700-800万的预算，想在南山买个改善型四房，确实是一场“硬仗”。
核心地段的大户型不必多想，目光只能转向次新小区的小三房或“边角料”区域的新房。
作为一个过来人，我想结合自己的切身体会和朋友们的购房经历，给你讲讲实际情况，帮助你找到最适合的选择。
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后海板块：预算够不着四房
后海，一直是深圳楼市的“门面担当”。
因为跟深圳湾距离比较近，住在这里的朋友确实能享受到更好的城市配套。总喜欢分享夜晚散步时，看着海边灯光倒映在水面的那种满足感。
但话说回来，700-800万的预算，对后海来说就是“小打小闹”。
你可能最多只能考虑海境界一期74平的两房或者后海公馆66平的小两房，成交价大概在750万左右。
四房？基本是奢望，连三房都够不着。
南山中心区：老旧的两房为主
南山中心区楼龄偏老。
以前住在这里的朋友说，周末最惬意的事情就是带孩子到海岸城逛逛，感受一下那种穿越百年的时光流动。
但现实是，这里的小区大部分已经过了黄金年代，700-800万预算最多挑个74平的两房，比如海印长城。
虽然学位尚可，位置也极佳，但住进去之后，你可能会感叹：原来改善是这样的？！
华侨城：豪宅区的遗憾
华侨城的美，是那种不用多说的经典美。
开车穿过深南大道两旁绿树成荫的路段，你可能会想象，住在这里该是多么理想的生活。
但理想很丰满，现实很骨感。
这里动辄上千万的价格让人望而却步。
即便是亲民一些的次新盘首地容御花园，89平的小三房也得700万左右。
改善型四房？你可能得翻倍预算。
荔林板块：次新小三房的选择
住在荔林板块的朋友告诉我，这里最大的优点就是“生活方便”，周边餐馆、商场应有尽有。
君南山、城市山林是典型代表，比如君南山83平的三房一卫户型，成交价800万出头；
而城市山林74-79平的两房，改成三房也是不少年轻家庭的选择。
虽然说不上完美，但如果你注重性价比，这里还是可以一看。
前海南板块：三房天堂
提到前海南，就不得不说它的便利性。
之前在诺德假日花园租房的朋友常感叹：“住在这里，感觉离全深圳都很近。”
诺德、中海阳光玫瑰园和前海港湾花园都是相对友好的选择，75-86平的小三房成交价在730-900万之间。
不过，这里的四房价格普遍高于预算区间，如果你坚持四房，这可能不太是理想选择。
南头板块：次新小区的三房机会
南头板块的豪方天际是我的一个老朋友居住了好几年的次新小区。
他跟我说，虽然不是豪宅，但住进去很舒服，配套齐全。
这里88平的三房四房户型，总价在800万以内，是实用派买家的首选。
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西丽、赤湾、同乐：预算内的新房选择
如果更喜欢新房，南山区这个预算内的新房目前集中在赤湾、西丽，还有一个同乐。
坦白讲，这几个地方确实都不算热门，甚至可以说有些“冷门”的意味。
赤湾和同乐配套一般，交通也不够便利，而西丽则是被大山“圈”住了，买西丽的朋友多半是在那边上班，图个近。
拿预算700-800万来说，汉园茗院和丹华公馆是两个典型选择。
比如说，汉园茗院可以买到110-120平米的三到四房户型，丹华公馆则是101平米的三房户型。
汉园茗院位置偏南山边缘，更靠近龙华，距离深圳北站仅一个地铁站，通勤算方便，但周边还是显得有些“城郊结合”的味道。
而丹华公馆的问题就稍多一点，土地性质是R3用地，容积率高，车位不足，距离地铁站远，出门基本离不开车，尤其是如果工作地点不在西丽，那通勤真是很吃力。
再说赤湾，最值得关注的楼盘是观山海。
这项目在各方面都没有硬伤，甚至可以说品质出色，容积率低，公共区域做得很用心，位置相对同乐来说也略胜一筹。
不过，它的问题在于价值的输出和接受度与定价不匹配。
比如115平的四房，总价已经超过1000万，还要忍受一定的噪音干扰。
更让人惊讶的是，开盘前市场预期很高，销售中心人气也不错，但到现在网签和备案的套数仅有9套，这个对比之下，确实形成了一个“冰火两重天”的反差，几乎算是最近新房市场“翻车”的典型案例了。
说到同乐，目前最吸引眼球的项目是缙樾府。
这是同乐少有的纯改善住宅，而它的邻居鸿荣源尚璟公馆基本以小户型为主，所以缙樾府的定位很清晰。
上个月推出的147套住宅，开盘均价约6.8万/平，结果到现在仅签了27套。
开发商当初非常自信，几乎没怎么打广告，但最终的表现却完全没达到预期，甚至成了南山区“冷门”改善盘的代表。
其实缙樾府本身没太大问题。
公区的品质真的很不错。
项目位于南山和宝安的交界处，虽然地段稍弱，但周边的自然环境和低密度规划让它自住舒适度很高。
户型设计也值得夸奖，115平的四房得房率高达91%，133平的大五房得房率更是达到了95%；
再加上大飘窗设计、通透采光以及无高楼遮挡的视野，整个居住体验可以说非常“治愈”。
而且，1:1.36的车位比和3梯4户的设计，也完全符合高端住宅标准。
最关键的是，它的总层高只有30层，容积率仅3.62，这种低密高层的设计在如今的市场上已经很稀缺了。
再者，缙樾府是纯商品房项目，没有回迁房和人才房，住户群体相对单一。
虽然学位一般，但教科院的学校就在小区门口，日常接送孩子非常方便。
如果工作地点在留仙洞总部基地或者科技园，通勤时间非常短，开车15分钟内基本都能到，基本住这里可以不用那么早起。
至于购物和娱乐需求，10分钟车程就能到前海山姆，稍远一点还有15分钟之内也能到海雅缤纷城、前海壹方中心和宝安的几个综合商场，完全可以满足生活需求。
虽然小区花园不大，但附近有不少公园，比如中山公园、新安公园、大沙河公园，车程都在15分钟以内，日常遛娃、户外活动完全没问题。
相比之下，同乐另一个次新房豪方天际虽然也很火，但700万左右的预算只能买到80平的小三房。
主要因为学位口碑不错，距离口也不远。
除了同乐片区位置不够核心之外，豪方天际的最大缺点就是靠近南坪快速和北环大道，噪音问题很难忽略。
而缙樾府就安静得多，周围没有主干道，从这个角度来看，缙樾府确实是自住舒适度更高的选择。
其实，买房从来没有标准答案。
核心地段的优质项目当然好，但预算有限的情况下，每个家庭都有自己的“舍与得”。
对于改善型购房者来说，选择一套住得更舒适、更便利的房子是最基本的要求，而四房的重要性，尤其在二胎家庭或者需要与老人同住的情况下，更是毋庸置疑。
多一个房间，不仅让空间利用更加灵活，也能减少家庭成员之间的矛盾。
比如婆媳之间的相处、二胎家庭的收纳需求，甚至是夫妻偶尔的小争吵，有一个多余的房间都能成为“救场神器”。
一个小书房或运动空间，不仅能提升生活品质，还能让家庭成员在忙碌之余找到属于自己的放松角落。
对很多家庭来说，四房并不是奢侈，而是刚需。
最后要说的是，房子本质上还是服务于生活的。
无论是追求热门项目，还是探索“冷门”选择，最终都要回归到居住的舒适性和生活便利性上。
不然，我们改善的目的到底是什么？
深圳的房价虽然高，但只要选择适合自己的，住得舒心，就是最好的投资。
对改善型家庭来说，700-800万预算的选择本就不多，而缙樾府凭借高性价比、优质户型以及便利通勤条件，成为这个价位段少有的亮点。
如果你愿意多一点耐心，等待同乐板块进一步成熟，缙樾府或许是一个能让你住得舒心、买得放心的家。
如果你也很纠结怎么挑选，不妨找大伟哥咨询，打开思路，节省时间成本。
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