长期以来，中国和东南亚人影响了柬埔寨的房地产行业。现在，这一领域似乎吸引了来自非传统市场的一些新面孔。他们进入柬埔寨购买价格实惠的高层物业。近年来，西方和欧洲买家对柬埔寨市场变得更加关注，并开始将公寓视为比自己国家或附近区域热点的房地产投资更有潜力获利的机会。
房地产行业的风向变化很难不受影响。经过长时间的中国和东南亚人主导的柬埔寨房地产行业，现在来自非传统海外市场的一系列外国投资者正进入柬埔寨购买越来越实惠的高层投资物业。
无疑，房地产投资多样化的趋势正在显现，这反映了海外房地产投资者在自身及类似区域市场的地缘政治环境变化，以及近年来由柬埔寨本地私营和公共部门推动的投资和移民独特条件意识的提升。
非传统买家
金边房地产公司Investor In Property Co., Ltd.的CEO彼得·古博格罗（Peter Guboglo）解释说，在2019年及之前的几年中，柬埔寨房地产的大多数外国投资者主要是中国人。
截至2024年，这一中国投资因外部因素已大幅放缓，并在当地公寓市场留下了一个很大的空缺，他说。
然而，这一趋势迫使柬埔寨的房地产开发商和中介将重点转向传统渠道和受众之外的新物业投资者，而这似乎正在奏效。
截至2024年，古博格罗认为非传统买家的意识显著提高，因为他的公司现在主要服务于来自美国、欧洲（包括匈牙利、卢森堡、西班牙和俄罗斯）的买家。
西方买家现在超过了中国和其他亚洲国家的咨询数量，他解释说，这是之前没有出现过的现象。
据古博格罗说，近年来西方和欧洲买家对柬埔寨市场变得更加关注，这得益于整体市场的国际知名度提升，他们开始将柬埔寨公寓视为比自己国家或附近区域热点的房地产投资更有潜力获利的机会。
“欧洲投资者表示欧洲不再增长，欧洲的房地产投资也没有盈利，”古博格罗说。
“与他们自己的国家和传统海外投资热点相比，柬埔寨现在拥有更具活力的国内生产总值（GDP）增长趋势、更加优惠的房价、外国人完整的所有权机制，以及更好的房地产投资获利机会，”他说。
与更发达的房地产市场相比，柬埔寨代表了处于早期增长周期的房地产投资机会，在短期、中期和长期内的租金回报和整体增值增长方面都表现更佳。
暹粒和金边长期经营的房地产公司Independent Property Services Cambodia（IPS Cambodia）执行董事诺普·马莱（Malay Nop）同意，截至2024年，柬埔寨王国的外国物业买家的人口趋势正偏离之前的假设。
“今年，我们的机构主要接待了来自中国以外国家的首次投资者，主要是来自日本、英国、澳大利亚、意大利和香港的投资者，”她说。
“这些投资者的平均预算为10万美元，用于购买外国所有权物业，主要针对已经获得分契式产权的住宅公寓，”诺普说道。
相比之下，今年活跃的中国投资者主要是居住在金边的个人，他们购买物业供个人使用，她解释道。
诺普指出，这些中国外籍买家不再像疫情前的大多数中国公寓买家那样纯粹是投资者。
反而，现今仍活跃在柬埔寨公寓市场的中国买家主要在当地的金边银行业工作，同时在柬埔寨生活和工作，她说。
相比之下，来自英国、日本、澳大利亚、意大利和香港的首次买家主要是在国外购买物业，作为纯粹的投资，诺普解释道。
他们通常是较年轻的投资者，寻求投资以获取租金回报、升值以及未来可能的个人用途。
这些类型的海外买家现在的需求超过了本地购买，她说。
诺普的机构还观察到，最近一段时间来自东盟国家的买家减少，特别是新加坡和马来西亚，这些国家的买家在过去几年里在市场上非常活跃。
“我们注意到今年来自欧洲国家的首次投资者进入柬埔寨呈上升趋势，而在过去，我们主要看到的是来自东盟国家的投资者，”诺普总结道。
这是一个积极的变化，因为随着投资者的多样化，柬埔寨如今变得越来越国际化，她补充道。
区域外籍人士流动
柬埔寨公寓市场也受益于东南亚外籍人士区域流动的增加。
“数以千计的欧洲人、美国人、俄罗斯人和其他国籍的人士，他们曾在包括印尼、泰国、越南以及其他东盟目的地在内的地方作为全职外籍人士生活，现在正在寻找更好的地方搬迁自己和他们的资金，”古博格罗解释道。
这是因为他们在巴厘岛、普吉岛、曼谷、胡志明市和其他区域投资目的地等城市面临价格上涨，抑制了西方新投资者的投资，他们担心市场已经到达顶峰。
“已经在东南亚其他地方投资的买家，比如曼谷、芭提雅和巴厘岛，现在认为这些市场价格过高，不适合新的投资，”他说。
“与之相比，金边的起价较低，租金前景更好，金边越来越多地提供了一个尚未开发的投资机会，与巴厘岛或芭提雅等地直接相比，有很大的升值空间，”他说。
签证便利
此外，在他们选择的第二故乡国家中，签证复杂性和其他对个人自由的阻碍引起了一些外籍买家的担忧，尤其是在疫情后动荡时期，这导致他们寻找像柬埔寨这样的新起点。
古博格罗指出，在疫情后期间，越南的外籍人士无法续签居留签证，导致许多外籍居民收拾行李永久离开。
相比之下，在疫情期间，柬埔寨政府展示了对长期外籍人士和投资者居民的支持承诺，古博格罗说。
由于不安全的签证环境，面临签证问题或不安定感的区域国家外籍人士，开始在过去两年间向柬埔寨转移，这一趋势在2024年显然继续，区域外籍人士大量涌入金边，同时在国内寻找长期移民的物业投资，他解释道。
“政府改进的移民政策显然运作良好，因为它超越了邻国，提供了一个真正友好的移民目的地，”他说。
目前，柬埔寨的签证选择价格实惠，易于获得，并允许物业所有者、工人和旅行者长期停留。
这一跨境外籍人士趋势是柬埔寨签证改革的见证，古博格罗说，对于寻求移民物业的国际投资者来说是一个强大的吸引力。
2022年柬埔寨推出的首个专业退休签证——ER签证，也在吸引新一代西方退休人士方面取得了巨大成功，降低了签证成本并更新了长期老年投资者的程序，古博格罗指出。
由于生活成本低、生活质量高以及能够轻松进入该国并购买或租赁物业，柬埔寨现在也被评为世界上最好的退休目的地之一。
例如，退休签证每年费用为290美元，可以开设银行账户、结婚、购买和租赁物业或车辆，以及开设合资或独资公司。
与其他柬埔寨签证选择一样，对于保留居留权并没有对居民需要在国内停留多久的规定，这样可以方便地旅行。
与物业相关的有利法规也意味着退休人员可以轻松、安全地在这个国家安置他们的财富。
最重要的是，古博格罗说，得益于分契式法律，公寓投资也是可能的。
具备分契式产权的公寓提供永久所有权，并可以利用产权进行抵押和其他贷款。
该物业也可以传给外国继承人。
2024年柬埔寨房地产
尽管2024年投资者在人口统计方面的形象发生了变化，但评论者一致认为，投资者普遍变得更加聪明，对柬埔寨房地产市场做出比以前更谨慎的决策。
“投资者通常在决定投资之前会对柬埔寨进行研究；他们认为这是购买物业的最佳时机，因为他们拥有很大的谈判权，”IPS的诺普说。
她确认说，目前是买方市场，底价比以往任何时候都低。
古博格罗表示，总体来看，公寓总价比2019年的价格平均下降了20%，这是由于供应量大增和疫情后需求放缓所致。
除了价格外，诺普解释说，进入柬埔寨公寓市场的投资者被一些因素所吸引。
投资者普遍被柬埔寨年轻的人口以及在国内生产总值（GDP）等关键经济趋势中有增长空间所吸引，这有助于在这里做生意的前景以及未来物业需求和价格的增长。
美元作为物业投资的主要货币也是吸引外国投资者进入市场的一个因素，这让投资者可以通过他们的Visa卡在全球范围内使用来自柬埔寨的美元收入，诺普说。
诺普解释说，重要的是，柬埔寨提供永久产权、税收优惠和非常容易的在线签证申请过程，这与古博格罗的概述一致。
然而，诺普说，2024年的购房者对物业的需求与以往有所不同。
2024年进入市场的投资者需要房产的硬产权或分契式产权证明、物业管理检查表，并期望资产的投资回报率（ROI）至少为净6%。
这些要求在前几年对买家来说没有那么严格，这表明柬埔寨的投资环境意识正在提高，同时新入市投资者对安全性和质量的期望也在提高。
不过，诺普指出，当前市场中所有这些要求都可以轻松满足。
超越中国资本
2024年，一个更加国际化、专业化的市场正在出现。
古博格罗认为，中国投资者对公寓市场影响的减弱已经促使了新类型移民、全球营销计划以及新类型投资者进入柬埔寨公寓市场的出现，他认为这是件好事。
目前正在发生的多样化是中国外国直接投资（FDI）流入减少的积极结果。
这是因为柬埔寨不得不在中国投资、广告和推广之外寻找新国家和新战略，他说。
“在疫情前中国投资高峰期期间，我们目睹了一个很大程度上受限的市场，其中项目开发商往往是中国人，购买的中介是中国人，因此在这一时期投资的很多资本并没有给当地的柬埔寨市场和商业人士带来多少好处，”他说。
资金在市场中流通，但很少有当地企业看到收益。
相比之下，疫情后，柬埔寨变得更加多国化，为房地产市场和商业总体创造了更多经验和专业人士，这将只会推动这个增长周期，他说。
开发商和中介已经有效地吸引了以前在柬埔寨投资环境中未见过的国家的新类型买家。
与此同时，政府通过进步、亲投资改革强制实现了投资、旅游和移民的多样化，截至2024年，这些改革显示出强劲的势头。
通过这种经验，古博格罗认为柬埔寨的机构、开发商和投资公司正在有效地学习与整个世界合作，这鼓励了更多的技能和专业精神。
这意味着柬埔寨正在成为世界的投资目的地，而不是仅仅依赖中国，他评论道。
这也创造了一个更加多样化和国际化的市场，尤其是在首都金边。
