房地产止跌回稳调查丨新房价格上涨0.7%！西安楼市新政满月“量增价稳”

楼市 2024-11-16 11:01 北京

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对大多数房企来说，首先要考虑的是去库存而不是增利润。

石青玲/发自西安

新政满月，西安已感受到了楼市的暖意。

11月15日，国家统计局发布了《2024年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》。10月份，西安新房价格同比上涨0.7%。分面积段看，90平方米及以下的新建商品住房销售价格同比上涨0.9%；90平方米~144平方米的新房同比上涨0.3%；144平方米及以上的房源同比上涨1.9%。

在一系列“史诗级”政策利好之下，西安楼市收获了一个“金十”。根据中指数据库周度数据监测，2024年10月四周成交量降幅收窄，止跌企稳开始显现。“国庆”期间项目带看量和咨询量明显上升，认购成交量增加。西安开发商积极推盘供应上涨，优惠措施有所增加，高性价比的楼盘去化率开始反弹。

以龙湖为例，10月份该公司销售额高达12.3亿元，其中龙湖未来之瞳云河颂单月业绩达到了2.7亿元，刷新了西安豪宅项目顺销的销售纪录。作为西安市场为数不多的民企，龙翔也表现出色，10月份成交总金额约6.8亿元，总到访量3659组，总成交265套。

在楼市成交回暖的同时，热点板块的土地市场也开始出现溢价成交。11月份，西安和高新三期等地块均出现了高溢价成交。

1个月前，西安市发布了《关于优化西安市房地产相关政策的通知》，涉及公积金贷款、住房限售、以旧换新等方面。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部又发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。其中，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

随着政策的不断出台和市场的逐步调整，西安楼市有望迎来更加平稳健康的发展。

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成交量环比增长

大华锦绣年华。石青玲/摄

10月份，西安楼市成交量显著增长，多个楼盘纷纷交出亮眼成绩单。

龙湖方面表示，公司 10月销售额高达12.3亿元。客户购房热情高涨，龙湖在陕西各营销中心客户人气火爆，销售人员应接不暇。其中龙湖未来之瞳云河颂单月业绩达到了2.7亿元，刷新了西安豪宅项目顺销的销售纪录。龙湖青云阙昱府、龙湖君成序等项目提前完成业绩指标，月度超额完成指标。

作为西安市场为数不多的民企，龙翔表现亦十分抢眼。10月份，公司成交总金额约6.8亿元，总到访量3659组，总成交265套。旗下多个项目成交火爆，如云玺、云樾成交130套，成交总额约3.8亿元，珑璟府成交135套，成交总额约3亿元。“整体来看，‘十一’的市场销售很好，之后有所回落，最后两周市场又开始高涨。”龙翔一位人士介绍。

近日走访市场发现，尽管是在工作日，大华锦绣年华、中海锦业元晟等项目仍人气高涨。其中，大华锦绣年华是大华集团位于西安的第三个项目，9月份首开，彼时据前瞻顾问统计，因项目所在区域竞争激烈，且品牌、地段、界面均不及竞品，所以首开去化率仅有4%。10月份，政策利好叠加优惠之下，该企业一位内部人士表示，10月份销售套数接近百套，成交金额近2亿元。

谈及10月份的市场情况，一位央企的项目负责人表示，来访情况确实有所提升，在客户的谈判过程中也感受到了政策的信心。另外一位房企的营销负责人也表示，10月的来访和成交比9月提升了2~3倍，只要项目肯让利，价格比区域市场低，整体销售都还不错。

多个机构的数据也印证了市场的回暖。克而瑞陕西分析，10月单盘月均来访量648组，环比上涨55%，盘均成交43套，环比上涨94%；从重点项目盘均来访及认购情况来看，市场在经历成色十足的国庆”黄金周“之后，重回调整状态；当前市场销售较好的项目仍以优惠力度较高、外部资源投入较大的刚需、刚改类项目为主。

前瞻顾问的数据也显示，相比9月，楼市周度均值成交上涨2%，比8月成交上涨11%。同时，10月成交量拉升至64万平方米，与今年4~6月高位期几乎相当。

成交量回暖也推动了房企业绩的上涨。

根据中指研究院统计，1~10月西安排名前15的房企合计总销售额为1135.4亿元，而今年前9个月，西安排名TOP15房企合计总销售额为981.6亿元。也就是说，10月单月，西安TOP15的房企加一起共计卖了153.8亿元，而8月、9月单月西安TOP15的房企合计销售额分别在107.2亿元、101.9亿元。

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房价仍在调整

“虽然观望情绪少了一些，但是价格和分销政策依旧随行就市。”上述营销人士表示。

根据国家统计局最新发布的数据，10月份，西安新房价格环比下跌0.6%，同比上涨0.7%。

就市场表现而言，打折优惠仍是市场主流。作为西安楼市的热点板块之一，高新三期品牌房企众多，保利、中海、中铁建、天地源等项目扎堆，据了解，10月份，多个项目都推出了优惠措施，位于软件新城的南飞鸿·乐境雅荟均价2.1万元/平方米。置业顾问介绍，优惠力度比较大，优惠完后价格为1.75万元/平方米，绿城海棠三章认购特批房源送一年8000元物业费。

实际上，通过促销来刺激客户入市，仍是目前最有效的营销手段。10月份，为了促进市场止跌回暖，西安市房协和陕西省房协都举办了“方便看房”活动，不少项目都推出了优惠措施。如天地源永安观棠，为参与本次活动的购房者准备了礼品和优惠，凡通过‘方便看房’活动成交的客户都可额外享受98折优惠，这是之前公司已经收回的优惠。万科东望推出了买房送车、送家电、送装修的活动。

与此同时，部分板块的渠道佣金也在持续上涨。在西安高新三期，大部分项目的佣金已经达到了4个点，而在港务区3个点则是主流， “大家都在用渠道，我们就没有客户；大家都是4个点，我们是3个点，也不行。”一位央企城市公司负责人说道。还有部分业内人士直言“现在项目大部分的预算都分给了渠道。”

“放眼当前市场，对大多数房企来说，首先要考虑的是去库存而不是增利润，目前限价已经放开，为了保证销量，大概率还是会‘以价换量’。”克而瑞陕西分析道。

上述房企营销人士也表示：“在业绩和现金流压力之下，价格目前不太可能上涨。从效果来看，政策目前基本出无可出，股市不错短期会利空楼市，中期则利好楼市。”

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热门地块迎来溢价成交

值得一提的是，在楼市成交回暖的同时，热点板块的土地也开始出现溢价成交。

11月8日，陕西省西咸新区成交1宗开发用地。在这场竞拍中，中颐建信经过15轮竞价，斩获能源金贸片区XXFD-JM02-19地块，总价6.15亿元，溢价率38%，折合地价1188.54万元/亩，楼面地价8104元/平方米。

紧接着，11月11日，经过28轮激烈竞价后，金茂竞得了西安文教园板块62亩住宅用地，总价14.47亿元，溢价率22.94%，折合楼面地价约12580元/平方米。

金茂摘得的地块是全市今年以来的第5宗溢价地块。来自中指研究院的数据显示，在2024年1~10月全国TOP100企业拿地总额同比降幅扩大的背景下，西安以1500.98万平方米的房地产开发用地成交规划建筑面积遥遥领先，再夺全国第一。

不过，底价成交仍是市场的普遍情况。2024年1~10月，西安共推出117宗住宅用地，规划建筑面积共计1368.4万平方米；成交97宗住宅用地，总规划建筑面积共计1225.43万平方米，成交楼面价4969元/平方米，同比下降22.62%。而据不完全统计，在上述2宗地之前，2024年的西安土地市场仅有3宗溢价地块。

“由于地块的质素较高，多家房企参与竞拍，不仅提升了地块的价值，也反映了房企对改善市场的乐观预期和需求，也有推动市场回暖的趋势。” 克而瑞西安机构执行总经理李晓兵表示，土地市场短期内呈现出高热态势，但能否持续存疑，需观察未来市场成交情况。若市场需求持续旺盛，土地市场的活跃态势延续，才能进一步确认市场回暖趋势。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳刘亚

审读：戴士潮

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