申明:本公众号由原来的“讲点常识”更名为“富士山下I”
作者来自上海，现长居日本，注册宅建士，经营一家小公司，主营房产买卖租赁及移民服务，作者微信：wl_osaka
-start-
因为会在圈里发一些日本的房子，很多朋友问，但是又不知道怎么入手，所以整理一个指南。
有些人一上来问的问题，让人哭笑不得，比如买日本的房子能不能上户口？日本有没有学区房？这些问题的背后，反应的是那些固有的观念。这些概念如同出厂设置或者叫思想钢印，是如此的根深蒂固，以至于我解释多少遍，对方都很难理解。你告诉他日本没有国内那种户口制度，他还是会问那户口落在哪里，小孩没户口怎么上学。就好像，把镣铐摘了，还不会走路了一样。
无论如何，还是先厘清一些基本概念。
首先问的最多的，外国人可以购买日本房产吗？
答案非常简单，能，而且没有任何附加条件或者限制。前不久某个有不能说的组织背景的中国女人，在冲绳买了一个海岛引发全网热议。因为这个小岛可以俯瞰冲绳的米空浑基地，引发安全方面的担忧。其实这种事情在米本土发生的更多，很多浑事基地周边的土地，工厂都被神秘买家买走，一调查都和不能说的组织有关。以至于米很多州出台了法律，限制在米没有身份的人购买房产土地。
而日本目前来说还没有限制，顶多是在浑事单位1公里范围内画一个警戒区，这个区域内的房产土地交易要审查买方的国籍姓名，排除安全风险。除此之外，外国人购买日本的房产土地，没有任何限制，只要出钱就能购买。因为日本的房产土地多是永久产权，所以被我调侃，日本人人均可卖蝈。
而相对的，外国人在有的国家连70年产权的房子都不能买，遑论土地了。14个人都不能拥有片土。这种不对等让很多日本人不满，直呼要以对等原则执行。兹油世界为了最大限度的保障兹油而不设防，却总是被加以利用。日本购买房产土地的便利性，不知道还能维持多久。
日本非但外国人可以随便购买日本的房产土地，而且因为近年来日元汇率走低，来日本投资购买房产土地的外国人也日渐增多，日本国土交通省还专门出了一本外国人购买日本房产土地的指南。想看原文的读者可以加作者微信领取。
顺便说一句，因为日本政府不能掌握外国人的身份信息，因此国人需要开具公证书和日文翻译件，才能将房产过户给国人。这个文件锅内也是各种卡，不过目前总归还是能办出来。
买房上户口吗？
这问题问的我哭笑不得，难不成臭名昭著的户口制度还成香饽饽了，在外面没有枷锁还得找个枷锁自己扣上。
锅内那种限制兹有，剥夺权利，制造等级差别的臭烘烘的东西，日本是真没有。日本有户籍管理，zf会登记你的家庭住址，家庭成员等信息，称为住民票。日本常住人口登录住民票是义务，但是登陆住明票没有任何门槛。只要你长期居住在一个区域，就必须去役所登陆，无论你是租房还是买房。你想成为宇宙大都市东京的居民，只需要租个小房子就可以去登记住民票，你就是严格意义上的东京都民。如果zf窗口哪个二愣子公务员敢要你拿出5年社保记录才给你登陆，恐怕牙都会被打掉。
住民票是用来征收住民税，发放福利或者补贴，儿童就近入学等依据。比如说疫情期间等补贴和物资发放就是依据住民票上的地址邮寄。
回到这个问题，上户口？不好意思，日本没有这种东西，要说住民票，那没有在日本长期居住的人，是不能登陆住民票的。理解了这个，接下来的问题就更好理解了。
买房送签证吗？可以自住吗？
买房不送签证。这个问题也是因为国内把太多权利捆绑在房子上，仿佛不是人拥有这些权利，而是房子拥有权利一样。日本是以人为本，权利是跟人走的，和房子没有关系。日本的房子除了属于不动产，需要每年缴纳固定资产税以外，其他属性和普通商品没有太大区别。你说在日本买个相机给不给签证？是不是感觉很可笑。所以日本买房和签证没什么关系。入管局核发签证不会看你有没有房产，你持有日本房产对签证也没有太大帮助。签证和房产是两个分开的概念。
因此，买房可不可以自住也很好理解。能不能长期居住，跟有没有长期签证是一回事，所以买了日本的房子能不能自己住，看的是你有没有长期签证。你说短期旅游来住一下，当然可以，5年有效期的多次往返旅游签证一次可以在日本连续待3个月，买了来度假屋一段时间是可以的。
但是也要注意，短期多次往返的旅游签证，虽然一次可以连续待3个月，但是一年之内不能待超过180天，因为超过就会涉及到变成税务居民的问题，所以一年内累计不超过180天，可以任意次数往返。另外旅游签证不可以从事任何盈利活动，包括代购，经营等行为都是明令禁止的。
日本有学区房吗？
有，但是也不一样。日本的公立学校，也有学区划分，主要是为了就近上学。日本人不需要买学区房，因为租房享受和买房一样的待遇，一样可以上学，在租售同权的基础上，也就没什么人去炒作学区房了。
私立学校就更不存在学区这种东西了，只需要你能够保证按时上学，天天电车通学的学生大有人在。
不过有些地区好学校很多或者比较集中的话，确实也会对房价，乃至租金产生影响，原因只不过是住在这附近上好学校比较方便而已，并非必须买这里的房子才能上好的学校。
很多人也会说，这个也不能，那个也不能，日本房子买来有啥用？当然每个人的需求不一样，作用也会不一样。我长期关注的是日本房产里面有投资价值的那部分。简单来说，目前大阪的房产收益还算不错，正常情况下年4%-6%的净收益率可以做到。加上日元这两年一直处于历史最低位，所以买房不仅有现成不错的收益，也是做多日元的操作，有外汇投资的性质，一鱼两吃。
日本的房产对大国人民来说，有更加重要和深远的作用，那就是避险。我们都知道，日本的房产和土地都是永久产权，日本在明治维新时期就有比较完善的fa制，对人quan物quan的绝对尊重。而一像稳如狗的日元汇率也让日币成为世界通行的避险货币。虽然最近日币处于历史最低点，但是日本的技术，科技和供应链实力都有很厚的底子，暂时的低位恰好是千载难逢的窗口期。而对于大国人民来说，无论是对物权的尊重，还是汇率的涨跌，历史上都发生过很多次崩盘的情况。所以很多有条件的人都会居安思危，早一天把资产放在具有良好fa制的社会中，就能早一天安心。大国的经济不让说，照这样的趋势，一定能在汇率上等到。
这些概念都清楚之后，我们看一下买卖流程是什么样的？
一般买房的流程是：选房->看房->买付证明书->买卖契约书案作成->重要事项说明书作成->重要事项说明->买卖签约缔结->决算，交付->房产登记->契约管理（托管服务）。
挑一些和国内流程不一样的地方讲一下，意向比较确定之后，就要向卖主那边提交买付证明书，简称买付。这个证明书明确购买意向，也是条件和价格交涉的手段。卖方收到买付证明书之后，会冻结房子的广告，一般不再接纳市场上的购买咨询了。买付的意思是双方条件达成一致就会购买，如果任意一方在轻易或者没有任何实质性的理由的情况下撤销购买意向，对该方的中介来说都是特别损失信誉的事情，所以买付证明书提交是很严肃的事情。
条件交涉达成一致后，就进入买卖契约书案作成阶段，制作买卖合同和重要事项说明书，由双方中介的宅建士共同确认，在这期间买主中介方的宅建士要做物件调查，确认重要事项说明里记载的各种产权，房屋状况没有问题。
买卖合同文件做好确认无误后，就要进入“重要事项说明->买卖签约缔结”阶段。简单来说，签合同之前要跟买主做重要事项说明，确认买方了解房子的各种状况和交易条件之后再签合同，重要事项说明只能由带证注册的「宅地建物取引士」进行。关于宅建士的介绍，可以看我以前的文章：在日本考宅建士是什么体验？新业务官宣。签约时需要支付10%的房款作为证约手付，证明合同生效，如果没有另设违约金，证约手付就是违约金，谁反悔谁损失证约手付。如果另设违约金，那在手付解除期限超过后，只能违约解除，法律规定违约金设定不能超过总房款的20%。
签约后一般在一个月以内进行决算，决算就是支付尾款，并移交所有权，一手交钱一手交货。房子因为是不动产，移交只能以过户和交钥匙为准。过户的动作在决算当天进行，过户后两周左右新的房产证会寄到买方中介手中。
日本的房产证如上图所示，买任何一个房子，都会有两份，一份是土地证，一份是房产证，日本叫土地建物全部事项证明书。房产证主要分三个区域，表题部，权利甲区，权利乙区。表题部记载的是房子或者土地的面积，建成时间，构造，楼层等。权利甲区记载的是所有权的登记人，也就是所有权是谁的。这个地方不仅会登记所有权人的姓名，也会登记其住址。这也是为什么外国人需要公证地址才能购入日本的房产。权利部乙区登记的是抵押权等权利，如果有抵押，产权是否清爽就看这一区域。如果有抵押，在登记的时候，要先抹消。
房产证登记住址，主要是为了征收房产税。每年4月份，新一年度的房产税金额表会邮寄到所有人的地址。而如果登记的是国外的地址，日本最新规定要求补登录一个日本的联系地址。
过完户拿到房产证后整个买卖的过程就结束了，很多人房子拿到手了，就会担心说房产税怎么缴？租金怎么收付？房屋维护维修怎么办？等等问题。这就进入了我们「契约管理（托管服务）」的一个环节了。
聊到日本房屋的管理，其实分为两种，一种说大家熟悉的物业管理，一种是契约管理。简单来说，房子的漏水，维修，等等都是物业管理的内容，日本的公寓一般都会有管理公司，房子的定期维护修缮都由物业管理公司进行。物业管理是由业主集体委托，一般每年都会召开一次业主大会，投piao决定公寓的重大管理事件。而公寓每月缴纳的管理费和修缮费，就是缴给物业管理公司。任何漏水，堵塞以及定期的维修维护，物业公司都会主动进行。
而租金收付，房产税代缴，租客招租退租等，不是物业管理等范围，属于契约管理等范围。国内习惯叫做托管。这也是解决客人投资的后顾之忧的重要的服务。托管服务的内容一般有以下几方面，服务收费一般按照月租金的5.5%收取。有托管服务的话，基本上日本这边的对应都可以交给托管公司，不需要自己打理。
要来日本才能买吗？
很多人也关心，是不是人要来日本才能购入日本的房产土地。实际上不用来日本也可以完成整个交易。只需要开具上述的公证书，再写一张委托书就可以由买方中介代理完成整个交易。交易后的房产证等所有交易资料直接邮寄回国内。当然也非常欢迎来日本实地看房，现场交易。
中介费多少，持用成本高吗？
日本正规的中介，一般按照含税3.3%+6.6万日元收取，最新7.1号的规定，800万日元以下房子，可以一律收取含税33万日元。
持有成本，公寓的话，主要有每月的管理修缮费和一年一度的房产税。管理修缮费根据房龄和管理公司不同，差别会比较大，要具体房子具体分析。而每年的房产税一般都在总价千分之一到千分之三左右，并没有简中圈流传的房产税缴纳20年出一套房子。如果按照房价不变化，要缴纳300-1000年房产税才能买一套房子。基本上每一套房子交易的时候都能问到房产税多少，有兴趣的朋友都可以问我要物件自己实际算算看。
一户建的话，物业管理和修缮都是自主进行，所以没有这部分费用。其他内容基本上和公寓一样。
2023.7.5 Charlie写于大阪
-end-
注：如果您也对日本移民，留学，旅游，投资感兴趣，欢迎添加作者微信，以亲身经历给您提供最真实的信息。作者微信：wl_osaka
更多精彩
