标题这句话，是站在大壮名城一期业主角度说的。
只因大壮二期新开价格非常“坚挺”，让之前不少担心二期踩踏一期的业主松了口气。
最近，大壮名城二期在蓄客半年以及上月中旬开渠之后，高调开盘。
一如五年前大壮名城一期首开，这次二期首开价格同样让吃瓜群众惊掉下巴。
首推二期D栋共263套，88平-143平三至五房，共47层，3梯6户。
6个户型网传折后价如下：
最小面积西向88平2+1房，4.6万-5.2万/平；东北向105平2+2房，5万-5.6万/平。
前排两个偏西南向的105平2+2房，其中西侧户型5.3万-5.9万/平，东侧户型5.5万-6.1万/平。
东南向两个大户型：122平四房，5.8万-6.3万/平；143平4+1房，5.9万-6.6万/平。
01
二期延续了一期大户型越卖越贵的尿性。二期143平户型最贵达到6.6万/平，比一期143平户型价格高点，又提升了大概3000元/平。
这个价格是否为最终折后价，还有没有像之前某个阶段搞的底价保密协议？对此，相关销售非常自信地一口否认。
姑且算是真价格吧。
反正，从吃瓜界的反馈来看，不乏很正能量的声音：
一期业主自不必说了，内心一阵狂喜：二期真给力，开发商非常给面子，抬轿子呼啦啦地响！
这两年房价跌得灰头土脸的其他小区业主，啧啧称奇，不免感慨：还是大壮“坚挺”啊！
二期首开战绩如何？
网上小道消息说一只手都能数出来。这种路边消息，我向来是不大相信的。
当然我向来也对一手成交量不太看重的。相对来说更关心首批二手的成交价和成交量。
只因我始终信奉，具有一定量的二手成交价，相对更能反映真实的市场行情，也是一个楼盘的真实成色。
特别在目前深度调整期，买方市场下二手不受操纵，交易非常灵活，二手成交价更真实。
所以，大壮二期开盘后，我第一时间就是冲上贝壳后台，看看有无动静。
6.28新政解限以来，大壮一期陆陆续续有业主挂牌套现。
截至目前，大壮一期在贝壳挂牌26套，均价5.3万/平，一套北向104平最低4.4万/平，一套南向103平最高6.3万/平。
但在大壮二期开盘前，纹丝不动，无一成交。
挂牌一个多月来，尤其是二期开盘之后三四天，一期二手终于实现零的突破。
8月6日，大壮名城一期迎来首套二手成交：
成交的是临近开泰大道的A8栋一套北向高楼层104平三房两卫，望小区，挂牌价498万，最终成交价是452万，单价4.35万/平，各付各税。
对比二期东北向的105平户型价格5-5.6万/平，一期二手成交价4.35万/平，价差超1万/平。
落差实在惊人！
02
这个价差是否合理？
比较一下一、二期两个户型。见下图：
一期104平户型，为竖厅设计，3房2卫2阳台；
二期105平户型，横竖厅灵活：如只要三房，则为竖厅2+1房两卫1阳台；如竖厅则为2+2房。
对比一期，二期产品升级了不少，包括室内空间更为灵活，多了1个小房间，但也少了一个厨房阳台。当然，二期入户花园也可视为一个大的厨房阳台。
二期交标相对也略好一些，包括外立面用上了类玻璃幕墙，比一期土土的外立面颜值更高，至少有了情绪价值。这部分值个3000元/平，没问题吧。
至于所谓得房率，目前新房宣称的100%使用率，是包含了飘窗、阳台等赠送面积，实际证载使用率更上一代户型差不多的，都是80%左右。而超高住宅又比高层住宅低一些，大概75%左右。
实际上，上一代户型将飘窗、阳台统计进来，大多户型的得房率也有90%-93%，也就是新规户型比上代户型多7%。
具体到大壮一二期这两个户型，其实飘窗面积差不多的。二期105平户型多出几个平方，主要体现在入户小房间比一期104平的厨房阳台大，功能性更强一些。另外二期的客厅和阳台略大一丢丢。
二期户型空间上多出来的六七个方，以及功能使用，算进房价里，值个2000元/平，能接受吧？
当然，大壮一期相对二期，更近地铁站；但二期又比一期临路楼栋南向户型更安静。这里的加减分，可以相互抵消。
综上来看，升级后的二期105平户型，顶多比一期104平户型贵个五千一平，不能再多了。
03
一期北向高楼层望小区园林4.35万/平，这个成交价是否坚挺呢？
北向望小区园林的104平户型，分布在A8-A11栋，当时价格比首开A6-A7栋北向74平户型要贵不少，中高楼层大概5万/平左右。
意味着首套成交户型，单价跌掉了大概5000元/平，总价亏损50个w。算上按揭利息+增值税+中介费+资金沉淀成本等，大概也是亏个100w吧。
要看到，一期北向105平户型入手价，跟二期户型保持了较大价差，才有了逃跑的机会，也相对一期其他户型亏损面小一些。
而一期其他高开高走的户型，跟目前二期首开一些户型的价差，并不太大。
要想保本或小亏跑掉，只能热切期待、祈祷二期大卖了。
当然，一套成交难以定论大壮在当前市场的真实价值。按目前挂牌量，至少需要20%的成交量，且包括不同面积段。
这需要更多的“白衣骑士”，更多的“价值投资者”，更多房价“坚挺”的追风人，是否慧眼识珠了。
最后，复盘一下大壮名城一期五年前首开价。
大壮名城一期2019年10月底首推6-7栋，为2梯6户，其中2户为北向74平两房一卫（竖厅），前排2户南向104平三房两卫（竖厅），以及侧边的南向94平三房两卫（西边位）、120平横厅四房两卫双阳台（东边凹位）。
价格相对低的是74平北向两房，其次是94平、104平三房，120平四房单价最贵。
其中，74平均价约4.5万/平；93平普遍在4.1~4.2万/平，个别3楼打出特价3.88万/平，但要求全款；104平均价约4.5万/平。
120平四房在5.2万-5.7万/平区间，最贵一套5.7万/平创下黄埔普通高层洋房最贵单价。
此后推出的139-143平四房，最高卖到6.2万元/平（A1大平层除外）。
注意，以上价格均为折后价。
以下是92平、104平、120平户型不同折扣价格表：
五年后回望这些价格，是否有一种恍如隔世之感？
回望它们，如同回望一片深渊。
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