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10月23日以前，广州多家银行最低房贷利率可低于2.85%。如平安银行2.63%、中信银行和招商银行2.65%、民生银行2.70%、华润银行2.74%。江苏，新发放的房贷利率下限统一到2.95%；武汉、南京等城市，房贷利率也开始回调。从某种程度上讲，房贷利率的变动，就是上面的一个态度。过去，房贷利率一直处于阶段性下调的状态，鼓励着大家伙儿去买房。近半个月来，市场这么热闹，有买房人大批大批地涌入。在这个特殊节点回调房贷利率，你怕是想测测买房人的真心，看看如今的市场是不是已经成为卖方市场了是吧？市场好的时候，房贷利率一直是在LPR的基础上，再加上基点；房贷利率回调之前，首套房贷利率通常是LPR-75个基点。政策上的宽松，加上各地为了激活市场，自然会让银行打开房贷利率下降的通道。今年上半年，六大行的个人住房贷款减少了3000多亿。为了让买房人贷款，保证个人住房贷款的增量，银行确实需要降低房贷利率。现在银行的基点越减越狠，将来LPR一降低，房贷利率不得往1字头上冲。存款利率都快没下降空间了，房贷利率还猛降，银行净息差怕是要保不住了。过去是减75个基点、80个、100个，现在最多只能减少了60了嗷。哪怕以后LPR下降了，银行也有很多操作保持利润。比如，再苦一苦银行存款；比如，把基点回调回去。房贷利率最低报价为2.95%，恰好比公积金利率高了0.1%。自1991年，上海引入公积金制度起，距今已经过去30余年。自取消房贷利率下限后，咱们都以为房贷利率会一直降低，是真的没有下限。哪怕房贷利率下限取消了，我们的房贷利率也是有下限的。30多年来，我们围绕公积金制度建立了一个相当庞大的体系。大家买房要用到公积金，除此之外，租房、房屋装修修缮，遇上一些突发事件（疾病、灾害）都能用上公积金。由此，全国各地都建立了公积金管理中心，咱们甚至可以说是带动了就业。公积金的最低利率被商业贷款打破，会影响到很多人的买房积极性。当下市场最有购买力的买房人，绝对绕不开公务员、教师、国企职员这批人，他们缴纳公积金的比例高，账户上躺着金额相当大的一笔钱；然后是许多高薪从业者，他们来自待遇较好的公司，公积金往往也是足额缴纳，自己的收入水平又很可观。想要这些购买力动起来，首先就得保证公积金的利率处于“绝对低点”。眼看着商贷越来越低，人家怎么会有动力把公积金账户上的积累调动起来。一边是商贷，一边是公积金贷，本来就是两条腿走路，各自安好。想要商贷利率不低于公积金，那么只要把公积金利率降低就好了。公积金利率总共就调整了2次，期间LPR则下调了6次。相比之下，商贷利率从高点时的5%、6%一路猛降，现在已经有余力给出比公积金还实惠的利率。首先，公积金制度的普惠性、福利性，让其“利率最低”不可动摇。按目前的节奏，可能很难看到公积金利率的大幅度下调。同时，公积金的福利性导致其只能投资国债，或者银行存款，以此保证其安全性。各地公积金的投资收益取决于各地管理机构的理财能力，且收益一般不会太高。2023年，全国公积金的平均增值收益率（增值收益与月均缴存余额之比）为1.44%。各地公积金管理中心的独立运营，首先会面临是由管理水平参差不齐导致的运营成本差异。2023年，全国各地的公积金管理费用比率平均水平为0.76‰，而部分地区费用比率能达到3‰。咱也别忘了公积金也是有利息的，每年大约是1.5%。至此，你大概就明白公积金利率“两年调两次，九年降0.4%”的原因——毕竟，大家都交公积金，总不能你的贷款利率比我低吧？各地公积金又是是独立运营的，投资收益有差异，运营成本有差异。得先把各地一座座公积金管理中心孤岛链接起来，把资金整合起来，把投资收益率搞上去，把运营成本降下来。近一段时间以来，深圳、杭州、成都等众多城市相继传出楼市持续火热的消息。我相信随着救市力度越来越大，诸如房贷利率、增值税等问题都会很快解决，进而持续给市场带来热度。![]()
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