买房通常是人生中最大的一笔支出之一。为如此规模的财务决策做准备可能会让人感到不知所措。但了解您的选择以及住房贷款市场的运作方式可以简化预算并让您安心。
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You could go to a couple or more mortgage brokers, see what loans they offer, and compare them. Credit: pixdeluxe/Getty Images
从选择适合您需求和能力的住房贷款，到研究您可能有资格获得的政府潜在援助，再到浏览贷款申请流程本身。
政府网站（州政府和联邦政府网站）是了解购房流程的绝佳起点。
安德鲁·达德斯维尔（Andrew Dadswell ）是澳大利亚证券和投资委员会 (ASIC) 的消费者通讯高级经理。
ASIC运营Moneysmart是一个提供消费者教育的联邦政府网站。他解释了为什么利率是确保获得良好住房贷款的最重要因素之一。
“由于您的贷款期限很长，可能是25年或30年 ， 即使您支付的利率有很小的差异，也可能会在贷款期间累积数千澳元。”
MoneySmart网站上的抵押贷款计算器工具实际上会告诉您人们目前支付的新住房贷款的平均利率是多少。因此，您可以使用抵押贷款计算器，查看平均值，并尝试使用该平均值与银行或抵押贷款经纪人进行谈判，以获得比平均值更优惠的利率。
Andrew Dadswell, Senior Manager of Consumer Communications, ASIC.
申请住房贷款时的一个关键考虑因素是平衡灵活性和更快还清贷款的能力。
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In variable rate home loans, your interest rate changes when the bank decides, which is usually influenced by the official cash rate set by the Reserve Bank of Australia, Mr Dadswell explains. Source: Moment RF / Traceydee Photography/Getty Images
例如，在浮动利率贷款中，利率会波动，而在固定利率贷款中，利率会在特定时期内保持不变。
一旦该期限结束，利率通常会变为浮动利率，或者您可以尝试协商另一个固定利率期限。
达德斯维尔先生解释道：“固定利率贷款的优势之一是您可以准确知道每两周或每月的还款额。但这确实意味着如果利率下降，您可能会失去这一好处。对于浮动利率住房贷款，您的利率会根据银行何时改变利率而变化，这通常受澳大利亚储备银行设定的官方现金利率影响。当利率下降时，您的住房贷款还款额就会减少。但当然，如果利率上升，您最终会支付更多。”
无论您选择哪种利率和类型的贷款，您都需要节省大量资金。
“在澳大利亚申请住房贷款时，您需要至少5%的首付，但最好是20%，这表明您有足够的钱来支付抵押贷款。显然，您能用自己的钱储蓄和支付的金额越高，您需要从银行借的钱就越少。”市场上每笔住房贷款的具体条件可能有所不同。而且信息量可能让人不知所措和困惑。
财务比较网站是了解不同贷款特征的“现有情况”的资源。
莎莉·庭达尔（Sally Tindall）是Rate City的研究主管。她说，除了对市场进行研究之外，获得个人理财建议也很重要。
“很多人说‘哦，但我不富有，我不可能找财务顾问’。嗯，这不一定是真的，但也有其他途径。你知道，例如抵押贷款经纪人，因为他们可以建议你采取适合你财务状况的步骤。”
但无论你从哪里获取信息和建议，最终你都需要能够评估自己的借贷能力。
“如果你想算出要借多少钱，真的很重要，不要仅仅依靠银行或经纪人告诉你这个数字。亲自去看看这些数字真的很重要，因为在过去的两年里，我们看到了13 次澳大利亚储备银行加息，其中四次加息了一倍，你可以看到你的抵押贷款利率从非常可控的水平变成了完全超出预期的水平。”
作为房屋贷款申请流程的一部分，贷方会要求提供证据以评估您的财务状况并确保您有能力偿还所借金额。
常见要求包括工资单、其他收入、银行对账单、任何资产和债务或负债的证据、您的储蓄和信用记录。
虽然这不是购房流程中的要求，但潜在买家可以寻求获得贷款预批准。
这意味着贷方原则上同意借给您一定金额用于购买您的房屋。
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Common evidence for your home loan application includes pay slips, bank statements, evidence of any assets and debts or liabilities, your savings and credit history. Source: Moment RF / d3sign/Getty Images
请记住，预批准和房屋贷款结算之间的时间可能会有所不同，
“银行的预批准通常只持续一段时间，有时大约三个月。但如果在这三个月内发生了变化，你最好回到银行，检查一下你的就业情况是否发生了变化，或者，如果你知道，澳大利亚央行再次加息，你可能需要回到银行，再检查一下他们可能同意的最高借贷能力。”
庭达尔女士说，澳大利亚市场上有100多家贷款机构，包括银行、信用合作社和其他授权机构。抵押贷款经纪人可以与多家贷款机构合作，从而帮助你比较不同的贷款产品。抵押贷款经纪服务 Madd Loans 的创始人乔治·撒米诺斯（ George Samios） 概述了如何检查经纪人的资质。
“网站底部的每个经纪人都需要有信用许可证号，或者他们必须是持牌人的信用代表。要成为信用代表或拥有信用许可证，您必须是协会的成员。澳大利亚只有两个协会。MFAA 或 FBAA。他们确保抵押贷款经纪人没有破产，没有非法活动……因此，如果您的经纪人网站没有信用许可证或信用代表号，那就意味着绝对不要去那里。”
根据您居住的地方，您可能有资格获得州或领地政府补助金。
在全国范围内，符合条件的购房者可以利用住房担保计划，该计划包括针对过去十年或从未拥有过房产的购房者的首次购房担保。
“最高95%且无需支付贷款人抵押保险。还有很多其他购买相关费用，印花税、费率、水费、建筑和害虫保险。人们在购买房产时仍需要支付很多费用，但不支付贷款人抵押保险对客户来说可以节省一笔。”“例如，在昆士兰州的布里斯班，上限是70万澳元。因此，如果您在靠近城市的Coorparoo郊区买房，您可以会花70万澳元，而且只需支付5%的首付。因此，70万澳元的5%，您只需要3万5千澳元的首付。”
撒米诺斯先生表示，首次购房者还可能有资格获得优惠，例如印花税或专门针对新房主的补助金。以全国适用的首次购房超级储蓄计划为例。
“这基本上意味着您可以节省高达17.5%的存款。因此，如果您必须节省10万澳元，并且通过超级储蓄来做到这一点，那么您将节省1万7千5百澳元的税款。”长按扫描下方二维码浏览收听节目
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