来源丨人民法院库
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阎某诉刘某房屋买卖合同纠纷案——合同无效后相关利益损失的认定
入库编号：2024-08-2-091-002
关键词：民事 房屋买卖合同 农村房屋买卖 合同无效 利益损失
裁判要旨
农村房屋买卖协议因违反法律禁止性规定而属无效协议，协议无效后双方负互返还义务，但是买方的信赖利益损失应当根据涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素予以酌情认定，并由卖方根据过错程度负责赔偿。
基本案情
2007年8月11日，阎某将其所有的位于山西省长治市某村XX号集体土地使用面积为256平方米的宅院及北屋五间、西屋两间、东屋两间、厕所简易房等，以人民币100000元（币种下同）的价格转卖给了城镇居民刘某。在刘某支付100000元购房款后，阎某将宅院及房屋并集体土地使用证交付刘某。刘某在居住使用期间对宅院大门进行更换、加装了雨棚、用彩钢板修补房顶等。2019年3月，阎某向人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认双方于2007年8月11日签订的案涉房屋买卖协议无效；2.刘某退还阎某房屋，阎某退还刘某购房款100000元。
诉讼中，刘某提起反诉，请求判令：1.阎某返还购房款100000元；2.阎某支付刘某对房屋和院落的修缮、改造费用26900元及补偿款700000元（以评估价为准）；3.阎某支付上述款项后，刘某返还宅院及房屋。
审理中，刘某申请对涉案宅院的区位补偿价进行评估，但因不具有鉴定条件，导致鉴定未果。
山西省长治市潞州区人民法院于2021年8月23日作出（2021）晋0403民初1190号民事判决：一、确认阎某与刘某于2007年8月11日签订的协议书无效；二、阎某于判决生效后十日内退还刘某购房款100000元；三、阎某于判决生效后十日内赔偿刘某224000元；四、刘某自收到阎某上述款项后十日内将位于长治市某村XX号宅院及房屋退还给阎某；五、驳回阎某的其他诉讼请求；六、驳回刘某的其他诉讼请求。宣判后，当事人均未上诉，判决已发生法律效力。
裁判理由
法院生效裁判认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，阎某与刘某的房屋买卖发生于民法典施行前，故应适用当时的合同法等相关法律规定处理。
《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准……”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，阎某与刘某签订的协议书，名义上转让的是房屋，但根据房地一体原则，实则处分了村集体土地使用权，违反了我国土地管理法的强制性规定，应属于无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案协议书确认无效后，阎某应当向刘某返还购房款，刘某应当退还涉案宅院及房屋。对刘某主张因协议无效而产生的损失，因双方均存在过错，应当根据各自过错承担相应的赔偿责任。阎某对外转让农村房屋及宅基地违反了我国法律的禁止性规定，且在刘某占用、使用多年后，又以签订的合同违法为由，主张合同无效，亦违背诚实信用原则，其应负合同无效的主要责任；刘某作为城镇居民，未经批准违反法律规定购买农村宅基地及房屋，亦存在过错，应负合同无效的次要责任。对刘某主张的更换大门、加装雨棚、彩钢板修补房顶等修缮、添附费用，法院酌情确定价值为20000元。对刘某主张的宅基地区位补偿评估价或拆迁利益补偿，因涉案房屋未被列入拆迁范围，无法确定拆迁利益，且目前因客观原因无法对宅基地区位补偿进行评估，该价值亦无法确定，但考虑刘某因协议无效而产生的巨大的信赖利益损失，如对此不予处理，将导致利益失衡，法院综合考量涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素，酌情认定刘某的该部分损失为300000元。
综上，对刘某产生的上述损失，法院综合考虑本案实际情况后酌定阎某应承担70%的赔偿责任，即赔偿224000元[（300000元+20000元）×70%]。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第157条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第58条）
《中华人民共和国土地管理法》第9条第2款、第11条、第62条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号 ）第1条第2款
一审： 山西省长治市潞州区人民法院 （2021）晋0403民初1190号民事判决（2021年8月23日）
