柬埔寨房地产调查报告
题目：从2009年的发展、到2024年的前景
调查报告制作人：金边保利公馆
制作日期：2024年5月13日
前沿：疫情后的2022年至2023年期间，柬埔寨的房地产价格回落至十年前的水平，已触底至2013年的水平。据2014年3月4日柬埔寨日报报道，金边市市区的2013年公寓平均价格大约是每平方米1,440美元。
截至2024年，金边市中心的公寓每平方米的平均价格约为2,286美元。若在五月份对金边市中心区域进行调查，会发现公寓的平均价格大约在1,500美元到3,500美元每平方米之间。
背景：
柬埔寨的公寓和服务型酒店市场自2009年起就开始发展，这是因为当年柬埔寨通过了分层产权法律，允许外国人拥有高于地面第一层的私有单元，但禁止他们直接拥有地面层单元或土地所有权。尽管在此期间柬埔寨房地产市场的活跃度不高，但主要投资者来自韩国和台湾，当地人则占少数。2015年，柬埔寨推出了修正案，使外国人购房更加便捷，并建立了一个更透明和民主的管理分契式建筑物的制度。此后，柬埔寨房地产市场迅速增长，至2019年，公寓价格在疫情前达到每平方米超过4000美元的高峰。
柬埔寨吸引众多投资者的一个重要原因是，从1994年到2023年，GDP年增长率平均为6.91%。目前，服务业是经济中最大的部门，占GDP的38%，工业部门占29%，农业占比最低，为26%。国家的持续高效GDP增长得益于稳定的人口增长率和不断改善的经济与社会政策。截至2024年，人口约为1712万，平均年龄为27.2岁，这种年轻的人口结构为劳动力市场带来活力。
金融外汇：
此外，柬埔寨的金融政策也极为宽松。尽管柬埔寨有自己的货币瑞尔，美元在国内广泛流通，成为大部分大额交易的主要货币。投资者在资本转换上没有任何限制。柬埔寨的《外汇法》允许通过授权银行无限制进行外汇业务，包括资本和利润的自由汇出，以及投资解散时资本的汇回等。
加之柬埔寨的优秀外商投资政策，王国政府（RGC）优先吸引海外投资，并于2021年通过了新的投资法。此法为外商直接投资（FDI）提供了多项激励措施，如100%外资持股、企业免税期、降低企业税率、资本货物免税进口以及对资本汇回无限制等。
贸易优惠政策：
柬埔寨还积极参与国际经济合作，于2006年7月与美国签署了贸易和投资框架协议（TIFA），并已与27个国家签署了双边投资协议（BIT）。2022年，柬埔寨与中国和韩国分别签署自由贸易协定，同时加入区域全面经济伙伴关系（RCEP）。
经济环境：
2021年全球经济逐步开放后，柬埔寨经济持续复苏。世界银行数据显示，预计2023年GDP增长将达到5.2%。旅游业尤其是服装、鞋类和旅游用品行业的反弹，以及出口的持续增长，是推动经济复苏的主要因素。尽管全球经济不确定性和外部挑战如俄罗斯入侵乌克兰影响存在，柬埔寨的通货膨胀率预计将从2022年的峰值5.3%降至2023年的2.5%。
外商直接投资（FDI）
在外商直接投资方面，从1994年到2021年底，FDI总额达到410亿美元，其中大中华区（包括中国大陆、香港、澳门和台湾）贡献了约43.9%。2022年FDI为46.8亿美元，2023年为49.2亿美元。进入2024年后仅2024年前两个月，柬埔寨就吸引了13亿美元的FDI，特别是进入4月份又吸收了3.1亿美元的投资。
房地产业在柬埔寨这个发展中的国家是一个重要的经济引擎，尤其是占GDP 38%的服务业中的旅游业和占GDP 29%的工业都与房地产的发展密切相关。
柬埔寨房地产历史发展
第一个阶段：2009年至2013年
柬埔寨现代房地产周期虽然始于2013年左右，但其基础早在2009年就已经奠定。然而，这一时期正值全球金融危机，从2007年中期至2009年期间，全球金融市场和银行系统面临巨大压力，严重抑制了市场的增长。在这一时期，金边建成了两座大型混凝土商业地产——加华大厦和金边大厦。
第二个阶段：2013年至2016年
在这个时间段之前，柬埔寨的公寓市场基本停滞不前。然而，从2013年至2016年，市场开始缓慢复苏，期间约有5000套公寓进入市场。在此期间，共推出了55个公寓项目，这些项目虽然是在较低的基线上实现增长，但为市场的复苏建立了势头。
第三个阶段：2017年至2018年
这一时期，柬埔寨的公寓市场开始明显加速，并逐渐发展出更现代化的公寓行业。来自中国、韩国、日本、新加坡、马来西亚和台湾的买家和投资者的兴趣明显增加。
第四个阶段：2017年至2020年
在这四年间，中国市场在柬埔寨变得极为主导，包括中国的开发项目和中国买家。自2013年以来，柬埔寨的公寓价格每年稳定增长，年增长率在10-25%之间。市场也推出了高端公寓项目，丰富了以中端市场为主的产品线。随着市场的发展，亚太地区的利益驱动日益增加，例如新加坡开发商引入自己的网络，将新加坡公寓引入柬埔寨市场。日本、台湾和其他地区的开发商也纷纷入市，通过国际开发商带来的购买需求开始增加，房价从一个适度的基础开始稳步上升。这一时期，柬埔寨公寓的价格首次达到每平方米超过4000美元的高峰。
第五个阶段：2021年至2023年
疫情对柬埔寨及全球房地产市场造成了严重影响。疫情使全球的增长和交流活动陷入停滞。这一时期充满不确定性，柬埔寨房地产市场进入了“痛苦调整”阶段。自2020年以来，尽管公寓供应量缓慢增加，需求却大幅减少，这两者的结合导致租金价格下降。从2023年在金边推出的一些较新的开发项目，其价格已经回落到2013年的水平。
现在的市场已经拥有更成熟的开发商，以及那些拥有成功开发项目经验的开发商。
当前阶段：2024年以后
全球房地产市场的模式几乎无一例外都会被复制，柬埔寨也不例外。市场通常会经历增长期和衰退期，其中增长期常常呈现上升趋势，尤其是在发展中国家和新兴国家，这些趋势通常是可控的。到了2023年，人们普遍预计柬埔寨王国的房地产价格在2024年将稳步上涨，而这种增长往往更为剧烈或增长速度更快。
柬埔寨与美联储的关系
随着美联储考虑降息的决定，最新的消息表明，美联储预计在2024年将会降息。多数联邦公开市场委员会（FOMC）官员预计到2024年年底联邦基金利率将下降至4.6%。华尔街许多人预计2024年将降息三次，每次25个基点。通过观察2024年金边的房地产市场，我们已经可以看到市场复苏的早期迹象，同时通胀也已经得到控制——预计2024年的降息将为市场带来积极情绪，并对柬埔寨产生影响。
疫情后的2022年至2023年期间，柬埔寨的房地产价格回落至十年前的水平，已触底至2013年的水平。据《Cambodia daily》2014年3月4日报道，金边市市区的公寓平均价格大约是每平方米1,440美元。
截至2024年，金边市中心的公寓每平方米的平均价格约为2,286美元。若在五月份对金边市中心区域进行调查，会发现公寓的平均价格大约在1,500美元到3,500美元每平方米之间。
最后推荐：金边最值得投资的房地产
在这里，我向各位推荐位于7 Makara区域的保利公馆项目。7 Makara区位于金边市中心，这是一个将现代城市生活与传统柬埔寨文化完美结合的地区，具有独特的住宅和商业发展潜力。
推荐区域：马卡拉区
该区域提供各种预算的住宅选择，从繁忙的O'Russey市场附近的店铺式住宅到现代化的公寓和公寓楼。Skyline Tower和Olympia City是最近发展的著名项目，提供带现代设施的豪华居住空间。这些综合体战略性地位于该区域的商业潜力地带，为投资者提供了吸引力的机会。7 Makara还拥有包括国际学校、购物中心（如City Mall）和当地市场（如Orussey市场）在内的各种设施，后者提供更地道的购物体验，主要面向当地人。这种现代性与传统的结合使7 Makara成为一个独特的居住和工作地点，保留其文化遗产的同时，适应了城市增长的需求。
金边保利公馆投资回报分析
金边均价在2286美金时，保利公馆的市场销售价是每平方米1650美金，房子是47.36平方米的房子，总价就是78,144美金。
在这里我们借助一个工具Numbeo，它是一个提供全球各城市的生活成本和质量、旅游费用、房产价格、犯罪率、交通数据等统计信息的网站。
根据这个网站显示，金边2024年市中心1室公寓的月租为497.89美元，一年出租10～12个月的话收入是4900～5880美金，除与房价78,000美金，回报率是6.2%～7.5%每年。
那么如果按照短租型酒店35美金来运营，柬埔寨在线酒店的满房率是77%，一年的总收入可以达到9702美金，年回报率可以达到12.4%。
结尾
今天的报告仅仅运用了来自国际上的新闻和数据，实际上也并没有加上今年来自中国对柬埔寨的有利信息，大家也都知道中国对于这个国家，在外交、进出口和基础建设、工业、农业以及旅游方面的大力支持。
关于中国方面的数据，以后我会单独向您报告。
非常感谢。
