对房地产政策效果和市场走势的判断丨智库

楼市 2024-11-24 07:56 北京

华少/制图

城市与区域治理研究院苏志勇/文

如果将9月24日国新办新闻发布会作为本轮房地产“强刺激”的起点，目前已满两月。从“9·24”的五重政策“大礼包”，到“9·26”中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，从10月12日财政部释放出“一揽子有针对性的增量政策”信号，到10月17日五部门政策“组合拳”，可谓环环相扣。政策出台从单一部门到多部门联动，政策手段从金融为主到财政、金融、土地全方位发力。两个月来，存量政策加速落地，增量政策持续加码，无论是政策力度、出台密度还是落地速度，都超越了历史任何一个时期。

政策“组合拳”作用下，房地产市场出现积极变化。国家统计局公布的数据显示，10月份房地产销售面积和销售额环比降幅连续收窄，70城新房和二手房价格指数环比降幅收窄，一线城市二手房价格指数由跌转涨，市场多项指标出现止跌回稳信号。年关临近，政策效果能否持续？还需要哪些增量政策支撑？对明年的市场走势如何判断？面对这些问题，经济学家和专业研究机构也都在做相关分析和预测。

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市场初显止跌回稳信号

10月份以来，中国房地产报策划了“房地产止跌回稳调查”系列报道，围绕政策“组合拳”落地实施效果，对北上广深四大一线城市，杭州、南京、成都、武汉、长沙、郑州、天津、长春、沈阳、哈尔滨、大连、海口等二线城市，以及东莞、佛山、宜宾、泸州、内江、乐山、资阳等三四线城市进行深入调查采访，采访房地产主管部门、行业协会，了解政策出台和落实情况，走访楼盘销售现场、采访企业和中介机构，了解房地产销售情况，感受市场热度。

调查采访结果显示，随着一揽子政策的逐步落地，各能级城市房地产市场出现了不同程度的止跌回稳迹象。一二线城市无论是新房还是二手房市场均呈现量增价稳的局面，房价具有较强的韧性，在政策刺激性成交明显放量。例如北京，10月份新建商品住房网签 0.45 万套，环比增加 50.1%，为今年以来高点；二手住房网签 1.71万套，环比增加 32%，同比增加 70%，为近 19 个月以来最高值。再如上海，10月上海新房成交67万平方米，环比增加31%，同比增加14%；二手住房成交182万平方米，环比增加53%，同比增加77%；新房、二手住房合计成交249万平方米，同比增加54%。

三四线城市在本轮政策作用下，房地产市场亦出现回升探底迹象。例如东莞，10月份全市新房网签套数达5582套，较9月大幅增加2336套；二手房方面，10月份全市共网签2413套，较9月也有大幅增加。

市场的止跌回稳在统计局的数据中也得到体现。房价方面，今年10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨，同比降幅趋稳，房地产市场预期有所改善。新建商品住宅中，7个城市价格环比上涨，二手住宅11个城市价格环比持平或上涨。

商品房销售方面：1~10月，全国累计商品房销售面积77930万平方米，累计同比降幅较1~9月收窄1.3个百分点；商品房销售金额76855亿元，累计同比降幅较1~9月收窄1.8个百分点。10月单月商品房销售面积7646万平方米，降幅环比收窄9.4个百分点；商品房销售金额7975亿元，降幅环比收窄15.3个百分点。销售回款的改善也带动房企资金面好转，10 月单月行业到位资金同比下降10.8%，降幅较9 月收窄7.6 个百分点。

市场预期方面，根据PMI调查显示，10月份房地产业商务活动指数比上月回升2.5个百分点，市场预期指数回升1.8个百分点，显示房地产景气水平有所改善，市场预期出现好转。对70个大中城市房地产开发企业和中介机构的调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手房住宅销售价格保持稳定或上涨的受访者占比提高。此外，国家统计局公布的10月份房地产开发景气指数自今年5月份以来连续6个月回升。

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对未来市场走势的判断

今年“5·17”新政之后，特别是9月底至今的一揽子增量政策持续发力，为房地产市场止跌回稳奠定了坚实基础。对于今年年末乃至明年的市场走势的判断，取决于存量政策的落地和增量政策的持续跟进。

从需求端政策来看，目前已基本做到应出尽出。制约住房消费需求的限制性政策（包括限购、限售、限贷、限价等）已基本解除，房贷利率和首付比例降至历史最低，住房交易环节的税收优惠政策力度空前，加之地方推出的支持“以旧换新”、购房补贴等政策措施，居民购房门槛和购房成本大幅降低，居民购房意愿得到有效提升。在政策作用下，今年年末房地产市场大概率会出现翘尾行情。对于明年的市场走势，则很大程度上取决于供给端政策的落地进度和增量政策的力度。

相比于需求端政策的立竿见影，供给端的政策受到多重因素的制约，落地实施并不容易。例如房地产融资“白名单”涉及具体项目的资金状况和偿付能力，需要金融监管部门和金融机构的协同；商品房收储用作保障房涉及资金来源、收储规则、收储价格、收储后的运营等一系列问题；存量闲置土地的收储除涉及资金来源、收储规则和收储价格等因素外，还要考虑国土空间规划和存量闲置土地再利用问题。

从目前供给端政策推进情况看，融资“白名单”政策在住房城乡建设部和金融监管总局房地产融资协调机制推动下，已经取得突破性进展。截至10月31日，房地产“白名单”项目贷款审批通过金额超3万亿元，已完成4万亿预期融资规模的四分之三。截至11月13日，全国实现保交房任务交付285万套。其中上海、福建、甘肃、黑龙江、河北承德、江苏徐州等74个省市保交房交付率超八成，贵州六盘水、福建厦门、湖北鄂州、甘肃平凉、辽宁葫芦岛等24个城市保交房交付率超九成，江西新余、甘肃金昌等6个城市保交房交付率已达100%。随着融资“白名单”的“应进尽进”“应贷尽贷”政策落实，房地产融资环境将得到进一步改善，保交房也将进入最后冲刺阶段。

存量商品房和存量闲置土地的收储是目前亟待破解的最大难题，也是房地产市场止跌回稳的关键。一方面通过收储调节了供需，另一方面也通过为企业“减负”缓解了房企的流动性压力。在收储资金来源上，财政部明确允许通过政府专项债用于商品房和存量闲置土地的收储，此举破解了收储工作的资金瓶颈。但是如何运用好财政资金、制定收储规则、尽快推进收储工作，是对方政府面临的巨大考验。

基于目前房地产政策和市场形势，预计2025年房地产市场有望实现筑底。一是从政策层面看，中央对稳定房地产市场的决心非常明确，政策的发力点也准确无误。接下来一方面是存量政策的落地显效，另一方面还会有更多的增量政策出台。

二是市场层面，一线城市和部分强二线城市不存在供给过剩问题，市场调整一方面源于房价过高，另一方面源于供需结构性矛盾，随着限制性政策的逐步解除、房价的回调到位，以及购房成本的降低，市场止跌回稳指日可待。对于大多数三四线城市而言，供给过剩是导致房价下跌的主要因素。目前政策以去库存为目标，严控增量，一面是销售回暖，一面是新开工减少，销售与新开工形成的“剪刀差”将逐步使供需达到平衡。在房价方面，经历了多年市场调整，多数三四线城市房价已经“腰斩”，甚至跌破成本线。随着市场预期好转和购房成本降低，市场有望走出低谷。

观点

毛振华：以促进保障房顺价销售为抓手消化住房存量

近日，中国人民大学经济研究所联席所长、中诚信国际首席经济学家毛振华撰文表示，稳定房地产市场要比稳定股票市场重要得多。一方面是房地产市场的规模与体量更大，在居民部门资产中的占比更高，另一方面是房地产与消费、财政、金融等经济重点领域的关联性更强，房地产调整对于经济的影响更深远也更长期。毛振华认为当前需要在需求侧加大稳地产的力度，通过较大规模的保障房购房补贴，促进保障房顺价销售、消化住房存量，只有房地产市场尽快实现再平衡，促进房地产价格回稳，中国经济才能尽快回到触底回升的路径上来。

毛振华认为，房价持续下行是拖累经济运行的重要因素。房地产价格下行具有巨大的外溢效应，会根本性地影响整个宏观经济的基本格局。房地产价格守住了，资产价格才会企稳，宏观经济下行周期才能逆转。因此，当务之急是让房地产价格尽快稳定下来。

在毛振华看来，市场供过于求是价格下行的主因。针对市场供过于求的问题，毛振华建议供给端应当暂停新开工，向市场传递“出清”信号。要实现市场“出清”，就一定要通过控制供给来达到对价格的支撑。控制供给应是房地产政策中的核心政策之一，这只手要硬。但是，控制供给不符合地方政府的利益，因此应当从中央层面进行政策统筹，通过上一级、甚至上两级政府对地方供地计划进行控制，来达到冻结供地的目的。

而在需求端，毛振华建议应当以促进保障房顺价销售为抓手消化住房存量。住建部提出今年年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，毛振华认为这类供给侧的措施，比不上在需求侧促进保障房购买更为有效。建议将这4万亿元银行贷款转为财政开支，直接作为补贴发挥杠杆作用，推动保障房的顺价销售，帮助中低收入阶层实现住房愿望。

在保障房的来源上，毛振华认为，可以通过司法拍卖或者低价谈判来购买开发商已经开发的存量房，包括公寓、商用房，甚至还可以把一些开发区里面所谓总部基地的房子都盘活利用起来。将这些房子改造后转为保障房，并通过财政补贴支持顺价销售，既消化了大量的过剩供给，又解决了中低收入居民的住房困难问题，还放大了财政政策稳价格、稳经济的效果。

毛振华认为，房地产市场目前积累的问题很多，信贷支持等政策只能解决流量问题，财政支出才能解决分配问题。在存量房转为保障房的同时，应当将较大规模的财政资金补贴给购房者，提升保障房的购房需求，也切实减轻居民部门的购房负担，还有助于提振居民在其他领域消费支出的意愿。

那么地方财政资金从哪里来？毛振华认为通过开征房地产税解决地方政府收入问题或难以避免，这对于补充地方政府的收入来源来说是必需的。主要的国家和经济体都在征收房地产税，特别是在只有存量没有增量的情况下，房地产税是地方政府收入的一个核心的、稳定的来源。

伍戈：解决房地产问题需具备更宏观的视野

近日，长江证券首席经济学家伍戈在一篇题为《如何实现房地产市场止跌企稳》的文章中表示，从更宏观的角度来看，若要稳定内需和地产，逆周期政策尤其是利率政策需摆脱汇率（尤其是固定汇率）的束缚。他认为，房地产问题并非简单的行业问题，而是宏观问题，甚至不局限于国内宏观范畴，它与汇率体制以及在汇率体制下受关税冲击后利率的灵活性相关。因此解决房地产问题需具备更宏观的视野，稳定市场预期和经济形势才是真正实现房地产稳定的关键所在。

在房地产风险处置方面，伍戈认为公共资金介入房地产风险处置是必要的。近一段时间，央行和财政相继介入收储行动，但从市场参与者的视角观察，当前收储的实效比预期要弱，原因在于这部分资金是否属于真正意义上的公共资金。真正意义上的公共资金不同于我们当前所见的一般收储资金。例如，中央可成立专门的收储银行或收储机构，未必要求地方参与。这类似于上世纪90年代处理四大国有商业银行问题时的情形，当时向四大资产管理公司注资，这些资金并无终身追责要求，具有一定的救助功能。如此操作，效果可能更显著。

过去一到两年，以土地财政为代表的收入迅速下降，这在一定程度上对地方财力构成了挑战。伍戈认为，若过度严控新增，意味着即便当前土地出让收入已处于低位，仍可能进一步减少。这可能导致地方财力，尤其是地方进行逆周期调整和总需求调整的动力趋弱。而地方财力是逆周期调节的重要主体。这对房地产而言未必是积极影响。

伍戈表示，站在当前时点，在房地产领域虽已迈出重要步伐，但仍可加大力度、拓展广度，从而实现中央对房地产提出的止跌企稳要求。应从根本上形成一种认识：尽管当前应发展新质生产力，但对于传统发展动能，以及民众对高质量房地产以满足美好生活向往的需求，也是值得重视的。要在此基础上，对需求端和供给端采取更果断措施。特别是在供给端，需权衡道德风险和系统性风险，应更侧重于后者。

（此文刊于中国房地产报11月25日11版责任编辑苏志勇）

值班编委：苏志勇

流程编辑：温红妹

审读：戴士潮

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