“跟以前肯定是没得比。以前一房难求，不愁没得做，还要挑客人，现在是租客挑我们了。”
租赁房源增加的一个原因在于，部分热点城市二手房出售压力较大，一些挂牌房源由售转租。更大的影响则来自保障性租赁住房批量入市。
重点50城租售比达2.12%，这一数值高于五年期定期存款利率，也高于十年期国债收益率。
文｜南方周末记者 卫琳聪
责任编辑｜冯叶
2025年1月6日，中指研究院发布数据显示，2024年全国重点50城住宅租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点。
各线城市均呈下跌态势。其中，二线城市跌幅最大，平均租金累计下跌3.56%。一线城市从2023年累计上涨1.32%转跌，跌幅和三四线城市同为2.82%。
“房租下跌有将近两年时间了。”中指研究院分析师程威向南方周末记者表示，2023年已出现房租下跌，尤其是下半年跌势开始蔓延。
与此同时，反映投资回报率的租金房价比反而提升，住房租赁成了一门更划算的生意。
“现在房地产市场处在转型发展期，中央也在强化政策导向，加快构建租购并举的房地产发展新模式。”程威总结道。
“客找房”变“房找客”
2025年1月，在贝壳（NYSE：BEKE；02423.HK）广州做中介的薛睿闲了下来。上个月，店里租房业务的销售冠军也只谈成两单生意，还不到高峰期业绩的1/5。
与此同时，正在广州换租的90后赵欣然以更低的价格租到了满意的房子。一套位于市中心的小两居，月租金从之前的3200元降到约2700元。
她看的另一个城郊小区也在降价，不少两居室月租金从2500元降至2300元，高楼层甚至不到2000元。
相比商品房市场，住房租赁市场的季节性特征更明显，年底通常都是淡季。
“每年到1月份，大家都知道会没什么事干。”薛睿说，广州这样的大城市外来人口比较多，也是主要租房群体，通常临近春节不少人会退房返乡，导致1月市场上房源增多、租客减少。
过完春节，随着外来人口返城务工，租赁市场又会迎来一段热潮。中指研究院数据显示，2024年春节后“返城季”和年中“毕业季”，即3月及6月-7月，50城住宅租金实现微涨。
但其余月份租金均下跌，尤其是8月以来行业进入淡季，市场需求热度明显下降，重点城市住宅租金跌幅有所扩大。
“淡季提前了。”贝壳找房的另一位中介冯可心告诉南方周末记者，她主要在广州中心城区开展业务，往年到12月才明显感觉业务减少，但2024年过完十一黄金周就开始冷下来。“一些租客趁房价低买房退租，还有一些返乡后没再回来。”
租客减少的同时，房源却在增多。2022年贝壳找房推出一站式机构房屋托管品牌“省心租”，薛睿介绍，目前在租房源达到1万套，尤其是2024年9月以来“每月都递增得很厉害”。
程威认为，这反映了在季节性变化之外，住房租赁市场供求关系的转变。一方面，经济处于调整期，就业环境不稳定，租客对未来的收入预期较弱，租金敏感度提升。另一方面，房源供应量增加，供求关系倾向于买方市场。
“跟以前肯定是没得比。以前一房难求，不愁没得做，还要挑客人，现在是租客挑我们了。”薛睿感叹。
保租房入市
程威认为，租赁房源增加的一个原因在于，部分热点城市二手房出售压力较大，一些挂牌房源由售转租。更大的影响则来自保障性租赁住房（下称保租房）批量入市。
2021年国务院专门出台文件，首次提出加快发展保租房。要求以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
2022年住房城乡建设部明确，“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套间，预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。
政策指引下，保租房快速上量。2023年9月12日，住房城乡建设部披露，全国已建设筹集保租房约508万套（间），完成“十四五”规划的近60%。2024年计划筹集170.4万套（间），前三季度已完成约87%。
不少租赁企业也积极参与“纳保”，即将旗下项目纳入保租房体系。2024年三季报显示，万科（000002.SZ；02202.HK）旗下长租公寓品牌泊寓近一半租赁房源都已纳保，达到11.7万间。
程威认为，相比于通过存量房纳保、城中村改造等方式筹集房源的城市，保租房新建比例高的城市租赁市场受影响更明显。尤其是上海，不少保租房项目是新增供地、新建住房，直接增加了房源供给。
并且，保租房项目一般会配套优惠政策，在招租上有优势，将分流租赁需求。这些项目大规模入市短期内会对市场形成冲击，对平抑租金也会起到重要作用。
比如，2024年9月发布的《广州市保障性租赁住房管理办法（暂行）》征求意见稿提出，政府性房源保租房项目的租金，应低于同地段、同品质市场租赁住房租金的90%；市场性房源保租房租金应低于同地段、同品质市场租赁住房租金。
前者房屋权属归政府所有，后者由市场主体自行筹集、自主运营管理。
不过，究竟有多少保租房已入市，通过何种方式，租金呈何水平，尚没有完整数据统计。
贝壳找房App专门上线了“保租房”板块，查询可以看到，北京、上海、广州、深圳均有房源挂出。除了郊区，城市中心区域也有不少房源。
南方周末记者以租客名义咨询，贝壳找房客服表示并不清楚保租房政策，板块内所列房源均为第三方合作的公寓，需向具体公寓品牌了解情况。
而多家公寓管家都对“保租房”这一名词感到陌生，表示在租房源价格及涨幅并无特殊限制，租房也无额外申请要求，是按照正常市场行情出租。
2024年12月24日，天津TOD保租房项目正在建设。（视觉中国 / 图）
租售比提高
程威介绍，对租客而言，中国目前重点城市的租金收入比为16.7%，处于20%以下合理区间。但深圳、北京、上海、三亚四地租金收入比超过30%，租房负担较重。
随着房租下跌，租客减负的同时，租金房价比出现提升。这一指标也称“租售比”，是租金与房价的比值，该指标提升意味着对房东或住房租赁企业而言，住房租赁的投资回报率提高。
中指研究院数据显示，近两年重点50城租售比持续回升，截至2024年12月份达2.12%。较2023年12月（2.03%）提升0.09个百分点。
重点50城中，除三亚、嘉兴外，其余48个城市租售比均较2023年末有所提升，其中常州、东莞、徐州、武汉城市提升幅度较为显著。
程威分析，租金定价受到资产成本影响，与房价走势基本保持一致。但租赁市场需求刚性更强，租金的涨跌幅通常低于商品房市场，变化时间也相对滞后。“房价下跌可以选择不买房，但不能不租房。”
这使得租金抗跌性更强，在房价与房租双双下跌时，分子（租金）相比分母（房价）下跌更慢，租售比反而持续提升，住房租赁投资回报率有所改善。
2.12%这一数值高于五年期定期存款利率，也高于十年期国债收益率。换句话说，如果现在有500万元，买房出租的收益高于存在银行的利息收益。
租售比提高也意味着房价下行空间缩小，将吸引更多人买房，进而推高房价，租售比随之降低，处于动态平衡之间。业内通常认为3%是租售比的分界线，高于3%即认为房产是较为优质的投资资产。
中指研究院数据显示，截至2024年12月，厦门、深圳、北京租售比仍较低，不足1.5%；广州、上海逐步向2%靠拢；重庆、长沙等二线城市租售比已接近3%；哈尔滨、长春等已超过3%，其中贵阳最高，为3.23%。
2024年8月，央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中提到：“未来随着经济逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。”
在租售比提升的同时，金融政策也在支持住房租赁市场。“开发经营全周期的经营闭环正在打通，融资成本也在下降。”程威说。
2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，提出17条金融措施，以增加保障性和商业性租赁住房供应。
随着租售比回升和融资运营成本下降，住房租赁产业的商业可持续性有所增强，企业开始加快布局住房租赁业务。据中指研究院统计，2024年12月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达125.6万间，较11月增加约3万间。
但不容忽视的是，短期内住房租赁企业依然面临租金下跌和保租房入市带来的挑战。
程威分析，随着租金下滑、供给增加，租客的选择更多，租赁企业留客难度加大，更需要提升服务和品质。
而随着保租房筹建任务逐步完成，“十五五”期间供应量可能趋于稳定，对市场的冲击力度将会消减。同时，租赁企业纳保机会减少，抢占市场的空间缩小。
（应受访者要求，薛睿、冯可心、赵欣然为化名）
其他人都在看
