内容来源：北京买房子
之前北京新房主要以刚需为主，但930后，北京成交的主力变成了改善，尤其是朝阳区的改善，最近简直风头无两。
御翠园因为76折，被疯抢。
北京宸园，官宣一个月网签超100套房源，开盘热销的神话，并没有太多水分。
还有中建璞园PARK，最近卖的也很好。
御翠园大火是因为价格，北京宸园和璞园PARK大火，更多是因为地段还有产品上的优势，总之北京改善最近火了不少。
原因不重要，重要的是趋势，有钱人终于动起来了。
能在朝阳买这些大改善的一定是有钱人，如何界定有钱人？
第一，他们手里可能卖掉了老房子，准备好了资金置换。
第二，他们本身就有钱，并不是因为卖掉房子，是因为本身的积蓄，在投资市场的收益，又或者他们本身就是高薪阶层，别忘了北京可是全国富人最扎堆儿的城市。
有钱人动起来，推动改善项目成交高峰，房企逐渐就会收回一部分折扣，别忘了，万泉寺地块没有设置地价上限和新房指导价，定价权在房企手里。
而那些本身手里有老房子，卖不上价钱的这些置换群体就非常被动了。
01、
功德寺两个地块分别被绿城和越秀以最高限价拿下，楼面价约7.1万元/平米，而该项目的指导价10.5万元/平米，缝差不算很大。
功德寺双子出让之后，大家也开始猜测后期会出什么样的产品。
比较保守的说法是主力户型130~170平米，总价1300~2000万之间，定位比永丰南高，但是不如南边的圆明天颂。
还有一个说法，说这两个地块会合并一起开发，越秀、绿城和华润三方联合开发，做200～300平米的大改善。
个人还是比较倾向保守的做法，毕竟是两个地块，做出差异化的产品是比较保险的，如果绿城决定做大户型那么越秀可能就得做中等偏大户型。
近期查询了西山壹号院的成交，90天里一共成交了4套，均价11.2万元/平米，所以功德寺倒挂还比较明显，已经预定了明年的神盘。
（数据来源：慢琢永居）
购房者需要提前做好准备。
一旦功德寺全部做大改善，平替方案就要提前想好，1500万以下，更推荐永丰南。
除了功德寺，金茂东铁营也是近期关注度很高的项目。
时隔两年重回北京拿地，金茂带来了全新的“璞”系产品，西安璞逸曲江和成都璞逸锦江都取首开即罄，北京东铁营的璞系产品，也非常值得期待。
金茂速度很快，拿地不到一周，产品规划图就出炉了，目前售楼处正在整修，就是以前宋家庄北京金茂府的售楼处，计划12月27日开盘。
东铁营分为南北两个地块。
北区8栋楼，产品有5-8层的洋房，和10-16层的小高层。
另外北区没有配建楼，地块方正密度更低，而且有社区主大门，三个下庭沉院，和架空层，主要以大户型为主。
南区6栋楼，是12-18的小高层。
南区整体密度稍微高一些，有架空层，但是没有庭院，社区大门也比较小，而且地块是不规则的形状，地块儿南侧有1栋配建的养老院。
南区未来会以中小户型为主。
刚刚出炉的北京五批次供地中，永安里、三间房、西南郊冷库、石景山首钢设备处、亦庄24地块，都是改善项目。
明年的预备神盘还有太阳宫、万泉寺、东城的西革新里以及海淀的朱房村和田村也可能借机入市。
02、
现在确实是比较好的卖房时机，因为市场成交好起来了。
10月，北京二手商品住宅网签成交约17367套，较9月增加约4000套，这个成交创造了自2023年3月份以来的最高值。
上周末，绿中介分别成交了583套、689套二手房，合计1272套，这个实时成交的数据比10月份低一些。但是也是比较高位运行了。
11月前五天，绿中介总共成交了2143套房源，如果11月继续保持高位成交的态势，那么北京市场可以宣告正式回暖了。
（数据来源：慢琢玖居）
尤其是二手房挂牌量最近每天都在下跌。
北京二手房两极化非常明显，600万以下的刚需占了购房者的70%以上，而且这部分房子也是挂牌最多的。
现在看手里有老房子想置换买新房的应该抓紧卖了，价格现在还没有上涨的预期，可以稳一稳，差不多可以尽快出手。
今后北京楼市完全是改善的天下，老破小的涨价空间更难了。
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