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作者来自上海，现长居日本，注册宅建士，经营不动产公司，专注投资物件，也提供移民留学咨询，作者微信：wl_osaka
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对日本不动产投资感兴趣的朋友，都比较关心房子的持有成本，因为持有成本直接影响到收益率。很多人也听说过各种传言，比如说日本的房产税很高，十几年就缴掉一套房子的钱。真的是这样吗？今天我们来详细的看一下，持有日本的房产都有哪些税和费。
本文按照取得，持有，卖出的三个阶段，分别讨论各个阶段产生的税和费用，最后再举几个真实的房源作为例子，详细的列出各项费用的多少。
不动产的税，费全貌如下图。
1 取得阶段
不动产取得阶段主要有以上税金，虽然大部分人取得日本房产的手段都是购买，但是也有朋友考虑以后继承或者赠予给孩子，因此最后两项的赠予税和继承税也一并讨论。如果房子是购入的，不会发生赠予税或者继承税。
印纸税
印纸税就是印花税，通过贴在契约书或者领收书等文书上的印纸进行征收。小额印纸可以在便利店买到，大额印纸要到邮局购买。印纸税金额通过合同金额查表确定，基本上1000万日元以下的房子，各种文书的印纸税大概在7000日元左右，5000万到1亿的房子，印纸税在5万日元左右。
登录免许税
是在房产登记过户时交纳的一次性税费，由于日本的房产登记都是由第三方的司法书士进行，所以登录免许税由司法书士代缴，登记前会将登录免许税和司法书士报酬一并支付给司法书士。登录免许税的课税基准是固定资产税评价额，税率如下表。有一些轻减税率的情况，一般二手的公寓登陆免许税约为交易价的千分之4-8左右。
不动产取得税
不动产取得税是不动产取得后需要交纳的地方税，课税基准是固定资产评价额，土地的税率为3%，建筑物的税率，住宅是3%，住宅以外如事务所，店铺等是4%。不过土地和房屋均有轻减税率的情况，如下图、自住的房子很多情况下经过轻减后的税额都很低，甚至为零。不动产取得税会在不动产登记后半年到一年左右寄来税单，根据税单金额缴纳。
消费税
不动产交易价里的的消费税一般人很少注意到，因为很多情况下是免消费税的，另外即使有消费税，也会包含在交易价中，不会另行加算。不动产相关的课消费税的情况见下表。
赠予税
个人之间的金钱或者不动产等财产的赠予，要扣赠予税。不过每年有一定的免征额，每年110万以内的赠予免征赠予税，超过部分的税率如下表。
不过用于住宅或者用于购入住宅的金钱赠予，有特殊的免征额，比如夫妻之间有一次性的2000万日元的免征额，18岁以上的人从直系亲属处获得的购房资金有500-1000万的免征额。
很多人提前赠予，实际上是为了规避继承时的相继税，所以在相继的时候，需要做一个相继课税精算，把赠予部分和相继部分区别开来。总的来说赠予税比相继税税率要高，如果不是免征额度以内的赠予实际上是不划算的。
相继税
发生继承的时候要扣相继税，也就是所谓的遗产税。税率如下图。
需要说明的是，相继税也有很多免征额和减免情况，比如下图，相继税根据继承人人数不同，至少有3600万日元的免征额度。超过免征额度才是按照上表计算相继税。另外如果继承的是不动产，相继税的课税基准是固定资产评估价，因为评估价一般都是市场价的1/2甚至1/3。所以如果预计有很多现金遗产的情况下，很多人会提前把现金买成房子，避掉很大一笔税。
相继税的大概金额可以参考下面的速查表，从表中可以看到，5000万的课税价格相继税也只有40万日元，而固定资产评估价5000万日元的不动产，对应市场价一般都超过一亿日元了。因此可以说，如果总资产在一亿日元以下，几乎就没什么相继税。如果实在资产比较多，也有合法的避税方法，比如成立家族信托等。
中介费
日本的房屋中介费按照（买卖价格*3%+6万日元+消费税）收取，目前消费税税率10%，因此含税为3.3%+6.6万日元，但是低于800万日元的房产，一律按照33万日元征收（2024年7月1号新规）。
2.持有阶段
固定资产税和都市计划税
这两个经常一起征收，合并简称固都税。课税基准是固定资产评估价，税率很简单，无论土地或者建筑都是1.4%，但是有各种繁杂的轻减情况，计算起来很复杂。准确的固都税必须调取课税证明书才能知晓。一般大阪市内的公寓，固都税大概占交易价的千分之2到千分之7左右。远没有谣传的缴20年够买一套房子高。
所得税
这里讲的所得税，是房屋出租获得的收益要缴纳的所得税。这个收入对于在日本居住的人来说，是综合课税，也就是和在日本的所有其他收入，比如说工资等一起就算。房屋出租的收益需要自己主动去做确定申告才能缴纳，据说很多日本人也不去做确定申告，所以这个征税成本其实是很高的。对于未居住在日本的海外投资客来说，本身不会日语，没能力去税务所做确定申告，必须聘请税理士进行。如果是体量大的一整栋楼，一般会聘请税理士做确定申。
所得税的缴纳在日本叫做源泉征收，由下图的征收方法可知，贷主都是综合课税，意味着租金收入和贷主的其他收入合并计算，之后按照下图查表确定税率。
当然，如果配偶没有工作或者收入很低的情况下，都有一定的控除额度，这对于非居住者也同样适用。
管理修缮费
管理修缮费等同于国内的物业费。管理费用于公寓的日常管理，清洁清扫，修缮费是独立的修缮基金，专门用于公寓的日常维修和定期的大修。这两项费用，会在房产的资料上写明具体多少金额，都是每月缴纳。管理和修缮做的有好坏之分，也因此有费用高低之分。管理修缮做的好，资产价值维持的高，住户居住满意，能获得较高的入住率，从而实现较好的收益率。反之亦然。管理修缮费是否合理，有平均的数值可供参考。另外如果买下一整栋楼，自主管理的情况下，可以自己决定管理费收多少，什么时候大修，怎么修，请谁修等等。
租金托管费
投资的公寓，因为住户多数是日本人，他们的租金每月一缴纳，不可能每月都海外送金到海外的投资者账户中。因为第一，普遍的日本人没操作过海外送金，不可能费尽心力帮你海外送金，第二海外送金手续费比较贵，一次大概5000日元，都赶上管理修缮费用了。所以我司经手的投资物件均提供租金托管服务，租客的租金每月打入我司公账，每月出收支报表。然后按照投资者要求，定期海外送金，或者来日旅游时取现均可。托管费一般收取月租金的5.5%。
3.卖出阶段
让渡所得税
卖出阶段主要有让渡所得税，对于个人投资者来说，5年以内卖出征收让渡利益的39%，5年以上卖出，征收所得利益的20%。
4.举例
最后举两个实际的例子，分别列出以上各项费用供大家参考。
大阪市中心小公寓是下图：
大阪市中心塔楼是下图：
看了上面的数据，是不是觉得很细很繁杂，其实如果不太关注这些细节的人，掌握一个概算数据就行，基本上房产的一次性交易费用，包含各种一次性的中介费，服务费和一次性的税费，大约占交易价格的6%-10%左右。根据房子不一样会有上下浮动，但是大多数房子的一次性费用都会落在这个区间。
2023.8.28 Charlie写于大阪
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