这波深圳楼市的去库存，真的可以说是快得让人惊讶。
根据克尔瑞最新的数据，2024年深圳新房成交了492万平方米，而长期库存减少了403.6万平方米。
按这个成交流速来算，广义的去化周期减少了差不多9.8个月，去库存的压力明显减轻。
再看深圳房地产信息平台的最新数据，截至2025年1月25日，深圳新房住宅的可售面积为335.9万平方米，总共32122套。
按照2024年的销售速度计算，这些新房大约8个多月就能消化完。
可以说，政策的作用真的把市场推向了一个新的高峰。
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从深圳新房市场的供应端来看，整体的供应量已经出现了明显的缩减趋势。
最近的数据也显示，今年一季度深圳计划入市的商品房项目为24个，供应面积为89万平方米，共8786套住宅，其中住宅项目的面积为58.6万平方米，共6130套住宅。
对比去年的一季度和四季度，深圳的住宅供应量都超过了100万平方米，计划入市的住宅套数分别为11318套和11800套。
今年一季度新增住宅才6130套，和去年同期相比，今年一季度新房的供应量减少了接近一半。
从区域来看，住宅供应最多的是宝安区，这里有7个项目、2443套住宅计划入市，占整个季度供应量的近40%。
接下来是坪山区，计划入市3个项目、1144套房源。
南山和龙岗则各有2个项目计划入市，分别供应575套和458套房源。
其他区如龙华、福田、光明、盐田等地，供应量就相对较少，分别为802套、282套、200套和126套。
预计2024年全年，深圳将预售40342套新房住宅，其中宝安区占了7244套，占全市供应量的18%，仅次于龙岗区。
而2025年一季度，宝安区继续领跑，但大部分是位于非限购区，主打刚需楼盘。
虽然龙华一季度只有一个项目入市，但供应量也不小，仅次于宝安和坪山。
总体来看，2025年一季度深圳的新房供应中，核心区的改善盘较少，更多的是郊区的刚需盘，整体上没有太多让人眼前一亮的项目。
整体来看，深圳的新房供应量大幅下降，目前的新房库存压力相对较小。
预计到2025年二季度之前，新房库存不会有太大压力。
如果政策继续加码支持市场，库存去化的速度可能还会加快。
2024年，深圳全年共成交了37972套新房住宅，同比增长了20%。
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为了让大家更清楚各区新房的销售速度和当前的库存情况，我整理了一下各个区域的新房库存去化周期。
根据销售速度从高到低排列，数据如下：
福田区：去年预售807套，全年网签1081套，月均销售90套，当前存量514套，去化周期约5.7个月。
光明区：去年预售6683套，全年网签6186套，月均销售515.5套，当前存量3484套，去化周期6.7个月。
宝安区：去年预售7244套，全年网签9538套，月均销售794.8套，当前存量5429套，去化周期6.8个月。
龙华区：去年预售7890套，全年网签7709套，月均销售642.4套，当前存量4899套，去化周期7.6个月。
罗湖区：去年预售1559套，全年网签940套，月均销售78.3套，当前存量834套，去化周期10.6个月。
南山区：去年预售2443套，全年网签2151套，月均销售179套，当前存量1954套，去化周期10.9个月。
龙岗区：去年预售8157套，全年网签7531套，月均销售627.5套，当前存量8334套，去化周期13.2个月。
盐田区：去年预售185套，全年网签285套，月均销售23.7套，当前存量451套，去化周期19个月。
大鹏新区：去年无预售新房，全年网签100套，月均销售8.3套，当前存量218套，去化周期26个月。
坪山区：去年预售2304套，全年网签2018套，月均销售168套，当前存量4382套，去化周期26个月，大概得两年多才能卖完。
从这些数据来看，深圳各区的新房库存去化速度差距较大。
福田区的去化压力最小，罗湖和南山的压力也不大；
而像大鹏新区和坪山区，库存去化周期非常长，可能需要两年多的时间才能消化完。
对于非限购区的光明、龙华和宝安，这些地方的销售速度大幅提升，去化速度加快，尤其是宝安和龙岗，库存去化压力在加大。
需要注意的是，龙华和龙岗的郊区，正在进行一系列大规模的旧改项目，未来会有很多新的住宅项目涌入市场。
总结一下，目前深圳楼市的情况是：核心区的改善盘相对较少，郊区的刚需楼盘相对较多。
对于那些想要改善的买家来说，年后可能面临两个选择：
要么继续在新房市场上挑挑拣拣，要么转向次新房的二手市场。
从现在的市场趋势来看，后者可能性更大。
毕竟，预算高的买家，往往更注重房子的品质，不太愿意将就。
所以，即使深圳二手房市场的挂牌量看起来很多，但由于新房供应的放缓，优质的住宅项目已经越来越少，很多改善型买家最终还是会转向二手市场找机会。
总的来说，2025年深圳的楼市可能会是：
好房子价格坚挺，差房子则涨不上去。
买房或换房是一个重大的决策，很多人缺乏经验。做对了自然很开心，做错了就可能后悔。
想要规避市场中的风险，避免掉进陷阱，最好找专业人士帮忙。
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