处于开发状态中的新城区，或市中心未开发地块，规划调整是常有之事。
规划调整，兹事体大。地块调整涉及周边的各方利益，若不能平衡，则往往一地鸡毛。
调得好，则皆大欢喜。
比如最近荔湾广钢约10万方的商业经调整后严重缩水，引发广钢居民的商业保卫战。据说经过一番拉扯后，最终10万方商业失而复得。
在科学城东片的旧改大盘合生中央城，其总体格局也将发生变化。
01
先来说说这两天公示的火村二期（枝山-小塱片）旧改项目实施方案。
项目区位非常一般。地块零碎，分散在广深高速、北二环高速、连云路以及东勒路两侧，与工厂、高速犬牙交错，又远离主干道，也是地铁盲区。
这个项目，我一直没有解读的兴趣。但这次项目方案出来后，倒是有些意外。
对比之前的方案，有两处较大的调整：
第一处变化：改造范围有所缩小。
火村旧改二期原先的改造范围，包括火村社区下辖的7个自然村：小塱、赵溪、小坑、簕竹、枝山、新一、新二。
最新公布的方案显示，火村二期改造范围缩减为四个片区：小塱、赵溪、簕竹（包括新一新二）、肥猪山庄。
剔除了枝山和小坑。新增了一个画面感很强的“肥猪山庄”。
整个二期占地48.76公顷，总建筑面积158万方。
其中，融资区商品住宅总建面约63万方，预计供货量6000套左右。地块虽零碎，供应量却不低。
各片供应量分别为：
小塱片总建面11.52万方，容积率4.8，货量1000套左右；
簕竹片总建面约40万方，容积率4.96，货量约4000套；
肥猪山庄片总建面12万方，容积率5.0，货量约1200套。
其中，簕竹、小塱相对独立，距离中央城约2公里。
第二处变化：教育配套调整。
实施方案显示，项目在簕竹片区规划配建一所高达96班的九年制学校，其中小学66班，初中30班。而在早期规划里，曾规划为高中。
02
话说回来，这两处调整跟合生中央城有什么关系呢？
先区分一下两个项目。
合生中央城所在的旧改项目，为火村旧改一期。跟最新公示的火村二期，是两个不同项目。
从区位和资源配套讲，火村二期远不如火村一期（中央城）。
但火村二期部分地块调整和教育配套规模，也将与中央城高度捆绑。
其一，由于“肥猪山庄”地块的加入，中央城商品房总量将由原来的8000套左右，增加到9000套左右。
肥猪山庄地块夹在中央城N区和J区，以及回迁区中间，虽为不同项目，但也可视为一个整体。
当然，这块地插在一堆住宅楼中间，视野全被遮挡，价值度在中央城各组团中是比较靠后的。
其二，肥猪山庄地块就是中央城N区后面的大片荔枝林。实施方案显示，该地块用途全部调整为二类住宅兼容商务用地，将由千余套商品房和回迁房以及办公区组成。
也意味着，这片山头将不留一丝绿色，悉数铲掉用来盖楼。原先让N区业主引以为傲的北向望山林景观，将荡然无存。
不过，据火村二期项目土地整备方案，肥猪山庄地块是整合火村集体留用地、收购国有用地、抵扣挂账留用地指标而来。
这块地并不在火村一期（中央城）红线内，恐怕业主对调规也没辙。
以上两点，大约算得上利空吧，尤其对于N区。
03
但也有“利好”的一面。
主要在于教育配套的优化：
中央城配套学校湖师附黄埔学校，目前招生地段覆盖了火村二期几条村。
现在，火村二期规划96班九年制学校，意味着未来火村二期原本不多的地段生源，有望从湖师黄埔剥离，从而湖师黄埔的学位将更为充裕。
这为胡师傅正在谋划的增办高中，腾出了空间。
整个火村社区的地段生源多少？
先来看户籍人数。
官方数据显示，火村社区下辖岗头元、花厅、上岭、勒竹、赵溪等23个经济社，现有户籍人口2883户，共8721人。
其中，火村旧改一期（即中央城）为岗头元、花厅、上岭等3条村，约1800户。火村二期约1100户。
火村社区近几年户籍新生儿摸查数据，常年保持在110-120人区间，即小一新生仅3个班。
二孩政策后的三年（2016-2018），增加至225、178、157人，2019年9月后回落至政策前的常态（130-110-121）。
以上新生儿数据，实际上跟旧改前火村小学每个年级3个班的办学规模相匹配。
而旧改后，教育配套和办学规模几何式增加：湖师黄埔学校每个年级规划16班，也就是说火村地段生源占比大概20%-25%。
未来，火村二期地段生源，大概能腾出一两个班吧。
另要注意，火村二期规划96班一贯制，小学66个班，每个年级11个班。
而火村二期商品房供应量6000套（户），村民约1100户，合计7100户，对应每个年级11班近500个学位，是根本用不完的。
火村二期配套学校大量剩余的学位，用来统筹分流企业指标生，也为湖师腾出更多空间办高中创造了有利条件。
往期相关文章
