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申请人称：2022年10月28日，申请人与被申请人签订《房屋租赁合同》，将坐落于天津市XX区的一座房屋出租给被申请人居住。合同约定在未经申请人允许的情况下，被申请人不得将涉案房屋转租他人使用。2023年5月29日中午，被申请人告知申请人其将房屋通过房屋中介进行短期出租，短期承租案外人在房屋内用烧炭的方式自杀。该案涉事实已经公安局认定。按合同约定，被申请人应于2023年7月31日前给付申请人8至10月份房租3,300元，现在被申请人明确表示不再支付。申请人曾和被申请人协商赔偿及房屋处理问题，双方未达成一致。现已无经纪公司愿意为申请人提供房屋出租及出售服务，申请人面临巨大损失。故请求裁决：1.被申请人赔偿申请人违约损失人民币80,000元；2.被申请人给付申请人未付房屋租金3,300元；3.被申请人赔偿申请人因本案支出的律师服务费4,800元。被申请人辩称：第一，针对申请人提出的赔偿违约损失80,000元的仲裁请求，被申请人认为申请人所申请的损失金额在合同中未约定，也没有法律及事实依据。房间内各项设备设施，除床板有一块破损外，其他均完好。被申请人愿意照价赔偿床板的实际损失。第二，针对申请人提出的支付房屋未付租金3,300元的仲裁请求，被申请人认为申请人要求继续履行合同并支付租金不合理。被申请人在2023年6月17日通过微信已向申请人明确提出解除租赁合同，申请人的丈夫在6月18日也检查过房间内设施，且并未提出异议。《房屋租赁合同》约定，在租赁期内乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按房屋一个月的月租金向甲方支付违约金。被申请人已按合同约定向申请人支付了7月31日之前的房租，在被申请人提出退租时，申请人还有被申请人未使用租金约1,576元，押金1,100元，物业费390元，合计3,066元。其中还不包含剩余的水费电费等其他费用。因此，根据合同约定，申请人在扣除1,100元违约金外，还应退还被申请人租金及物业费合计1,966元。第三，针对申请人提出的要求被申请人支付律师服务费和仲裁费用的仲裁请求，被申请人认为，申请人的律师服务费应由申请人支付，如法律规定应由被申请人支付律师服务费和仲裁费的话，被申请人服从裁决结果。
1.申请人主张由被申请人赔偿违约损失80,000元是否过高；2.被申请人是否应向申请人给付未付房屋租金3,300元。
（一）被申请人于本裁决书送达之日起10日内，向申请人支付房屋租金3,300元；（二）被申请人于本裁决书送达之日起10日内，向申请人赔付损失25,300元；（三）被申请人于本裁决书送达之日起10日内，向申请人支付律师代理费4,800元。被申请人未按本裁决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
1.关于申请人主张由被申请人赔偿违约损失80,000元的仲裁意见及理由
仲裁庭认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。合同约定，承租人在租赁期内，须事先征得出租人的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租他人。租赁期内，承租人未经出租人书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的，出租人有权终止合同，收回该房屋，承租人应向出租人支付违约金，双方未在签订的合同中约定违约金标准，但约定若支付的违约金不足弥补出租人损失的，承租人还应负责赔偿。本案中，被申请人作为承租人未经出租人同意擅自将房屋转租他人，且在转租期间租客在房间内自杀身亡。被申请人违反合同约定擅自转租，应承担违约责任，在违约金约定不明的情况下，应当弥补申请人受到的损失。从房屋设施情况来看，除床板有损外，并无其他损害，但房屋内发生租客非正常死亡事件是否给申请人带来损害，有多少损害，是本案双方争议的焦点。仲裁庭认为，非正常死亡虽然不会对案涉房屋的区位、面积、结构、材料、基本设施及使用功能等房屋客观效用造成影响，但会引发人们恐惧、焦虑、忌讳等不良的心理感受。这种负面心理感受虽属于人们的主观体验，但确实客观存在。在房屋交易过程中，从惯例来看，房屋是否发生过非正常死亡事件是必须披露的影响交易决策的重要事项，如有发生会导致购房者、租房者以及潜在购房者和租房者对房屋评价和价值的认可度降低，从而对房屋的交易机会和交易金额均产生不利影响，导致案涉房屋交换价值下降或出租收益降低，使房屋在交易市场上产生价值贬损，而无论案涉房屋出售、出租与否，房屋价值贬损均客观存在。该种不利影响虽会随着时间推移逐渐淡化，但在一定期间内持续存在。本案中，申请人未能提供有力证据证明房屋价值受损额度，故仲裁庭综合考量被申请人过错、案涉房屋租金、可能消除非正常死亡影响时间等因素，酌定被申请人弥补申请人两年房租损失即26,400元。另，被申请人已支付给申请人一个月租金作为押金，本着不可双重获利原则，应在被申请人赔偿给申请人的损失中减去押金金额。故被申请人应当赔付申请人25,300元。2. 申请人主张被申请人应给付未付房屋租金3,300元的仲裁意见及理由
仲裁庭认为，《房屋租赁合同》第10条第2款关于中途退租承担一个月租金违约金的约定，并不适用被申请人退租的情况。本案中，从目前证据看，被申请人中途退租并非单纯的提前结束租期，而是有未经出租人同意擅自转租的违约行为，且因转租发生非正常死亡事件给申请人造成损害在先。根据《民法典》第五百六十三条的规定，作为违约方的被申请人不享有单方解除权，在申请人不同意解约的情况下，《房屋租赁合同》在到期前不能解除或终止。因此，被申请人应当给付申请人未付的三个月房屋租金，即3,300元。
司法实践中，有许多纠纷源于购买或者租赁“凶宅”。“凶宅”并非法律概念，一般指曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。关于“凶宅”的法律争议主要有如下几点：首先，关于购房合同的效力问题，合同有效说认为“凶宅”之说属封建迷信，不受法律保护。“凶宅”本身是符合房屋使用条件的，也符合买卖房屋的合同目的，其在法律上与正常房屋无异。合同无效论认为，我国相关法律、法规虽然没有对“凶宅”问题作出规定，但“凶宅”是民间习俗，这种习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的，故违反公序良俗为无效合同。合同可撤销说认为,“凶宅”是一种民间习俗，因人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的非正常死亡事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。卖房者故意隐瞒这一事实构成欺诈所签订的合同是可撤销的合同。其次，关于“凶宅”造成的损失赔偿金额，当前法律亦没有明确约定。无论是房屋租赁还是买卖，非正常死亡虽然不会对房屋的面积、结构、基本设施及使用功能等房屋客观效用造成影响，但会引发人们恐惧、焦虑、忌讳等不良的心理感受。这种负面心理感受虽属于人们的主观体验，但确实客观存在。同时也会导致房屋交换价值下降或出租收益降低。故裁判机构应当综合双方过错、案涉房屋价值、可能消除非正常死亡影响时间等因素，酌定损失赔偿金额。最后，在救济途径方面，我国现有的法律并没有规定卖方或经纪公司须在房屋交易过程中披露非正常死亡这一不利因素。因此买方或承租方若对“凶宅”有所避讳，事前可要求业主在合同中约定信息披露条款，如“业主保证所出售或租赁房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家或承租人心理不安的情况。若买家或承租人发现房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披露，买家或承租人有权解除合同并要求业主赔偿一定损失。若事前没有约定，事后可以违约责任救济为基础，要求承担违约责任，或在法律规定的期间行使撤销权，但应有充分证据证明欺诈行为确实存在。
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