把放给市场的权用足用到位丨社评

楼市 2024-11-23 07:57 北京

房地产市场进入了老百姓关心什么、期盼什么，政策就抓什么、推进什么的时期。11月18日、19日，上海、北京、深圳3个一线城市先后发布通知，取消普通住房和非普通住房标准，这是贯彻落实财政部、住建部和税务总局三部门最近发布的房地产减税政策精神。

从这次减税政策的内容来看，主要涉及增值税和契税调整，不仅让利老百姓换购住房，还利好房地产开发企业。

一方面，在政策调整之前，北上深这些一线城市出售两年以上的非普通住宅，要按照差额5%征收增值税，这次政策降低了一线城市住房交易增值税，即在北上深交易满2年的住宅，无论大小都不再征收增值税，这对于一线城市144平方米以上大户型房屋交易成本下降作用明显。

另一方面，将土地增值税预征率下限在全国范围调低0.5个百分点，这会降低房地产开发企业的土地增值税负担，优化企业的现金流，客观上也起到正面改善企业利润表的效用。更重要的是，大户型低容积率项目预计也可以享受普通标准住宅销售增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税的规定。我们知道，土地增值税是房地产企业纳税金额最高的税种，以2024年上半年保利发展和招商蛇口的土地增值税来看，其占比相当于归属母公司净利润的25%和50%。很明显，执行新政策之后，对房地产开发企业会带来不同程度的业绩增厚，预计平均可达8%至15%，这对于地价高、毛利率较低的企业将带来更大的益处。目前，企业期盼的是，各地尽快出台土地增值税的具体执行标准，这就需要各地乘势而上确实营造良好的市场政策环境，企业关心什么、期盼什么，政策就抓什么、推进什么，这一点不能含糊。

这项减税政策，对于当前住房城乡建设部大力推进的好房子建设，也同样意义重大。确切地说，土地增值税预征率下调是十多年以来第一次出台专门针对房地产开发企业的税收减免政策，不仅匹配开发企业因为地价高融资成本高而导致毛利率降低的态势，有利于企业盈利弹性恢复，更有利于开发企业专门、专心于高质量建造好房子，更好满足人民群众高品质居住需求。

当前，房地产动能已经发生转换，房地产由量的扩张转向了质的提升，人民群众住好房这条发展主线不仅要顺应，还须抓住机遇。可以说，无论对于市场，还是对于企业，未来房地产发展的核心竞争力，关键在于是不是准确把握城市高质量发展带来的机会，在于能不能精准匹配人民群众品质居住需求的提升，好房子建设，就是最好的抓手。房地产开发企业要抓住新一代信息技术、新材料这些先进技术的应用浪潮，在绿色、低碳、智能、安全上下更大功夫、下真功夫，全面提升房地产开发在设计、建造和维护上的水平，保障质量。

从局势来看，9月底以来经过系列存量和增量政策的出台，房地产市场在10月份出现了交易强力回升情况，这充分说明对于我国房地产市场的发展，信心上是无须疑虑的，而行动上则需要坚定走高质量建设好房子之路，要紧跟国家政策走，积极融入国家发展大局，才是最要紧之事。对于房地产的未来，等到行业出清风险之后，市场必然回归供求再平衡，企业也将迎来新一轮的发展契机，房地产行业也将建立起新的秩序。

我们坚信，只要乘势而上推动政府、企业、市场协同发力，将政策释放出巨大而持久的发展动能，让企业想投资、敢投资、能投资，让人民群众想消费、敢消费、能消费，努力将市场的作用和政府的作用结合得更好一些，把该放给市场和企业的权放足、放到位，把该政府部门管的事管好、管到位，让有效市场和有为政府统筹发力，就一定能推动房地产这艘巨轮劈波斩浪、行稳致远，发挥更好的经济支柱作用。

（此文刊于中国房地产报11月25日01版责任编辑何可信）

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