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作者来自上海，现长居日本，注册宅建士，经营一家小公司，专注日本房产投资买卖及移民服务，作者微信：wl_osaka
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最近日本民宿是最近特别火的话题，人们趋之若鹜。虽然疫情放开后，日本的旅游确实火爆，但是我们都知道充分竞争的市场里没有随随便便的成功。如何在众多的民宿中脱颖而出，让游客选中，除了需要有自己独特的差异化竞争策略，最初的选址也是重中之重。在对一个国家和城市都不太了解的情况下，选址和地段实际上很难把握，不过如果有信息收集能力的话，我们仍然可以找到很多具有参考价值的信息。
民宿这种需要特殊许可的行业，任何民宿开业之前，都需要向zf提交审批，审核通过之后经过公示才能运营。而zf手中有一份一览表，其中详细的记录了辖下每一个有许可的民宿的名称，地址，经营业者等信息。这份表格，任何人都可以在日本zf网站上下载到，作者已经下载整理完备，有需要的读者添加作者微信领取。
多说一句，自从2016年新民宿法实施以后，无许可经营民宿触犯日本法律，经营者会被拘留甚至定罪。曾经在一本小小的有颜色的书上看到有个东京的博主分享，她私开民宿被拘好几次，求助说这开几天关几天也不是办法，有没有什么方法应对，博主的故事真是让人感动的啼笑皆非。不过答案肯定是没有办法应对，只能正经申请许可后经营。
作者在大阪开设不动产公司，专注买卖和投资需求，对于民宿这种投资形式也关注多年。先简单介绍一下民宿的业态。民宿顾名思义，是民间开设的住宿设施，和旅馆，酒店区分开来。民宿最早起源于背包客分享沙发的行为，背包旅行的穷游一组为了节约开支，做了一个app，谁愿意把家里的沙发空间分享出来，都可以把信息上传上去。这个app就是airbnb，国内以前也能用，叫爱迎彼，后来关闭了大陆的服务。
随着airbnb的风靡全球，逐渐形成了两种形式的民宿，一种是房东住在房子里，还是和原始形态一样，把多余的房间租给游客住，另一种是房东不住在房子里，游客自助入住/退房。这两种形式在日本都有，大多数投资需求的客人来说，一般都不会和游客住一起。房东住在房子里这种，相对来说消防的要求没有另一种高。
从房屋形态上看，日本的民宿也分两种，一种是公寓式的，一种是一户建。公寓式的民宿和酒店房间类似，只不过民宿基本上都有厨房等做饭的设施。很多公寓式的民宿，实际上和经济酒店的界限越来越模糊，很多国人老板会盖一整栋的楼用来做民宿，为什么不做成酒店？因为酒店的许可申请门槛高很多，在消防设备，人员配置上的要求都高很多，相应的成本也会增加很多。但是本质上，这类民宿和经济酒店品类重合，一起竞争。
无论哪种房屋形态，民宿和酒店的区别，除了有厨房可以做饭之外，另一个最大的区别就是，一间民宿里面可以居住的人会多很多。因为民宿为了价格优势，会在房间里布置多张床，甚至折叠床沙发床。一般经济酒店标间就住两个成人，如果有未成年小孩，基本上就住不进去。而且日本酒店多住人按人头收费，客单价比较高。而即使是一间的公寓式民宿，基本上都会配置到能住4-6人，住8-10人的也不罕见。民宿价格一般人数增加只会略微上浮，很多甚至不敢住几个人都是一个价。所以民宿人均价格会比酒店低。民宿最适合家庭出游，尤其家里孩子多的话，相比住酒店能省不少花费。两个家庭结伴出游，住一整套一户建民宿是最舒适最划算。空间宽敞，房间够住，能做饭等，是家庭结伴出游最经济实惠的形式。也因为这样的特点，来日本的游客当中，有大约19%会选择住民宿。
大阪是关西的门户，大多数游客都是从大阪机场进入日本。然后从大阪再分散到京都神户奈良等城市旅游。其中奈良游客过夜的非常少，住宿需求相对来说比较匮乏。而京都旅游资源及其丰富，深度游的话一周都不够，住宿需求旺盛，一度酒店民宿都比较紧张，价格相对来说更高。神户和大阪很像，旅游多是领略城市风光，比大阪小很多。
而这几个城市里面，大阪是最特殊的存在，除了中枢中专的作用，大阪是这几个城市里面唯一的旅游特区。旅游特区的意义在于，民宿可以365天运营。而京都，神户，奈良一年里面都只能运营180天，为的是降低民宿对周边居民的侵扰。而大阪做为关西旅行地的中枢位置，很多游客会选择居住大阪，然后到周边的京都，神户，奈良旅游都很方便。
回到文章的核心，民宿开在哪里比较好？如前述，zf有现存民宿的一览表，根据现有民宿的分布情况，可以大致推测哪些地方适合做民宿。一般来说，民宿集中的地方，说明游客住起来方便，愿意住这附近。而民宿很少的地方，相对来说新设民宿风险更大。当然也不绝对，民宿集中也会导致竞争激烈，有些剑走偏锋的民宿，可能反而在民宿不多的地方风生水起。总之做得好的民宿，一定有自己独到的地方，这些数据作为参考，形成自己的商业逻辑最重要。
先看一下大阪的情况。下图截取自表格的最末尾，一共有4635个地址，每个地址都对应一个民宿。也就是说，大阪市登陆在册的民宿有4635间，这个数据是截止到2024年5月31号。而去年12月30号我下载的数据，最后一个地址是4028号，这半年新增了15%的民宿，平均一个月新增100套。
大阪市民宿都发布在哪里呢？从上表的统计图可以看到，民宿最多的是西城区，达到1142间，其次是中央区，有926间，紧接着是浪速区845间。以上三个区民宿占比达到63%。虽然表格里不太能看出来这些民宿是公寓式的还是一户建，但是从这几个区的建筑形态就能推测，中央区因为是核心的商务区，本身一户建就非常少，所以中央区的民宿大部分应该是公寓式的。其中不乏一整栋十几层的大楼全部做为民宿的例子。浪速区则有一半是核心商圈，一般地方有一户建，所以浪速区可能一半左右是一户建。而西城区基本上一户建的民宿会占大多数。西城区被认为流浪汉多，治安不太好，有很多一户建出售，因此用来转做民宿的一户建很多。笔者以前住市区时也常路过穿行于西城区之中，除了偶尔能看到流浪汉，其他没感觉有太大的不同，街道也是干净整洁的，只能说环境脏乱治安差，只是相对日本其他地方来说的。西城区位于难波下方，是机场到市区的必经之路，交通很便利，因此也形成了民宿集中的形态。紧接着的生野区也有6%左右的民宿，一直到第九位的天王寺区都还有3%左右的占比，第十位以下的基本上就零零星星了。对应到大阪的行政区划上看，民宿分布基本上是处在大阪的中心几个核心区域。
紧接着说京都的民宿，京都的民宿总的来说数量少很多，地址列表也就到640号。
京都市zf给出了民宿的数量变化表，（下表最右栏住宅宿泊事业），京都的民宿从2018年，2019年都是猛增的状态中，一下扎入了疫情的递减中，直到2023年才缓慢恢复。2019年废业就有端倪，2020年废业达到最大的161件，新增也直线下降到59件，直到2022年废业都是大于新开。而2023年旅游放开后，新增才迅速增加到95间一年，废业也迅速减少。截止今年4月末，新开10间，废业1间。
京都的民宿分布，如下图。
表面上看，京都的民宿分布相对没有大阪集中，分布最多的前5个区，占比都是10%几，占比排第九的伏见区也有7%。但是如果结合京都的行政区划图看，占比最多的几个区面积都非常小，而且紧挨着。所以如果我们把上京区，中京区，下京区，南区，东山区合并叫做核心区域的话，这个区域的民宿占比将达到60%。所以大部分民宿也是集中在核心的区域。其他几个区域虽然也有分布，但是区划面积大，相对而言民宿密度就要小很多。
行文到此结束，希望对大家的投资有帮助。本文只提供信息，不提供任何投资建议，对投资成败不负任何责任。
2023.7.9 Charlie写于大阪
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注：如果您也对日本移民，留学，旅游，投资感兴趣，欢迎添加作者微信，以亲身经历给您提供最真实的信息。作者微信：wl_osaka
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