作者 | 吴海连
坤源衡泰律师事务所专职律师
毕业于西南政法大学
专业领域：民商事
江北区律工委执业权益保障委员会委员
联系电话：130 0233 3108
法拍房以其突出的价格优势在房产交易市场异军突起，成为购房者绕不开的话题，眼见他人低价“上车”，安全“下车”，不少人也跃跃欲试，但碍于腾房交付等法律风险不敢上前，专业律师助您获得“稳稳的幸福”。
1. 价格低：最高折扣可达到房屋评估价的5.6折。从阿里拍卖的“重庆-住宅用房”拍卖界面也可以看出，起拍价与评估价大不相同，房屋起拍折价率往往高达44%。
（图片来源：阿里拍卖）
2.产权清晰：法拍房由人民法院审查房产权属，减少了购房者就产权不明的顾虑。
3. 交易流程规范：法拍房交易流程有严格规定，有利于保护购房者的合法权益。
4.税费买卖双方各自负担：根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条之规定，因网络司法拍卖形成的税费由买卖双方各自承担。
尽管网络上频频见人“晒单”——以低廉的价格购置了心仪的房屋，但踩雷的也大有人在，如购买后才发现“黑中介”、隐蔽费用、房屋质量等等问题，使得部分购房者直呼“上当”，就连法院也会在拍卖详情页放上“特别提醒”。
（左：成功报名参与拍卖的图片）
（右：法院公示的提醒）
1. 隐蔽费用：房屋拍卖成交前已产生的相应费用，如欠付的水、电、气及高额物业费用等，往往由买受人承担。参考重庆市第一中级人民法院 （2023）渝01民终2928号判决认定：
“《变卖公告》《竞买须知》均载明标的物的欠费由竞买人承担，该义务设定是人民法院就拍卖房屋存在的权利瑕疵所做的说明，购房者作为完全民事行为能力人，参与房屋竞拍，视为其认可并自愿承担房屋的权利瑕疵，应按照约定承担标的物的欠费。”
（图片来源：阿里拍卖网站-竞买须知）
2.户口迁移及学位占用的风险：房屋户口往往不在法院强制执行范围内，另若房屋原业主已经落户占用对应学区上学名额的，或致使购房者子女无法按时就读。
3.清场腾退的问题：法拍房的清场阶段可能会遇到各种问题，包括原房主不愿搬走、租客租约等等问题，这意味着新业主可能无法立即入住。
4.房屋质量与居住条件问题：拍卖时往往公告“房屋具体现场状况以实际为准，未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围，请各竞买人自行了解”，如漏水、裂缝等需细细甄别，另需考虑物业周边的交通、环境及物业管理等是否符合具体居住需求。
5.竞拍中盲目加价：不少法拍房的成交价往往高于评估价，除了标的房屋本身的竞争力外，还与竞拍者的“头脑一热”以及辅拍人的“鼓励”息息相关。
鉴于以上情形，专业律师可助您共同了解房产详情、评估法律风险，一起避开“陷阱”，收获“馅饼”。
1. 竞拍前尽职调查：律师将通过线上线下的方式向对应机构及群体，对标的房屋进行全面细致的尽职调查，内容包括但不限于产权情况、房屋现状、租赁权及居住权、权利限制、欠费、税费核估、落户安排、贷款准备等等进行全流程的全面处置。
2. 竞拍时流程协助：律师可协助客户参与竞拍，包括但不限于网上报名、缴纳保证金、尾款支付等等，助力竞拍者充分理解竞拍流程及注意事项。
3. 竞得后流程协助：律师可协助对接过户所需手续，协助竞得人办理房屋过户及接收。
综上所述，能低价“捡漏”自然好，但房屋毕竟是大宗商品而不是“大白菜”，律师提醒购房者在参拍前应充分调研，竞拍时应冷静自持，若能通过细致调查、专业咨询和充分准备，可最大限度地降低风险，确保交易的安全稳妥性。
目前最高人民法院公布的网络司法拍卖平台共有七个（如下图），其中阿里司法拍卖房源占比远超其余平台，故本文主要以阿里司法拍卖的公开信息作为参考。
（图/《最高人民法院关于司法拍卖网络服务提供者名单库公告》）
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