昨天，都市二期的开盘结果可以说让不少人跌破眼镜。
原本作为顶流网红楼盘，开盘的成绩却不尽如人意。
昨天下午三点，都市二期的首批272套房源开始选房，结果也已经揭晓。
经过3-4小时的选房，最终去化率为65.4%，仅售出178套。
现场购房者反馈称：“85号才选了19套”，也就是从认筹到成交的转化率非常低。
从销控表上来看，A栋的02、03的4房户型，以及C栋90㎡的三房卖得最好。
但老实说，以都市二期这样的“网红”楼盘来说，这个成绩还是有些偏低。
我认为，如果一个新盘的销售率超过80%就算是优秀，60%以上才算及格，而都市二期的成绩只能勉强算及格。
我们可以拿11月份开盘的招商四海臻邸二期来做个对比：总共206套，入围370批，比例为1:1.8，最后卖了200套，去化率高达97%。
虽然认筹比例相近，但最终的去化差距却非常明显。
那么，问题出在哪儿？
认筹接近500组，弃选高达323批，弃选率怎么会这么高？
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其实，早在都市二期的备案价公布时，我们就曾分析过。（都市二期开盲盒，吓跑一堆炒房客！）
这个项目虽然地段不错，但价格并不便宜，顶多算是市场价水平，所以我早就预测过，都市二期不会迎来日光盘。
然而，我没想到的是，连70%的去化率都没达到。
网上的讨论和实际购房者的决策差别很大。
福田、罗湖的客户往往对宝安持保留态度，他们看不上西部的项目，觉得那地方“还是关外郊区”。
这种观点也反映到他们的购买决策上，认为65%的去化率已算不错，甚至调侃：“居然不日光？终于扑街了。”
相反，一些原本对都市二期有强烈期待的购房者，甚至放弃了同价位的其他热门项目，忍耐了几年，只为这一刻，结果却在选房时彻底放弃了，所以现场的弃选率达到了64%！
可以说，这一届的购房者终于清醒了，不再像四年前那样盲目冲动。
从销控表来看，那些性价比高的中低楼层已经售罄，剩下的大多是价格偏高的高楼层，单价已经逼近13万/㎡，性价比大大降低。
那为什么都市二期会卖得这么差？
一个重要原因是，得房率低的观感太刺激。
开盘前样板房一直没有对外展示。
很多购房者是在交钱前第一次看到样板房，结果被吓退了。
以89平的三房为例，客厅仅约20平，最小的次卧不到4平；而118-120平的四房，虽然有四个房间，但两个次卧不到6平，客厅也只有20平。
至于144平的五房，最小的书房仅4.4平，两个次卧也都不到6平。
对比一下，公租房65平的两房次卧至少有6.9平，这样的豪宅竟然次卧如此小，实在让人大跌眼镜。
许多人在看到这些小房间后，直接选择了弃选。
很多人其实并不太在乎房间数量。一般的一胎或二胎家庭，三房已经够用了。
很多人也并非为了二胎而选择四房，更多是看家庭实际需求：父母住一个房，孩子住一个房，主人房再加上一个房间，三房完全够用。
一些家庭还会有书房或者游戏房的需求，但这些都不是必须的。
事实上，得房率低已经是当下新房的普遍问题。
前海时代三期89平的三房，最小的次卧也只有4.9平，海纳公馆、海德园、润府一期等项目的三房次卧也大多都很小。
然而，这些项目的设计虽然得房率不高，但至少能保证房间不会太压抑。
而都市二期的144平五房，尽管面积大，但房间却依然让人无法接受，尤其是对于那些想要改善型住房的客户。
不过，从销控表来看，四房的成交情况较好，表明购房者对大户型的需求依然强烈。
其次，首先，对于追求居住空间的购房者而言，若对福田、南山、宝安新安等核心区域二手房市场有所洞察，便不难发现，核心区次新四房的流通性极佳，深受市场青睐。
以福田华富村为例，其115-135㎡的四房户型，成交单价高达11-12万，且该楼盘尚未满二，交易需缴纳增值税，导致实际购房成本居高不下。
再看南山深铁懿府一二期，115㎡的四房双卫户型，成交总价约在1300-1350万。
澳城1618二期89㎡四房成交价为1500-1600万，凭借超高得房率，一直是市场热门之选。
前海润峯府、前海龙光天境116-121㎡三房，成交总价均超1200万。
华润城润府一期89㎡三房，成交总价在1150-1250万。
新安片区中洲华府一期165㎡四房，成交总价为1390万。
而都市二期中间楼层144㎡五房，总价约1650万-1750万。
该小区紧凑型144㎡户型经改造后可变为宽敞四房，总价约1700万。
前海天境145㎡四房总价在1600-1750万左右，润峯府150㎡四房总价约1800万。
综合考量户型设计、得房率、地段、学区、商业配套及交通等关键指标，二的居住配套无疑更为舒适且成熟。
此前分析前海天境时便提及，目前能与前海三湾次新房相抗衡的，唯有宝安中心区的都市二期。
尽管都市二期存在诸多不足，但其销售成败的关键在于价格。
若其单价能降至10万左右，较市场略低，日光可期。
所以，得房率虽然是一个问题，但并不是决定开盘成绩的唯一因素。
最终决定开盘成绩的，还是价格。
我们可以看看都市二期最受欢迎的几种户型：A座02（145平）、03（120平）和C座01（89平）都卖得不错，尤其是中层。
A座02和03都属于西南朝向，视野开阔，价格适中，得房率也不错。
120平的03户型，主卧宽敞，次卧约5.5平，加上厨房带阳台，后期还可以改成大厨房，这让它成为都市二期最优秀的四房之一。
90平的3房户型，南北通透，户型设计相对还不错，而且总价大约1000万出头，跟海纳差不多总价，但是都二的地段确实更好，在宝中来说还是比海纳更具性价比。
宝中海纳公馆89㎡三房近期成交价在1030-1070万，而116㎡四房成交价则处于1400-1480万区间。
但即使如此，都市二期的价格仍然相对较高。
以144平的户型为例，总价在1650万到1750万之间，这和前海的天境、润峯府的类似户型价格相差无几，而都市二期确实目在商业配套上更为成熟，而且周边也更加宜居。
总的来说，尽管都市二期在产品上确实存在一些瑕疵，加上价格没啥优势，所以导致了这次开盘成绩不理想。
如果其单价能够控制在10万/㎡左右，日光的可能性还是很大。
对比同样在10月开盘的深业上城，招商四海臻邸二期、前海润峰府等项目的价格，也已经接近了11万的水平。
从市场情绪来看，任何项目在销售成绩不理想之后，所有的缺点都会被放大。
但是以前所谓的日光盘，如果放到现在开盘，还有几个能日光呢？
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