大家好，我是在柬埔寨工作生活的Joe Lee， 李和龙。
今天要汇报的主题：柬埔寨国家评级上升、以及来自其他国家的投资者
大家好，今天我向各位汇报一下近期在柬埔寨房地产市场的最新动态及发展趋势。
经历了疫情的冲击，柬埔寨的房地产和酒店市场发生了巨大变化。不少面向欧美市场的房地产公司表示，西方投资者已经开始进入柬埔寨市场。然而，主要面向中国朋友圈的房地产从业者却感受不到这种变化。那么，今天我们来探讨一下原因何在。
首先，让我们看看柬埔寨与房地产相关的数据。根据2024年5月27日《高棉时报》的报道，柬埔寨估价师和房地产经纪人协会（CVEA）的一份报告显示，金边的平均土地价值在2023年稳定在每平方米4,500美元。新规定使外籍人士更容易拥有房产，加上基础设施的不断开发，CVEA总裁Sorn Seap指出，柬埔寨房地产市场的年增长率达到7%。随着中产阶级的不断壮大，对优质住房和商业项目的需求也在增加。土地价格的上涨表明柬埔寨经济确实在复苏，这种现象在2015年也曾出现，但在公寓市场大范围感受到这种变化可能还需要一到两年时间。
Realestate.com.kh的首席执行官Tom O'Sullivan表示，尽管过去三年房地产行业面临许多不确定性和挑战，但市场已经开始反弹。在过去两年中，Realestate.com.kh网站的访客超过1500万人次，整个行业都呈现出增长的势头。2019年之前，主要的外国投资者是中国人。然而，截至2024年，由于外部因素，中国投资大幅放缓，这在当地公寓市场留下了很大的空缺。柬埔寨本地多家房地产公司表示，他们现在主要服务于来自美国、欧洲（包括匈牙利、卢森堡、西班牙和俄罗斯）的买家。西方买家的咨询量已超过中国和其他亚洲国家，这是前所未有的现象。
PS Cambodia的执行董事Malay Nop也持有相同的观点，他表示，今年公司主要接收来自中国以外国家的新投资者，尤其是日本、英国、澳大利亚、意大利和香港。这些投资者的平均预算约为10万美元，主要针对拥有分层产权的住宅公寓。
柬埔寨对外国人的各种优惠政策吸引了众多欧美投资者。
每年的签证费用为290美元，持有签证不仅可以开设银行账户、结婚，还可以购买和租赁房产或车辆，并独立或联合开设公司。
与以往不同的是，2024年进入的新投资者更加注重硬产权或分层产权的证明、物业管理清单，并严格要求资产的投资回报率（ROI）至少达到净6%。这是因为他们在其他投资目的地，如巴厘岛、普吉岛、曼谷和胡志明市，面临价格上涨，担心这些市场已达到顶峰。
此外，外国直接投资在2022-2023年占GDP的10%左右，这也吸引了众多外国投资者。
尽管他们之中有人担心中国投资的结构性放缓，但柬埔寨政府通过实现投资来源多元化和简化投资激励措施，减轻了这些风险。柬埔寨通过各种努力，不再过分依赖某一个国家。
然后截至2023年9月，柬埔寨的外汇储备已从2022年11月的140亿美元恢复到150亿美元，可满足7.4个月的进口需求。
穆迪投资者服务公司预计储备将保持稳定，到2024年底将达到约170亿美元。今年5月16日，穆迪将柬埔寨的展望调整为稳定，并确认2023年外部状况改善后的B2评级。
此外，柬埔寨在2024年被评为全球最适合外国投资的新兴市场。英国商业出版物《外国直接投资情报》发布的全球指数中，柬埔寨因其强劲的GDP增长、低通胀率及FDI领域的快速增长名列前茅。报告显示，今年GDP增长率有望达到6.1%，通胀率仅为3%。同时，外商直接投资资本支出增长了393%，新设立的外商直接投资项目增长了110%。
根据NBC的报告，2023年国际入境人数有所改善，虽然尚未达到2019年疫情前的水平，但度假和商务访问量几乎与2019年持平。尽管如此，NBC警告称，国际游客的质量有所下降，高端游客减少，但更多游客选择民宿和度假租赁，享受本地文化和美食。根据Statista的预测，柬埔寨的度假租赁市场（民宿）正在快速增长。独特和真实的体验对旅行者来说优先级更高，传统酒店逐渐退居次席。高棉时报在5月27日报道，预计2024年民宿和度假租赁市场收入将超过5930万美元，未来四年有望增长到8134万美元，年均增长率为8.22%。
外国人访问量的增加也刺激了柬埔寨外卖配送行业的发展。3月18日，外卖配送应用程序NHAM24的注册用户数突破百万大关，预计到今年年底实现净收入1.702亿美元。
通过以上数据，我们可以看出，柬埔寨的经济确实在复苏，但同时也经历了消费降级。疫情后，全球消费理念、旅游方式和投资市场发生了巨大变化，西方和日韩客户尤其关注投资回报。
在过去的五个月中，我也发现这些日韩和西方投资者非常理性，很多客户会仔细核实回报率的真实可行性。这让我意识到，在柬埔寨谋生，我们必须进行转型。
未来在这个国家从事房地产必须多元化发展。如果是公司，就需要打造国际性团队，并将柬埔寨的房地产推向欧洲市场。此外，我们还需要加强出租业务，不再仅服务于中国租客，而是面向多个国家的客户。
房地产开发商也需要提高服务质量。随着旅游市场的变化，可以根据房产的位置和户型推出各种服务，如运营民宿或短租型酒店。
在日本90年代经济下行、经济泡沫破裂之后，零售、银行和房地产成为了维持生计甚至发财的主要方式。日本的房产崩盘导致了许多行业的变化，但也为一些行业提供了机会。比如，优衣库和GU等品牌专注于提供价格合理且质量合格的快消品，他们的母公司Fast Retailing在90年代股价上涨了60倍。
同时，在90年代，便利店便当（类似预制菜）生意非常火爆；银行业通过积极处理不良贷款（尤其是互联网相关的贷款）赚了不少钱；房地产方面，通过出租房屋和运营断供房产获利（这其实也是在处理不良资产）。
此外，一些独具特色的行业表现也不错，比如娱乐相关行业。
在美国30年代大萧条时期，酒、口红、丝袜和电影等行业表现出色。在90年代的日本，动漫、游戏和宅男文化等行业也同样兴盛。如今，娱乐导向的视频网络平台和电影等行业也非常受欢迎。
经济上行时，大家忙着赚钱，没人有时间沉浸在这些娱乐里。而现如今，大家都对着手机娱乐。因此，经营互联网娱乐平台、手游以及明星周边等行业都很有利可图。例如，日本著名的互联网手游和广告公司Cyber Agent在90年代股价上涨了74倍。
因此，我认为在当前的环境下，利用网络酒店平台和视频娱乐社交媒体，结合现有的房屋多种运营模式，是比较可行的销售方法。
特别是对于那些拥有几十到上百套房产的房地产开发商，可以用这种方法吸引高质量的欧美客户，以极低的价格吸引他们入住。这不仅可以让闲置的资源重新使用，还能改善并提升楼盘的国际属性的特色。
这样做还可以充分利用现有资源，提高人气，同时将已经销售的房屋出租出去。通过酒店数据和为客户提供酒店创业咨询，在不增加更多成本的情况下，实现剩余房屋的销售。
以上是对柬埔寨房地产市场及相关经济动态的汇报，希望对您有所帮助。
