大家好，我是Joe Lee。
从2013年起，柬埔寨国家的公寓价格稳步上涨了五年，每年增长率在5%到25%之间，这期间市场上也陆续推出了很多高端的公寓项目，使得产品多样化，主要集中在中端市场。
特别是进入2019年，柬埔寨的公寓价格在疫情爆发前首次超过了每平方米4000美元的高峰，但疫情的影响导致全球的增长和交流活动全部暂停。虽然新的产品和公寓项目仍在进入市场，但市场充满了不确定性，目前处于一种痛苦的调整期。
到了2023年，市场的情况并没有按照一些人预期的那样好转。大家都在预计的中国买家和投资会回归，但并没有发生。
加上疫情前在柬埔寨推出公寓项目的开发商，发现自己按照疫情前的定价和需求定的价格，现在在市场上无法竞争。而且新的发展项目已经进入市场，并能够适应新的现实和市场条件。
自2020年以来，公寓的供应量虽然缓慢增加，但需求却大幅减少，这导致租金价格下降。去年在金边推出的一些新开发项目的价格，实际上已经回落到2013年以前的水平。
现在市场上有更成熟的开发商，也有那些在项目开发上有验证过的成功记录的开发商。
在审视2024年的现状和当前情况时，我认为价格已经触底，柬埔寨将开始新的房地产周期，新项目的推出将在定价方面提供更大的价值，他们也能够提供更好的交货条件给买家，新项目的价格正在削弱市场。这是积极的发展。
在柬埔寨，我们看到全球房地产的一些模式被复制，有增长期，然后是衰退期。增长通常呈上升趋势，特别是在发展中国家或新兴市场，但这种增长往往更剧烈或更快。
通过分析2024年柬埔寨的经济表现，我认为局势是可控的，除非出现任何特殊情况或全球冲击。我预计柬埔寨的房地产价格将稳步上涨。
随着美联储考虑降息决定，我们开始看到市场恢复的早期迹象，而且通胀似乎已得到控制，专家们预计2024年的降息将给市场带来积极的情绪，这将影响柬埔寨的市场。
进入2024年，我们已经度过了四个月，在这段时间内，我总共接触了70位意向投资者。已经在柬埔寨买了房子的投资者开始回归，其中不少人已经三年以上没有来柬埔寨了。他们的共同需求是希望当地有一个值得信赖的公司可以帮助他们经营和托管。当然，随着这部分已经投资的客户的回归，新的投资者也在积极吸取过去发生的各种问题和弊端。由于大部分问题都是重复的，我在网络上也找到了一篇相当专业的文章，下面和大家分享一下。
2024年的炎热季节打破了记录，不仅在柬埔寨，整个东南亚都经历了长时间的极端高温。随着气候变化的警告，未来几年可能会有更多类似的季节出现。尽管今年天气异常炎热，但预计从5月开始的雨季将带来比平常更多的降雨，这将引发关于柬埔寨排水和季节性洪水的进一步考虑。在柬埔寨，房产的朝向确实很重要，但总体来说，其气候与欧洲大不相同。如果房产买家选择在国内购买用于居住或投资的房产，他们需要考虑房屋的朝向，但更重要的是设计元素、空气流通和周围的绿色空间。在热带气候中选择合适的家园是关键。柬埔寨是热带气候，这意味着大部分时间里都是晴朗的蓝天，但炎热季节通常在现在结束，非常不舒服，除非广泛使用风扇和空调。柬埔寨的气候周期由其地理位置决定，位于癌症回归线以北，因此拥有丰富的年度阳光和热带气候。温度通常在25°C到35°C之间，但有明显的季节性变化；雨季从五月或六月开始，干季通常从十一月或十二月开始，持续到次年的四月或五月。自4月初以来，2024年的日平均温度已达到酷热的37-40°C以上，持续的热浪导致了显著的不适。柬埔寨通常很热，但这已经是极端情况，泰国、老挝和其他地方也是如此。水资源与气象部发言人Chan Yutha表示，柬埔寨正面临自1850年有记录以来最高的温度！因此，空调、冷却器和风扇的不间断运行导致电费激增，并重新点燃了有关环境担忧、更好的城市规划和柬埔寨城市中更冷的家庭温度的可持续替代方案的讨论。柬埔寨的房产朝向在柬埔寨，除非考虑到特定的日出和日落以及工作空间的自然光，否则房产的朝向并不是非常重要，因为太阳在国内从不太晚落下。然而，由于雨季和干季引起的热度和湿度，保持房产凉爽和通风良好的方式至关重要。一般来说，在柬埔寨，面向西方的房屋在一天中热量最高的时候会直接暴露在阳光下，这可能导致室内热量积聚、室内温度升高和整体舒适度降低。面向西方的房产甚至可能价格较低，但买家必须平衡自己的偏好和需求。面向东方的房屋在柬埔寨迎来清晨的阳光，而面向西方的家庭则在下午到傍晚时分暴露在强烈的阳光下。面向南方的房产大部分时间都可以避免直射阳光，而面向北方的房产因接收较少的直射阳光，从而室内温度较凉。关键考虑因素 - 更凉爽的家庭适应更温暖的气候• 临近水域 - 金边某些区的房产因靠近湄公河、巴萨克河和洞里萨湖而价格较高，因为这些地点靠近开阔水域，自然降温效果好。
• 使用的建筑材料 - 考虑房产的建筑材料时，理想情况下，隔热材料将有助于保持家中更凉快，尽管布局也起到一定作用。例如，低辐射玻璃（或低E玻璃）在提供自然光的同时最小化生活空间中的热量增益。• 通风和高天花板 - 适当的通风是关键，确保空气流动、室内空间自然冷却和热空气上升逸出。因此，柬埔寨许多房产都有较高的天花板，以支持更好的气流和温度调节。设计和布局需要允许空气流通，从而自然降低室内温度和减少湿气。• 热量管理：管理丰富的自然热量至关重要，而且在构建或购买房产时需要考虑这些设计调整以缓解热量，例如享受日落景观时。其他因素，如增强加热效果的窗户或玻璃门的大小、安装遮阳板、增加绿化以及风扇的摆放，都在冷却家庭中发挥作用。城市绿地一个突出的趋势是，无论是住宅还是商业房产，尤其是在城市中，绿色空间的需求不断增长，因为买家和市民越来越意识到环境对他们的健康的重要性。例如，金边的公园数量有所增加，而且越来越多的开发项目中融入了绿色空间。这意味着对生态友好型建筑、绿色基础设施和接近自然的需求增加，这可以视为买家房产需求中的积极变化。作为首都，金边的房地产市场最昂贵也最繁忙，金边市政府在2024年宣布计划在Daun Penh开发一个占地约57公顷的休闲娱乐区。金边市公共工程和交通部部长Sam Piseth强调，将有绿地和户外照明，旨在改善该区域的整体氛围。作为这一计划的一部分，计划建设一个大型娱乐空间和一个大型的仅限行人区域，整个项目将立即开始，并在2025年底前完成。
今天的内容有帮到您吗？当然我也没有魔法，并不能预测未来。但通过对数据和趋势的分析表明，有充分的理由认为房价不会保持在如此低的水平，最终，吸取的教训意味着柬埔寨拥有更成熟的环境、无论是开发商还是买家。越来越多的开发商拥有丰富的经验，并证明他们可以开发房地产产品，让买家获得高租金收益率和资本收益，从长远来看，这对房地产公寓市场是积极的。
那么今天的视频就到这里，我们下次再见。
