最近，黄奇帆在企业创新发展大会上关于房地产的讲话引起了不小的波动。
他提到，未来政府将推动一轮至少10万亿规模的房地产收储。
你可能会想，黄市长这番话是不是在给房地产行业注射一剂强心针？
别急，先听我慢慢道来。
（早咨询早放心）
1
现在，房地产行业最大的问题，大家都知道，那就是资金的枯竭。
资金没了，市场就像失去氧气的鱼，价格自然跌跌不休。
自去年以来，政府推出了一轮房地产收储，意图通过财政支出和政府介入来阻止市场进一步下滑。
那么，当黄奇帆提出10万亿的收储计划时，各大媒体都开始刷屏，不禁让人好奇：
这到底是救市的信号，还是另一场政治秀？
黄市长指出，房地产的调整已经“够狠”了。
根据他的数据，2022年建筑量是22亿平方米，但到2024年，剩下的只有6亿，降幅高达65%。
土地批租的金额也从2020年的8.7万亿人民币下降到去年的3万亿，跌幅超过60%。
房价也下跌了40%到50%，这一切看起来都像是在打击市场的最后一根稻草。
不过，黄市长也做了一些安慰。
比如，和日本、美国的房地产市场相比，中国的情况完全不同。
我们没有像美国那样搞过0首付，更没有像日本一样把房地产和整个金融体系绑定在一起。
美国的次贷危机就是因为过度杠杆和金融创新，而中国则不至于走那条路。
而日本泡沫的爆发时，城镇化率已达77%，而中国还在48%的水平。
换句话说，我们还有30%的增长空间，未来几十年，城市化的进程依然可以拉动房地产的需求。
至于政府的“救市行动”，黄奇帆相信，去年已经投入了3000亿，今年会再加码3万亿，明年甚至可能达到10万亿。
这么大规模的收储，目的是通过政府收购土地、房产，降低房企的负债率，减少市场上的“僵尸”企业。
据他说，这10万亿能用6到7折的价格收购土地和房屋，总共可以拿到20万亿平方米的保障房，这些保障房不仅能解决2亿城市居民的住房问题，还能为经济注入新的活力。
那问题来了，这样的政策究竟能否挽回房地产市场的颓势呢？
更重要的是，这10万亿的收储，能否真正让房价反弹？
黄市长并没有说房价马上就会反转，而是认为，经过这轮政府收储和负债率降低之后，房地产行业的负面影响将逐渐消退，经济也能回到正轨。
简单理解，房价收入比已经下降了一半，原本要花20到30年的收入才能买一套房，现在只需要10到20年就够了。
不过，这个数字仍然高于全球普遍的7到10年标准。
按照这个趋势，假设未来十年房价不再上涨，收入翻一倍，我们的房地产市场就有望恢复到正常水平。
更重要的是，他还认为，到了2025年，中国房地产将迎来止跌回稳的阶段，成为未来发展新周期的起点，不再像过去四年那样，成了经济的负担。
简而言之，老黄认为，2025年房地产市场将进入稳定期。
但，这一乐观预期遭遇了高盛的唱衰。
高盛刚发布了一份报告，强硬地预言：
2025年，房价还将下跌20%到25%，到2025年底，市场才会有复苏的迹象。
高盛认为，政府的救市措施效果有限，房地产收储的进展缓慢，结构性矛盾依然存在，短期内很难看到实质性回升。
那么，究竟该听谁的呢？黄奇帆的乐观观点和高盛的悲观预测，到底谁对谁错？
其实，仔细分析两者的观点，你会发现，两者并不矛盾，甚至在某种程度上是同一个问题的不同侧面。
黄奇帆并没有说房价马上见底，而是指出，房地产已经调整得够深，政府开始出手是为了止住进一步下滑的趋势。
但是否能实现房价反转，这依旧是个未知数。
即便收储行动展开，可能也只是对房价形成“微弱的支撑”，而不会立刻带来强烈反弹。
高盛的预测则相对保守，它认为，房价还得继续调整，尤其是2025年之前，市场依然面临较大的压力。
但从整体趋势来看，两者的结论其实差不多——
房价不会立刻反转，但下降幅度会逐渐放缓，稳步企稳是未来的主旋律。
这已经成了市场的共识：房贷利率依然居高不下，消费者的购房热情提不起来。
现在各大城市的租售比基本都低于2%，而房贷利率则在3%左右，换句话说，租房肯定比买房划算。
黄市长提到的4%回报率的REITs产品，实际上是用杠杆资金做的，而6到7折收储的房产，能否以这个价格顺利出售，依然存在很大不确定性。
更重要的是，收储房产的地理位置、配套设施等问题，直接影响着这些房子的出租和销售潜力。
如果是热门地段，房产自然能顺利转手；
但如果位置偏远，配套跟不上，即便加了杠杆，4%的回报也难以实现。
所以，回到投资的核心逻辑，买房必须要紧盯两点：
一是房贷利率是否降到足够能激发购房者热情的水平，
二是租售比能否达到1:1的合理范围。
否则，市场依然难以进入到一个良性循环的状态。
很明显，按照这个标准，2025年深圳存量房贷款利率降到2字头几乎是板上钉钉。
但是租售比达到1:1几乎是不可能。
而话说回来，楼市的调整已经持续了这么久，政策端其实也乐于看到目前这种“稳步下行”的状态。
只要不是暴跌，慢慢跌，大家也能忍受。
毕竟，政府的钱又不是自己的。
2
对于刚需购房者来说，未来一年将充满挑战。
房价可能不会立刻暴跌，但也不会大幅上涨。
对于中产阶级来说，深圳买房现在虽然容易，但也充满了复杂性。
为什么这么说呢？
一方面，当前楼市政策宽松，门槛和成本都降到了较低水平，选择空间增大；
但另一方面，深圳楼市的产品参差不齐，找到既符合预算又能保值增值的房子，确实不容易。
过去，房地产行业是高速增长期，买房就是“越早越好”；
而现在，进入了低增长阶段，买房已不再是盲目追求涨价，而是要学会选房，选对地段、选对小区，确保房产具备抗跌能力。
买错房子，可能就意味着高价买进低价卖出，损失惨重。
具体来说，买房最大的坑就是选错板块。
深圳的房产市场，鄙视链无处不在。
地段不行、配套差的板块，房价自然走不上去。
比如，罗湖的二手房就普遍老旧，福田和南山的一些板块，也面临同样的困境。
而宝安，一些核心板块的价格已经站稳脚跟，甚至比一些传统好区的涨幅还要强。
最重要的，不要被“便宜”这两个字蒙蔽了眼睛。
所谓的“洼地”房产，可能需要五到十年甚至更久的时间才能体现出价值，但如果你卖房周期比别人长，最终可能只能看到价格上的亏损。
像宝安最西边的松岗，地理位置偏远，城市发展滞后，价格自然低。
那种价格便宜的房子，往往有很多问题，买了不一定能“翻身”。
买房是一项战略投资，不仅仅看短期的涨幅，更要看长远的抗跌性。
千万不要被眼前的小利所迷惑，最终结果可能是得不偿失。
尤其是在深圳这样的大城市，选错房子，损失可不止是几万块，而是几百万。
对于那些已经有房产的人，应该抓住机会做资产优化，合理置换，等待下一轮市场的机会。
而对于那些还没有房产的人，更要把握好“避险”的策略，选择对的房子，而不是盲目追逐市场热点。
因为热点会变，风向会偏，到最后可能变成韭菜。
永远记住一句话，交易最重要的就是避险。
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