年底了，虽然整体成交量有所下降，但最近有几个小区的成交实在让人瞠目结舌，特别是招商玺家园和润玺。这几个楼盘的成交情况，真是“亮瞎了我的眼”！
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招商玺家园的小户型，是目前深圳楼市最大的赢家
回顾2022年，当市场开始进入下行期，招商玺家园却成为了当年的“日光盘”。
2024年9月29日新政出台后，二手房限售全面解禁，招商玺家园也在12月底顺利解禁，成为南山区近三年来唯一的“买到就赚到”的次新盘。
上周，招商玺家园成交了一套127平米的2房2卫东南向超高层，视野开阔，能欣赏到蛇口一线的海景。
这套房子的开盘价大约为1430万，而成交价高达1940万，业主除去两年的供楼成本和税费等，净赚至少350万。
而更值得注意的是，截止目前，招商玺家园所有成交的二手房，业主的净赚金额普遍超过100万。
更重要的是，最近招商玺的成交量也爆棚了！
润玺一二期的成交情况
华润城润玺一、二期在新政后的成交情况也不容忽视。自新政以来，润玺一二期已累计成交42套，相当于每三天就有一套房子成交。
深铁懿府：稳步上涨的典型
同样在2024年12月，深铁懿府的多套二手房成交，成交均价为11.5万/㎡，相比2021年开盘价10.3万/㎡，涨幅为12%。
这也是一例次新盘表现稳健的楼盘。
不止南山区，成交量价表现双优的还有宝安中心区和福田区。
宝安中心区的海纳公馆：网红次新盘的表现
随着新政的出台，宝安中心区的热门次新盘也迎来了成交热潮。
除了招商玺家园，海纳公馆和华润城润玺等楼盘也成为了这一片区的成交王者。
海纳公馆，这个宝中新晋的网红楼盘，自2022年开盘以来，从2023年下半年起至今，成交了53套房产。
随着成交量的增加，海纳公馆的价格也小幅攀升：
比如，9月底成交的89平米三房，南向高楼层的价格为950万，而新政后的成交价已稳定在1050万左右，涨幅约10.5%；
116平米四房的成交价，从10月初的1280万，涨至1450万，涨幅约13.3%。
不止海纳公馆，在宝安新安次新房玺玥华府，最近成交了一套95平三房，总价928万，单价9.7万/㎡，业主2021年购入时的价格约为800万，账面浮盈128万。
安托山片区的海德园
新政刚解禁不久，安托山片区的海德园也迎来了成交高峰。一套89平米三房的成交总价为1380万，单价15.86万/㎡，较开盘均价12.6万/㎡上涨了约25%。
香蜜湖深业中城：涨幅之王
香蜜湖深业中城在2024年11月的成交表现尤为突出，项目多套二手房成交，成交均价达19.8万/㎡，相比2021年备案均价约13.1万/㎡，不计利息的涨幅高达50%，成为深圳同时期新盘的涨幅之王。
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为什么这些次新盘能够火爆？
经历了三年多的楼市寒冬，像招商玺家园这样的次新楼盘还能赚到钱，实属难得。
原因在于这些楼盘的交付品质远超预期，还有美丽的海景。
在2023年左右的维权风波之后，开发商不敢再偷工减料，尤其是在交楼品质上都更加注重，润玺一期和二期交付品质的差异便是典型的例子。
那么，是什么让这些楼盘如此火爆？
其原因主要在于以下几个方面：
稀缺性：
例如科技园、香蜜湖、宝中、蛇口等核心区的次新盘，由于新盘供应量有限，需求量大，所以这些楼盘的表现自然突出。
而西丽、赤湾等地的次新盘则表现较为逊色，主要因为这些片区的新盘供应充足，且开盘价格较低，市场竞争激烈。
地段优势：
这些楼盘都位于核心区，且处于深圳的中西部，包括福田、南山和宝安的核心区域。
这些区域的配套设施齐全，居住环境优越，因此具有较强的吸引力。
性价比：
像深铁懿府这样的楼盘，地段虽算不上顶尖，但其1400万左右的价格买到南山的次新四房两卫，性价比极高，其他区域根本难以找到类似的选择。
品质好：
尤其是近期交付的楼盘，像润玺一二期、招商玺家园、海德园二期等，外立面、公共区域、园林绿化等都做得相当到位，给买家带来良好的居住体验，尤其是招商玺家园，其品质已经甩开整个蛇口和深圳湾的二手房几个街区。
但是前海次新盘却成交低迷。
部分前海次新盘的低迷表现，正是因为这些楼盘不具备稀缺性和性价比优势，同时受限于较高的购房成本和过度饱和的市场供应，导致其成交极为低迷。
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这些热门次新盘还能继续买吗？
经过四年的市场调整，大部分楼盘都跌到2019年水平时，一些楼盘已经跌回了2017年的价格水平，这类楼盘未来难以再涨，因为其当初的市场溢价过高，不具备长期上涨的基础。
投资这类楼盘并非最佳选择，尤其是那些供应过剩或缺乏名校资源的片区。
不过，房地产市场的规律并不完全依赖于大多数人的常规思维。
股市有“追涨杀跌”的现象，楼市其实同样适用。
通常情况下，涨价的小区，意味着市场对它的认可度越来越高，而价格下跌的小区，往往是市场信心动摇的结果。
因此，一个合适的投资环境应具备低税费、低物流成本、低要素成本等优势，而目前市场正好具备这些条件。
在深圳这种民营经济驱动的城市，市场需求始终旺盛，关键在于价格和预期的合理性。
那些优质的小区，只要眼光独到，在任何市场环境下都能带来可观的回报。
比如深圳湾的双拼房，近年来的涨幅甚至超过了招商玺家园，这说明，选择对的小区，往往能在市场波动中脱颖而出，获得超额收益。
这轮市场回暖，表现最为抢眼的楼盘，多是那些位于核心区域、具备稀缺性、交付品质过硬、性价比高的小区。
而对于投资者来说，选对了位置和项目，即使在市场波动中，也能稳步增值。
比如三湘海尚，175㎡户型，2023年均价为2838万元，2024年均价为3002万元。
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