11月的前10天，北京楼市的热度还是比预期要好一些的。虽然没有达到10月底的高峰值，但前几天的网签量一直稳定在800套左右。我们之前说过，如果北京二手房的月成交量能连续三个月超过1.2万套，市场就是真的回暖了。但其实，由于大家的认知程度不同，楼市内部暗流涌动。
从成交结构来看，虽然市场的成交比例是刚需占大头，但咨询的，反而是600万以上的改善群体居多。1、改善群体涉及到家庭资产规划和守护问题，需要更慎重选择；2、很多改善群体需要卖房置换，需要规划整体的操作节奏；3、由于北京楼市的特殊性，单价贵、楼龄老，想买到真正的优质改善房，不容易。所以每当市场震荡时，刚需的第一反应是开心，觉得捡漏的机会来了；而改善群体则焦虑：现在是不是买房的好时机？我怎么买才能尽可能避免亏损？
比如前几天有群友问：预算1000万，奥森的一居室能不能买？因为他看的那套一居室装修很好，感觉夫妻俩住起来也会很舒服。1、1000万买一居室，未来卖给谁呢？除非你把这套房子当消费，完全不在意未来的流通性。2、奥森这个板块，虽然整体居住环境还不错，但板块整体偏老。同样有1000万，如果不是顶级改善，在朝阳区其实还有望京、新北苑、朝青等等很多选择。1000万的预算在这几个板块完全可以买套大两居甚至三居。为什么要买一居室呢？
但是通过这个问题也能证明一件事：虽然北京很多中产家庭的资金量很多，比如家里有上千万的资产，但在买房这件事上，部分群体认知还是相对有限的。买房最重要的是有一个关键的逻辑，而不是瞎子摸象，损失的只有自己的真金白银。因为一套房的选择错误，导致后续一系列恶果，损失几百万的情况，也非常常见。现在市场上的刚需房成交量好，一些房源的价格已经开始上涨，比如通州临河里金隅通和园的两居室，三个月的时间，成交总价从211万涨到了283万，涨幅达到了34%。他们对自己手里的房源情况掌握的不够清楚，也不知道自己的房子应该以什么样的价格、什么样的节奏卖出。前段时间有个案例：一位在望京上班的客户，首套房在十里堡购买了一套老旧的小两居，是标准的老破小。随着孩子到了要上幼儿园的年龄，面临着必须卖房置换的局面。但他们的房子挂牌两个月，基本没什么人来看房，问中介，中介只建议他们大幅度降价。但降价几万可以，降价几十万，就意味着改善房源要买不起了。于是这位朋友四处请教卖房问题，其实可以从几个方面着手解决：首先这个板块的老旧房源较多，竞争激烈，买家普遍对房子的性价比和未来升值潜力比较关注。所以他们需要挖掘自己房子的独特卖点，才能吸引潜在买家。通过重新粉刷墙面、更换部分家具和增加一些时尚的装饰品，提升房子的整体形象和居住舒适度。还可以邀请专业的摄影师，拍摄高质量的房源照片和视频，以更好地展示房子的亮点。为了扩大房源的曝光度，可以与多家中介公司联系，提供带看和成交的激励政策，调动中介积极性。还在中介圈内举办了房源推介会，让更多的经纪人了解房子的卖点。当有买家表示兴趣后，了解买家的需求和顾虑。针对买家谈判中可能在意的房龄、装修、价格等问题，准备详细的解答和合理的解决方案，例如赠送部分家具家电、协商付款方式等，都可以尝试。
虽然对于刚需群体来说，当前市场上有很多房源可以选择。但还是那句话，硬伤房也非常非常多。虽然现在的房贷利率低，但房贷利率是浮动的，随着经济形势转变，房贷利率也会随之转变。大家要做的是按照自己真实的情况合理利用杠杆，而不是杠杆高到有危机。毕竟，房地产的黄金时代已经过去了。
简单来说，就是如果你有500万的预算，可以去看看550万的房子。现在大部分房子的挂牌价和成交价完全不一样，所以很多房子还是有砍价空间的。
一些业主卖房是为了改善置换，如果买家靠谱，愿意适度让利出售。但如果你有500万的预算，只看500万以下的房子，基本上也只能看到一些未来走势一般的房子，想捡漏就很难了。这种小区因为成交量小，如果有优质房源出现，很容易错过，建议多跟目标小区中介保持联系，抓住机会。
另外成交量小的小区，竞争压力也不大。在热门小区买房，有可能要面临中介催成交，但买成交量低的小区，还有一些时间去精挑细选。但事情都是有两面性的。成交量小的小区，也意味着不那么被主流交易思路认可，想在这里买优质的捡漏房，没个十年的功夫很难。4、未来有价值好流通的房产有三大类有地段优势的优质学区房、有产业加持的职住平衡区、有品质居住属性的商品房。5、有产业的次新房当然是最好的，但能买两居别买一居。有时候哪怕是降一档小区，两居室的流通性和居住属性也比一居室好。6、无学区需求就不要碰学区溢价房。入学儿童数量断崖式暴跌，除了头部学区，大多数学区老破小的命运都将是跌跌不休。目前来看，契税、普宅标准这些随时都可能有新政策下来。未来的楼市走势谁都说不好，但什么样的房子是硬通货，还是能明确辨析的。大家现在要做的，并不是找时机抄底，而是选择适合自己的硬通货。![]()
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