全球房地产1：香港楼市为何表现最差？
各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，老齐发现虽然很多人在老齐这里学投资，但是其实心底还是对买房子这个事念念不忘，今天我们就找来了一本书，是恒大研究院任泽平写的，就叫做全球房地产，我们一块来看看，全球房地产的发展。横向纵向比较一下，也在其中谈谈老齐的看法。读完这本书，你就对整个的楼市，又一个更高层次的认知了。当然我们也要声明一下，老齐读书从来都会讲自己的观点，我怎么想的就怎么说，不为任何利益代言，我读书也并不会完全按照书里的观点来做解释，有些我不认同的观点，还会明显批驳，所以事实可能一样，但观点未必跟原书相同。
这本书作者研究了中国香港，英国，美国，德国，新加坡，以及我们自己的住房制度，然后围绕着房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融的分析框架展开。我们先来看中国香港，香港房价长期上涨，涨幅冠绝全球，80年到2017年，香港房价上涨15.8倍，第二名是英国，只上涨9.7倍，法国第三，上涨仅仅4倍，所以可见香港一骑绝尘，如果从相对房价来看，香港也很厉害，房价涨幅几乎是人均收入涨幅的2倍。那么香港的问题在哪呢？首先就是土地制度，使用权批租的模式，说白了就是卖地，这导致土地供给长期不足。1984年香港回归的中英联合声明，要求香港回归之前，每年卖地不能超过50公顷，当时之所以做这样的要求，就是怕英国人把土地都卖完了，我们自己接回来之后就没的卖了，但是这个要求之下让香港的土地供给严重不足。从1985年到2017年，香港土地出让779万平米，住宅是556万平米，而同期香港人口增长198万，也就是说差不多合2.81平方米每人。老齐补充一下，香港的模式就叫做超级地租，土地利益在几大地产商手中，所以他们也不愿意卖地太多，最后造成了短缺，房价大幅上涨，港岛，九龙，新界几乎年均涨幅都在10%左右。有人说香港土地供给有限，是因为本身就没地，但其实并非如此，是因为假装重视生态，76年的郊野公园条例规定，37%的郊野公园不让开发。这显然就有点扯淡了，76年香港还没回归，这样的法律，其实随时可以废止，那么为啥没有废止，大家可以自己想想。后来香港都去搞填海造地了，但这也有环保人士出来阻挠，这导致2003年以后供地大幅减少。这个主要是当时董建华的八万五造屋计划，一下就把房价打下来了， 然后就开始爆发各种社会矛盾，最后大家发现结果就是供地越来越少。再说金融，香港的金融过于发达，资金杠杆过大，最低首付名义上是40%，但是通过一系列手段，可以做到5%，而且首付款还能够按揭，加按揭，转按揭，楼换楼按揭等等金融业务层出不穷。而利率方面，香港是联系汇率，利率也跟着美国走，所以美国极低利率，香港的利率也非常低，这也刺激了居民杠杆的不断增加。而且香港货币超发程度，也是世界居首。税费方面，香港的交易税很重，持有税很便宜，首套房4.5%的从价印花税，二套房以上是15%，非港居民还要额外加15%的买家印花税，未满3年出售还要交10-20%的额外印花税。但是保有环节却只针对租金征税，5%的差饷和3%的土地租金。一般只占房价的0.2-0.5%。而欧美房产税差不多都是1-2%，所以香港的持有税，起不到什么震慑的作用。至于保障房方面，公屋租金比市面上低6-8成，但是你得等着，平均等5年。而且面积非常小，平均每个人只有13平米。后来公屋也是越盖越少，2007年-2017年人均面积略有提高，但也只提高了1平米。综合来看，香港长期人口增长，但土地供给增加明显不足，而且金融还极度宽松，所以三大因素联合作用，让香港房价成为了世界最大的畸形。下面我们看英国房价，英国房价收入比大概是6.1倍，其实房价一点都不高，而伦敦的房价收入比是21倍，这个涨幅居全球第二，仅仅比香港低一点。100年来英国房价上涨888倍，年均涨幅是7%，CPI涨幅是48倍，年均涨幅4%，所以这么比较，英国的房价基本能抵御通胀，明显高于其他的发达国家。2007年次贷危机，英国的房价也出现大跌，但是2017年10年过去了，英国房价涨回来了，比10年前涨了20%，但从这10年来看，英国房价其实很弱。几乎10年没涨。英国的土地制度以自由保有为主，但是分配不均，有三分之一掌握在极少数贵族手中，而且也很重视环境，导致土地供给不足。住宅占比偏低，英格兰住宅用地占比仅仅1.1%。但是英国人少，所以人均使用面积很高，达到38平米，远比香港的13平米宽敞的多。所以英国虽然房价贵，但是房子肯定是够用了。英国人向往田园生活，所以80%的住房分布于城郊和乡村，那些地方环境优美，配套完善，非常宜居。而且独门独户的住宅占比高达79%，包括联排，半独立，独栋和平房。老齐去过英国，绝大多数英国人的家里，都是个小别墅，有花园，只有中国人爱住在城市的公寓里。英国的房子都很老了，房龄超过50年的，就占了76%，超过70年的还有37%。好多房子都跟博物馆一样，一说就是一战的时候，被德军轰炸过。相对来说，郊区的房子还稍微新一点。从国际对比来看，2017年，美日新加坡，以及我们和德国的套户比，分别是1.15,1.16,1.09,1.07,1.02，而英国是1.05，也就是说，如果英国和德国房子够用的话，我们比他们还富裕一些。那么为什么感受不同，就是因为空置率，英格兰空置率在2.5%，日本是13.5%，德国是3.2%，而我们可能已经过了20%，所以也就是说，我们在房子的使用效率上来说，要差的很多。英国的住房自有率在60%以上，但也要远低于我们的90%，所以，有人说这就是观念的问题，中国人喜欢买房子，自古我们就要有房子有地，不接受欧美人那样租房子住，但这基本就是扯淡了。起码从建国以后，到2000年之前，中国有几个人有自己的房子，大家还不是都在租房和分房中度过了50年。英国高房价的地方，其实就是伦敦，95年到2018年，23年中，其实也才上涨5倍，年均涨幅8.4%，要明显高于全国的平均6.3%的水平。如果用北上广深算，最近10年我们就涨了5倍，15年更是涨了10倍，年均涨幅超过了16%。所以大家可以对比一下。英格兰的租金回报率在3.5%，伦敦和利物浦稍微低一点在3.2%，所以总体来看，其实即便是伦敦的房价也还好。并没有明显高估。再结合，之前讲的一个指标就是房价收入比，英国在欧洲国家中最高，但也才6倍，也就是说一个普通三口之家不吃不喝6年就能买一套100平米的房子。英格兰高一点，这个比值达到9.1倍。但如果单算伦敦，是21倍。那么我们在多少，全国基本都得10几20倍，北上深基本40倍以上。所以即便我们的房价掉一半，在全世界也是数一数二的高房价地区。英国的住房制度是全面市场化的， 80年代以前靠建房合作社提供贷款和建设房屋所需的资金，80年代以后，银行占据主导地位，81年开始存贷款利率市场化，银行们开始发展零售业务，而房贷和抵押贷款这块风险最小，性价比最高，所以银行明显加大了这块业务。银行在购房贷款中的市场份额也逐渐上升。建房合作社在竞争中则逐渐失去地位。英国的首付通常20-30%，是比较低的，如果购房人资质很好，也愿意承担高利率，首付比例甚至可以调到5%，香港的很多金融贷款政策，其实都是跟英国学的。这就加大了资金杠杆。不过，绝大部分英国居民的首付比例还是在20%多，而且大家贷款期限都很长，通常都在25年以上。英国居民部门杠杆率比较高，2017年房贷余额占GDP的比重是42%，居民负债与GDP的比重是87%，高于发达国家的平均水平76%，老齐也认为，英国负债过高，杠杆过高，这是造成英国房价，特别是核心城市房价较高的重要原因。另外，英国房价上涨，其实不如说是他的地价上涨，63年到2002年，住宅用地价格上涨是同期房价涨幅的112倍。换句话说，面粉涨价，面包也涨价但是显然面粉涨价的速度更快。面包不是不想涨价，而是涨不动了。明天我们再来说说，在英国持有房产，你需要交哪些税。本内容节选自《全球房地产》本书已在知识星球播出
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