实施仅5个月的黄埔房票政策，变化之快，让人措手不及。
最近知识城集团主办的黄埔区房票政策宣讲会透露出来的一些变化，引发大家关注。
据@知识城集团官方公众号，最新的房票政策，大概有两处调整：
其一，房票到期后，不再按基础补偿金额兑付现金。
其二，不限定虚方兑换比例，取消扣除每户人均40平。
其余暂时不变，包括房票转让对象和范围、5%的政策性奖励，都跟原来政策一致，并非有些号所说的“受让人范围放宽”。
但房票到期不再兑付现金，影响却是实实在在的。意味着部分头脑灵活的村民的套现机会没了。
01
黄埔首批房票试点项目九佛五村七片，自今年4月实施以来，到底有多少人选择了房票，其中又有多少人用房票置换了一手商品房，不得而知。
我估计情况比较糟糕。
或许，不少人可能选择了等房票到期后兑换现金。
当下这种市场行情，不管是现金为王，还是用兑换的现金再去买二手，可能是不少人的如意算盘。
其逻辑在于，无论是现金，还是二手房，性价比似乎更高一些。
这或许也是此次政策紧急刹车，打补丁的原因所在。
众所周知，房票安置之目的，无非有二：
首要是解决村民尽快回迁，以及日积月累庞大的临迁费支付压力问题。
其次是新房去库存问题。
但在目前房票安置并非强制，而是自愿选择的前提下，要想提高村民的积极性，说到底还是房票的购买力是否足够有吸引力的问题。
如果不解决这个问题，即便堵住了套现的“漏洞”，房票安置又全凭自愿，恐怕更不容乐观。
应当说，目前黄埔房票的对价，以三年前的弃产价格为标准，还是比较有诚意的。
比如知识城是8000元/平，科学城片是1.2万-1.3万/平，老黄埔片1.5万/平。
在当时，这个弃产价格，大概相当于当地商品房的1/3。也就是说，按当时行情，是3套回迁房换1套同等面积的商品房。
而到了现在，黄埔区房价已大幅下跌，三大片区房价几乎腰斩。
在房价暴跌背景下，房票对价仍保持原来的弃产价格，则意味着弃产价格的性价比，反而变高了。
打个比方，相当于三年前150元可买3斤牛肉，现在牛肉价格暴跌50%，还给你150元能买到6斤牛肉了。
02
注意，这里有一个价值判断的前提，是三年前的弃产价格——同地段商品房价的30%，我以为是合理的。
为什么？
因为是弃产指标。显然，这既不等于现成的回迁房，更不等于出证的商品房。
仅仅只是一个指标而已，也就是一个凭证。
因为，回迁位置、何时回迁、具体楼栋、楼层、朝向、户型，以及何时办证变成商品房等等，都是不确定的因素。
既然一堆的不确定因素，它的市场价值，当然偏低。
否则，三年前的弃产价格，无论是弃给开发商，还是民间游资，也不会只有三分之一了。
而事实上，即便现成的回迁房，补交土地出让金变成商品房，这种回迁位置的“商品房”，也一般比同地段、同项目内的融资商品房，市场价值要低一截。
比如，从线坑回迁房与新福港鼎峰的价值对比来看，前者一般是后者的6-7折。
这样一来，回迁指标的不确定性+回迁商品房的价值折损——两项叠加，按30%的商品房价格+5%政策奖励，折算房票价值，并无不合理之处。
03
现在房票安置的问题在于：
三年前的弃产价格，对标的是正常一二手市场价，而一二手房的价差基本一致，价差很小。
而三年后的今天，房价深度回调，尤其是二手房价暴跌。
但新房价格由于是开发商管控，跟同地段的二手价，有了明显的价差。
也就是说，目前行情下，同地段的二手价比新房，性价比更高。
比如，知识城一些纳入房票安置超市的新盘，位置、配套一般，但跟周边二手房，价格却相差五六千块一平。
这样的价差，显然是性价比很低的。
举个栗子：知识城弃产价格8000元/平，250方的回迁面积对应房票面值是210万，新房价格2.5万/平，而周边交通、位置更好的二手价，才2万/平，甚至更低至1.6万/平。
那么，全款置换新房，算上折扣，仅能买到90平三房，相当于3套回迁房换1套一手商品房。
但若全款买二手房，则能买到100-125平大三至四房，比置换新房多了10-35平方。相当于2套回迁房换1套二手商品房。
两相对比，显然二手房香多了。
这也是一些头脑灵活村民选择房票到期兑付现金的原因之一。
因此，若想提高村民房票安置的积极性，房源超市的楼盘价格，应该适当参考周边二手价格。毕竟，二手房价才是反映最真实市场需求的价格。
实际上，有些新盘价格，本身就溢价很高；或者地价很便宜，目前价格利润空间很大。
这些房源，既然纳入房票名单，理应面向村民让利多一些。
退万步来讲，特别是国企项目，基于政治担当，有点微利，甚至保障不亏，即应敞开大门承接安置村民。
尽快回迁+去库存，才是房票安置的政策初衷，而不是利润最大化。
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