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11月18日，股价连续跌了6个交易日的深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”，000069.SZ）高开高走，以8.1%的涨幅收盘。以当日3.07元的收盘价计算，该公司的市净率为0.44。有统计显示，截至11月15日，中证A500指数市净率≤0.5的公司有6家，华侨城A是其中市净率最低的。2022年4月29日，张振高上任华侨城A董事长。此后，该公司的业绩便上演了大变脸，2022年、2023年的归属母公司净利润分别亏损约109亿元、65亿元，今年前三季度又亏了23.5亿元。股价亦与业绩同步下行，短短两年半的时间，华侨城A的市值缩水了5成。获取核心城市核心板块的新项目曾被视为张振高“破局”的路径之一，但自2023年9月以来，华侨城A再没有出手拿过地。━━━━
11月18日，华侨城A表现活跃，以涨停开盘，期间虽多次破板，但最终以8.1%的涨幅收盘。当日，涨幅排在前列的地产股还有金融街、绿地控股、世荣兆业等。消息面上，证监会于11月15日发布《上市公司监管指引第10号——市值管理》（以下简称《指引》），自发布之日起实施。《指引》提到，市净率低于所在行业平均水平的长期破净公司应当制订上市公司估值提升计划，并在年度业绩说明会中进行专项说明。所谓长期破净公司，是指股票连续12个月每个交易日的收盘价均低于其最近一个会计年度经审计的每股归属公司普通股股东的净资产的上市公司。据统计，截至11月15日，中证A500指数市净率≤0.5的上市公司共有6家，分别为兴业银行、浦发银行、中国铁建、万科A、华侨城A及新城控股，而华侨城A的市净率仅0.4，排在最末位。即便11月18日上涨了8个点，该公司的市净率仍是这6家公司中最低的。市值管理是华侨城A多次被投资者诟病的问题。今年以来，该公司的股价不断下探，一度跌至1.8元，创上市27年来的新低，相当于上市发行价的3成。6月份的股东大会上，小股东喊话管理层不能再坐视股价下跌，非常时期必须使用雷霆手段。股东大会结束4天后，华侨城集团宣布将增持华侨城A股份，金额不低于1.65亿元且不超过3.3亿元。在那之后的3个月时间，华侨城A的股价仍旧低迷，市净率连0.3都不到，直到一系列房地产利好政策出来，才跟随大市上行。张振高上任的那天，华侨城A的收盘价是6.05元，两年半过去，股价跌了49%。有投资者对该公司表示：“既然贵公司长期破净，何必留着大家利润？”建议其明年每股分红3元，剩余4元净资产可以减少市值管理压力。━━━━
按照华侨城A的说法，大股东增持是体现了对上市公司发展的信心。资本市场对张振高是抱有期望的，他被认为是有望带领华侨城集团走向新辉煌的灵魂人物。张振高上任后的表现也确实令业内侧目。最受关注的莫过于对华侨城A的大额计提，2022年、2023年分别计提高达127亿元、36.6亿元的资产减值准备，导致该公司连续两年录得巨额亏损。2024年前三季度，华侨城A的减值损失为2.22亿元，同比下降91%，但仍录得23.5亿元的归属母公司净利润亏损。据华侨城集团的内部员工介绍，在段先念时代，华侨城集团的资产规模是做上去了，但没有看到太多入账，因为都是重资产的文旅项目，回报周期长，而这些位于城市边缘的土地还没等到城市化，就先遭遇了疫情和地产周期。张振高相当于高位接盘。张振高掌舵后，虽然在华侨城集团内部推行了不少专业化改革，但外界对华侨城A的直观印象还是巨额减值及巨亏。有投资者将此举形容为急刹车检修。据了解，截至目前，华侨城集团内部开会仍在反思亏损出现的原因。除了检修，张振高也想尽快再出发。为此，他将房地产确立为华侨城集团最大的主业，希望该公司能成为中国房地产行业的排头兵。2023年，以房地产为主营业务的华侨城A对标行业头部房企，积极参与北上广深等核心城市核心板块30多宗土地的竞拍，并在佛山、无锡、成都等城市拿了4个新项目。根据华侨城A披露的信息，这些新项目的表现都不错，至少去化速度优于存量项目。2024年，华侨城A依然强调要聚焦核心城市核心区域精益投资，多措并举推动优质资源获取。但现实却是，自2023年8月拿下成都地块后，一直到今年10月份，该公司都未获取新项目。管理层在股东大会上解释，今年有参与拿地，但好的地竞争比较激烈。“大环境不好，谁上任都难。”一位知情人士对中国房地产报记者表示，华侨城A目前的策略是先重点化债，稳住基本面，减负减亏。没有新的土地储备补充，华侨城A冲击行业排头兵的路途变得坎坷。中指研究院的统计显示，2023年，该公司的销售额排在行业第26位，今年前10月的排名已下滑到第36名。在7月份华侨城集团的年中工作会议上，张振高没有再提及房地产的宏伟蓝图，而是强调要千方百计加快回款进度，防范化解重大风险。华侨城A总裁刘凤喜也对投资者表示，在降价去库存和资产转让方面，公司已经尽力，目的是保证健康存续。对于华侨城A今年的拿地计划、短期发展目标是否有变等问题，中国房地产报记者多次致电华侨城A的相关部门，但截至发稿仍未能联系上。
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值班编委：苏志勇
责任编辑：李红梅 刘亚
审读：戴士潮
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