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相比于930之后的10月份上半月，最近两天的成交量开始有所下降了。
10月的上半月，工作日成交量都在400套左右。进入下半月，而这个数据变成了300套+的水平。成交量在下降，不禁让我们猜测，是“930”政策开始消弥了吗？是否像去年9月1日认房不认贷一样，只持续2周就消失了呢？前几天，面对市场成交量快速上涨，蠢蠢欲动的购房者，现在又该何去何从呢？前几天，我们得到了9月份各板块小区的成交价，十一之前，北京二手住宅还是全面下跌的状态。各个城区的平均跌幅，环比下降普遍超过1%，而过去一年，有些商圈跌幅甚至超过20%。不得不承认，从去年4月份以来下行的市场，趋势是明显的，而且是显著的。业主的心态也普遍看空，所以我们看到议价空间也是在变大的。![]()
图：北京二手住宅议价空间变化趋势
这个时候也是市场最为恐慌的时候，3-4月份的小阳春，市场加速下跌，成交量的扩大，只换来了成交价的继续下降。直到“517”政策，市场逐渐稳定了些，我们看到议价空间没有继续扩大。随着政策的不断释放，议价空间开始缩小。但是到了9月份，当“517”和“626”政策的效果式微，议价空间再次上扬。从现在的市场成交来看，10月份的议价空间将明显下降，毕竟现在卖方逐渐在掌握主动权。当930新政来袭之时，不少买家害怕后面市场会涨，急着在政策效果发酵之前，兑现之前下跌的“收益”。毕竟，这个是已经确定性的。而未来的不确定性，又有几人敢赌？无论是买家还是卖家。于是，我们看到十一假期七天，不论是新房市场还是二手房市场，一扫之前的阴霾，空前的热闹。大中介10月7日单日二手房成交量达到了944套，这样全北京预计将在2000套左右了。这个量级，是去年9月1日认房不认贷，达不到的效果。在看涨的预期下，加上之前不少房源较之前明显降价，买家快速谈判入手，只要价格没怎么涨，基本上就会签合同。中介门店灯光通明，买家买一个上涨的预期，卖家则是落袋为安，或者置换的需求，转而去定早前就已经看好的房产。朋友家的改善小区，在售一年，虽然有带看，但几个月无人报价，这段时间也热闹起来了。他说，旁边的清河橡树湾，业主都加价卖了，想来不久自家的小区也要涨价了。经过了这半个多月，市场上的“便宜“的房子被扫荡得差不多了。不着急的业主看到了趋势，或者明目张胆的涨价，或者默默的抬高了心理价位。而买家，看到了价格已经较之前有了5%左右的涨幅，不愿意加价，开始犹豫、纠结，成交量就在这个过程中，较之前略有下降。从大中介的成交量上来看，就是日成交量从400套到300套的变化了。这几天，群里的空军和多军又热闹起来，只不过现在的空军，已经没有年初那般坚定了。这次的救市，我们看到了上层坚定的决心。这已经不是房地产层面的事了，而是整个国家经济。纵观这么多年的发展，中国经济周期实质就是地产周期。现在央行和住建部齐发声，金融与政策层面共同发力，力度是空前的。如果这都无法使房价“止跌回稳“，那么就真的是没救了。当然，你可以说北京二手房挂牌量还有15.5万套，住宅宗地一块接着一块推出来。但是，你也要看到北京市场的分化趋势，改善住宅的相对稀缺性，依然存在。否则，为何南边的刚需盘打折都不好卖，而酒仙桥北京宸园却创造了另一个销售奇迹呢？而二手住宅供应层面，改善住宅（800万以上）的供应占比，本来就低，而刚需却是大量且无穷尽的。如果你之前还坚定看空，现在这样的市场，买还是不买？放在一年前，你会想到今天的首付和利率，会低到这个水平？困在“存量房贷“的购房者，也将于明天开始享受到相对平等的待遇。北京不少小区，跌回到了2016年上半年，过去一年，跌幅超过了20%。我想说，这在短时间内，已经处于“超跌“的状态，如果你看中的房源，业主正好还急售，为何不抄底？现在的市场，已经不仅仅是供需双方的平衡。毕竟影响房价，不仅仅是供需，还有通胀、政策等因素。在不确定性的预期下，在市场成交热度震荡之时，趋势已经在默默形成。![]()
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