见涉及四方当事人！很明显，该裁定违反了第一部分的法理三、五。案例9的涉案公司母公司在西安，在全国范围内有大量受害者，北京等地有二审判决书上架裁判文书网。海南这份驳回再审裁定，是可以查询到的涉及城城公司的唯一一份高院驳回再审裁定，其以完全不可理喻的方式两次突破了“合同相对性”，堪称法治史上又一大奇迹！

10、（2023）甘民申3869号：上文已有阐述，符合第一部分的法理二、五。

11、（2022）苏民申6205号：涉案公司地区性小公司通逸，房东起诉租客支付占有使用费。一审按照第716条认定为转租赁合同关系，但认为房东诉求不符合城镇房屋租赁司法解释第十三条的前提条件（这一认定根本违背立法原意）。生效判决未提及第925条或第172条，却认定租客“有理由相信房东参与到租客与公司的租赁事项中”，驳回房东向租客索赔。很明显，该裁定违反了第一部分的法理三、五。

总结这7个高级人民法院11份驳回再审裁定的特点，根据不同案由，租客向房东索赔是4：1支持房东，房东向租客索赔则是3：3平分秋色，最终结果为7：4支持房东。

而且不管二审对错，高级人民法院全盘接受二审生效判决的观点，这彰显高级人民法院再审审查存在大量流于形式的问题，因为不同高院之间存在尖锐对立，必然意味着中院二审判决存在明显错误。不同层级的法官观点也存在分歧。案例1的二审对房东与公司合同性质作了颠覆性改判，从支持房东改为支持租客。而案例8则反过来，一审支持租客，二审改判支持房东。案例11还存在三份一审判决文书，尤其是第一份一审生效判决判定为房东与公司为租赁合同且房东与租客各自独立履行合同义务后，第三份的一审、二审、再审既不认定委托合同，也不明示表见代理，再审审查主审法官亲口承认其故意模糊合同性质，但最终都认定租客的合同对房东有约束力，可见三级法官虽然裁判结果一致，对同一份合同法律效力的认定也存在明显差异。

（二）其他6个高级人民法院则以出版书籍、推荐下属法院案例、转载案例、发布典型案例的方式表达不同观点

1、上海高院出版的《上海法院类案办案指南》第4册第7页载明：“房屋委托经营合同是无名合同，需要根据合同具体约定判断合同性质。如果合同约定委托人将房屋转移给受托人占有使用，委托人从受托人处取得固定的委托经营收益，受托人以自己的名义将房屋出租或者开展其他经营活动，房屋是否实际出租不影响委托人取得经营收益，可以认定双方实为房屋租赁合同关系。”这一论述彻底排除民法典925条、172条在类案中的适用！《中国检察官》杂志2024年1月（经典案例版）第20页刊载的上海两名检察官金懿、曹蓓撰写的《举案明法|长租公寓暴雷类合同诈骗案件的刑法适用剖析》载明，“但实际上，大部分暴雷案件中不管长租公寓平台与房东签订的合同名称为何，通常会在合同条款中就平台应向房东支付的房屋租金、支付方式、支付期限、优先续租权等事项作出明确约定，并约定无论平台是否实际将房屋出租，均需按月向房东支付租金。另外，平台在将房屋出租给租客的过程中，也常常并非以代理房东名义出租，而系以自己名义与租客约定租赁事项并收取租金。如案例中，按照沈某某、汝某某等人与房东、租客签订合同的实际内容来看，平台公司分别与房东和租客存在独立的房屋租赁关系。既然是两个独立的房屋租赁关系，房东在未按约收到平台公司应交纳房租的情况下自然有权将房屋收回，租客因此遭受的经济损失在民事法律上只能向平台公司主张赔偿而不能拒不退出房屋。”且上海市人民检察院微信号“青春检影”刊载该院吴尚撰写的《别让长租公寓“不讲武德”》载明，“在司法实践中，不少平台与房东签订的合同名为《房屋委托合同》，合同中也使用了“委托”、“代理”等字眼，看似委托、名为代理，而实为租赁合同关系。根据合同性质应以合同内容为准的原则，如果平台定期向房东支付租金，或者约定如不按期支付租金房东有解除权，则该合同实质上就是《房屋租赁合同》。”上海市法院、检察院系统的认定完全符合第一部分的法理一。

2、2022年5月19日，湖南高院推荐长沙市中级人民法院二审判决（2021）湘01民终7699号，明确援引第925条也就是委托合同判决房东向租客退赔，该文后续被湖南省政法委、《中国消费者报》、央视《今日说法》微信公众号、《北京青年报》等8个机构转发。长沙中院审理的同一家易居公司有四个案件，（2021）湘01民终7699号维持了天心区法院一审判决，即该公众号文章涉及的案例，还撤销了岳麓区法院三个一审判决，足见在长沙市区两级法院也存在显著争议。即便湖南高院发微信公众号文章支持长沙中院，但这一判案逻辑不但违背了上文所述的法理二，也与湖南高院本级的（2018）湘民终151号（已从裁判文书网下架）对房东与公司合同定性完全相反。

3、2023年8月25日，山东高院在微信公众号推荐与湖南高院推荐案例完全相反的判决结果，即鲁法案例【2023】463，也是被人民法院报、法治日报、广西高院、新华网客户端、央视新闻网站、司法部、还有近30家公检法机构以及司法厅局纷纷转载的案例。2024年10月26日，《人民法院报》年内罕见第二次刊发同一家区级法院一审的案件，由济南市槐荫区法院一审、济南市中院二审，案由类似。山东高院10月28日赶紧转载，标题完全一致，编号鲁法案例【2024】652。事实上，山东高院10月16日已转载过该案，题目略有变动，并编号鲁法案例【2024】625，堪称滑天下之大稽，最起码编号就极其不严肃。不管是625，还是652，法理上完全正确，但完全不具备典型性，且标题具有严重误导性，堪称鱼目混珠混淆视听之集大成者。因为司法实践中，具备法律常识的房东应当是向租客追索逾期腾房占有使用费，而不是租金，这两个概念完全不一样。前者基于损害赔偿，是完全符合前述法理五的。后者基于合同义务，显然基于前述法理一，房东与租客无直接的租赁合同关系，理所当然应该败诉。但在旁观者看来，鲁法案例【2024】625、652就是不支持房东直接向租客索赔，操弄新闻传媒误导读者实在是达到了登峰造极的程度！

4、2024年2月2日，广西高院官方微信公众号转发《人民法院报》刊发的案例，即山东高院推荐的鲁法案例【2023】463，表明其选择认同上文法理二。

5、2024年2月21日，天津高院刊载下属宝坻区法院判例《签了房屋托管合同，房主属于委托人还是出租人？》，认为房东不承担经营风险、只获取固定收益，应认定为出租人。天津高院推荐案例符合上文法理二。

6、2024年8月23日，广东省高院公布典型案例，标题为《长租公寓运营商受业主委托与承租人所签合同直接约束业主》，清晰无误地选择了民法典第925条，显然彻底违背上文阐述的法理二，明显属于义正词严讲歪理。

在媒体宣传上，高级人民法院也出现如此针锋相对、完全对立的宣传口径，实在是蔚为大观！总结6省市高级人民法院发表的不同观点：显然湖南、广东高院明显支持租客，理由是房东与公司成立委托合同，但并未涉及表见代理的描述；而上海、山东、天津、广西高院明显支持房东，认为房东与公司成立租赁合同。而从支持各自观点的力度而言，山东高院观点得到了最强支持，不但有两份重量级法治专业报刊支持，且获得一批重量级媒体转发。但湖南高院观点也得到央视《今日说法》栏目转发，影响力巨大，甚至被案例11（2022）苏民申6205号租客在二审庭审现场予以引用。而广东高院最高调，其官方网站和微信公众号以发布典型案例的名义同步转发，实际上要求省内法院强制参照执行。

如此史无前例空前绝后骇人听闻的“同案不同判”，其中必然存在明显错误，最高人民法院、最高人民检察院理应按照《民事诉讼法》第209条、第219条提起审判监督，但最高人民法院、最高人民检察院始终无动于衷。

2020年5月29日，习近平总书记主持中央政治局第二十次集体学习时，对统一民事法律适用标准提出明确要求。2021年初，中央政法委将“完善统一法律适用机制”列入2021年政法领域十大重点改革举措任务台账，明确由最高人民法院牵头落实。最高人民法院先后印发《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》（法发〔2020〕35号）、《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》（法〔2021〕289号），努力确保法律统一正确实施，维护司法公正、提升司法公信力。2023年7月1日，作为“促进法律统一正确适用的有效途径”，最高人民法院法答网正式上线，至今已经公布十二批法答网精选答问。2023年7月28日，最高人民法院印发《关于加强和规范案件提级管辖和再审提审工作的指导意见》（法发〔2023〕13号），明确提出高级人民法院法律统一适用出现重大分歧时，最高人民法院应当裁定提审，并敞开包括当事人反映、人大代表政协委员反映、各级机关单位人民团体报送等8个渠道，供司法机关内部和社会各界提交案源。2023年11月21日，最高人民法院印发《关于建设全国法院裁判文书库的通知》（法办〔2023〕551）号，进一步强调“优化裁判文书管理、有效支持类案检索、促进法律统一适用”。2024年2月27日，人民法院案例库正式上线！2024年5月7日，《人民法院案例库建设运行工作规程》（法〔2024〕92号）第十九条规定：各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库，严格依照法律和司法解释、规范性文件，并参考入库类似案例作出裁判。但人民法院案例库至今没有选录长租公寓平台公司暴雷跑路的类案判决入库，甚至连适用房屋租赁合同第十三条司法解释的案例也无法查询到。

按照《关于加强和规范案件提级管辖和再审提审工作的指导意见》（法发〔2023〕13号）第十六条第四款“所涉法律适用问题在不同高级人民法院之间裁判生效的同类案件存在重大分歧的”，最高人民法院理应在类案中择一予以提审，统一法律适用。但最高人民法院各个渠道始终坚持《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2022〕11号）第381条第一款“再审申请被驳回后再次提出申请的”，坚决不予受理，明显违反《民事诉讼法》第209条。最高人民检察院以及下级检察院则七次以“没有新证据”为由，拒绝受理复查，明显违反《民事诉讼法》第219条。

2019年1月，习近平总书记在中央政法工作会议上明确要求：“法律并不是冷冰冰的条文，背后有情有义。要坚持以法为据、以理服人、以情感人，既要义正词严讲清“法理”，又要循循善诱讲明“事理”，感同身受讲透“情理”，让当事人胜败皆明、心服口服。”对照这一标准，可以说涉及的13家高级人民法院中，近一半的高级人民法院完全没有认真学习贯彻习总书记的指示精神。甚至北京市高级人民法院、湖南省高级人民法院在笔者引用其案例后，悄然将涉及案例从裁判文书网下架！如此掩人耳目的行为，殊极可耻！笔者作为草民，诚挚希望各级政法机关，高度关注这一波及全国范围大面积的有史以来最大规模的民事诉讼“同案不同判”，真正做到“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”。建议如下：

1、全国人大常委会法制工作委员会法规备案审查室对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2022〕11号）第381条开展立法审查，针对7省市多达11份高级人民法院出具的驳回再审裁定中的法律适用存在明显分歧这一铁的现实，以补充条款的方式填补法条的逻辑漏洞，要求最高人民法院对此情形应当予以受理。

2、最高人民法院、最高人民检察院分别按照《民事诉讼法》第209、219条，实实在在开展审判监督，对长租公寓平台公司暴雷中介跑路这一全国范围内多发、高发案件，以提审、抗诉或发布指导性案例、公报案例、人民法院案例库入库案例、法答网精选案例等方式，尽快统一裁判尺度，统一法律适用，维护法律尊严。

附件：13省市高级人民法院对长租公寓平台公司暴雷中介跑路处理意见一览表