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凤凰洲业主，会瑟瑟发抖吗？？

楼市 2024-11-23 12:42 江西

注：点击上图查看详细内容

01

昨天，南昌凤凰洲师旁，以及朝阳江边地块正式上线，引发了很多的话题。

其中话题度最高的，当属凤凰洲DAEJ2024019地块。

它位于红谷滩区丰和北大道以西、锦江路以南（HGT104-A12地块）；土地为二类城镇住宅用地；

宗地面积36.2595亩；容积率1<容积率≤2.2；绿化率35%≤绿化率；建筑密度≤25%。起拍价1418万元/亩（折合楼面地价高达9668 元/平方米）。

从起拍楼面价来看，是今年单价最贵的土地！

之所以有这样的自信，除了在区位、地铁、医疗等维度拥有一定优势外，还在于它的稀缺性！

根据拍地附件显示，本宗出让用地内项目开发完成后的学区：小学为碟子湖学校，初中为江西师范大学附属中学滨江校区。

一时间，使得话题度非常大，也让人脑洞大开！

首先，师大附中滨江校区的概念我们就不普及了。关键是，地块在拍卖时就明确了师大学区，并且从就近入学政策来看，一路之隔就可以就读，意味着打破了不确定性。

只要产品不会太次，流速是可以保证的！

当然，大家关心的点很多，例如这里的产品会怎样？会卖什么价格？周边二手房会降吗？这里的学区还会进一步调整吧？......

这样的情况，肯定会让凤凰洲板块内凤凰城、绿地外滩公馆等业主陷入思考，甚至是担忧。

02

今天，我们上午还实探了现场。

从该地块及周边环境来看，其实还是缺少的一些豪宅属性。

我们认为该地块在产品上，肯定是远超周边大多数住宅。但是户型面积设定上，并不会做得太大。比较建议在140平左右。

聚焦学校方面，近几年南昌教育资源在均衡化，新增了多所师大附中，同时还成立了江西师大附中红谷滩滨江教育集团。一定程度上削弱了品牌效应。

通俗来说，扛高价买入的人少了。

但是这里的二手房价格，包括流速依然比较顶！

毕竟师大附中滨江校区本部范围，实际只有3个住宅可以就读，分别为凤凰城、绿地外滩公馆、商联中心小区。

再加上商联中心单价及总价过高，意味着大家买入的可选项很少。这就显得更稀贵！

凤凰城作为年代久远的住宅，因为在师大附中滨江校区就读范围，它的二手房流速依然不低。

从10月份成交单价来看，约在1.5W~2.2W元之间，大部分房源在2W上下徘徊。

绿地外滩公馆作为次新，价格相对偏高，但近3个月也卖出了38套房。同时高层二手成交均价能在2.5万元/㎡。

可以看出，这一片在南昌众多置业者心中，有着不同一般的地位。

但是，随着新地块明确可以就读师大附中滨江校区，周边多个盘未来的二手成交价，肯定是以新地块产品及价格作为一个“锚”。

举个例子，项目肯定是新规产品，这个毋庸置疑。假如它打造的包含小高层，毛坯售价在25,000元/㎡，你们认为绿地外滩公馆的二手房，价格能高于这个吗？

而凤凰城的二手房，想要卖好价钱就更难了！

同时还会一定程度上限制周边二手房的流通性。

原本师大附中滨江校区范围虽然没有新盘，但是并不代表想买该学区范围的购房者，不想拥有新盘。

更多只是因为没有可选项而做出的妥协！

例如我身边的熟人，刚知道这块地要出来，就一直问我各种情况，当得知有师大附中范围的学区，可能更不会阻挡她置换的决心了！

当然，如果是小孩马上要就读的，或者买小户型的人群，也只能选择二手房。不过只为满足小孩读书的购房群体越来越少了。

最后，随着该地块明确师大附中滨江校区，主路范围内，周边商城凤凰印象、香逸澜湾小区业主可能也会思考一个问题：

既然该地块能就读，那么我们是不是也可以就读，或者说两个学校二选一呢？

总而言之，此次地块出让的操作模式，打破了以往的惯例。也让未来学区划片增添了一些不同的“猜测性”。

03

另外，朝阳江投旁一线江景D11-03-1地块上线了，同步定于12月17日上午10时竞拍。

通过侧面了解，江投拿旁边地块的概率已经很小。然后我们转了一圈，询问的多个房企基本都没有拿地意向。

届时等开拍的时候，假如有其他房企拿下该地块，后续似乎也要上演肉搏战。

对于这2宗地块的现象，你怎么看？

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