上海楼市昨天出了新政：
家学群有群友问我这次新政力度怎么样，现在能下手了吗？
一个城市的新政力度不是和别的城市去比，首先得和它自己过去的力度去比。
上海目前是全国限购最严格，宏观调控捆绑最严厉的城市，没有之一。
连北京五环外都放松限购了，上海依然还在执行60个月社保，离婚三年不得买房等这些过时严苛的调控政策。
上海的准刚需们真是苦房产严控太久了，这次盼星星，盼月亮，终于盼来了上海楼市的宽松。
所以对于上海这次放松的力度我给8分，差两分在哪，后面再说。
咱们选重要的几条拆解一下
1.首套房20%首付，3.5%利率，二套房30%-35%首付，3.7-3.9%利率。
这是这次新政里面力度最大的一条，去年12月上海还严格执行首套首付35%，二套首付70%的严格规定。
直接限死了很多刚需改善家庭想要置换房子的美好愿望，半年过去，二套首付直接打了对折，对于真正想要上车的家庭来说，难度确实降低了很多。
2.非沪籍居民购房所需缴纳的社保或个税年限从5年调整为3年，五大新城以及南北转型等重点区域2年。
以前外地人买房要交60个月社保，也就是要满5年，如今缩短，只要满三年就行，
上海外环外只要满2年就行，这一招是直接针对准刚需们的，激活潜在刚需需求。
3.非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房。
以前外地单身人士买上海房子就算你社保满60个月，只要是未婚，依然还是没资格买房。
离谱吧，就是这么离谱，就是这么明晃晃的歧视单身。
现在这条放松了，单身，只要社保交满2年，那么可以购买外环外新房和二手房。
社保交满三年可以购买外环内二手房，为了房子假结婚这种事可以减少了，单身的准刚需们终于有一个上车通道了。
4.取消离异购房合并计算住房套数规定。
5.已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
这两条可以合并起来解读，以前上海房价上涨，满2套再购房的限制很严格，为了多一张房票，大家纷纷祭出离婚大法和赠与大法，
为了堵这个政策漏洞，上面也是对招拆招，离了也算你两套，不让你买。
赠与别人，名下无房，也不让你买，你说狠不狠。
现在房价下跌，没人为房子假离婚了，为了托市，上海这次把这两条取消了，按理说早该取消了，现在才出来，都算晚了。
6.对于二孩以上的多子女家庭，已经取得购房资格的，在执行现有住房限购政策基础上，可以再购买一套。
比如说你家有两个娃，已经有了两张房票，现在可以再多一张，等于有三张房票。
7.上海这次公积金新政也调整了，具体就不拆解了，别的城市公积金变化很重要，对于上海来说，公积金有点鸡肋。
因为上海房价太高，公积金可用额度又太小，纯靠公积金根本不可能上车上海房子，所以公积金政策对上海房市影响几乎可以忽略不计。
总体看下来，上海这次的力度真的很大，一方面限购放松，另一方面信贷也放松，二套上车的首付只要30-35%了，
说实话信贷放松这一条甚至比限购宽松更重要，因为上海限购不是这几年，而是已经整整13年了。
所以很多人经过这么多年努力，其实早就攒到了购房资格了，
换句话说，上海购房资格是难，但是现在已经没那么稀缺了。
反而是二套首付70%才能上车挡住了很多人，上海这一轮楼市下跌最主要的原因是短期内从上海楼市抽离的资金太多，存量刚需接盘的资金不足导致的。
市场没钱吗？
疫情三年，国内银行的居民存款+理财=170万亿，这个金额是2009-2019年10年的总量。
当然，这个数字不能说每个居民都有钱，但至少可以说明一件事，疫情这几年放水确实放得很多。
这些水上面做梦都想把它从银行里逼出来。
上海的这次新政算是超一线城市迈了一个大步子，而且出的招也算是对症下药，给上海房市托底了。
注意，我说的是托底，不是大涨。
因为这次上海的新政有一条还没放开，就是新房限价，这一条没放开，短期想让上海楼市大涨不太可能，
新政出来后，跌现在估计也跌不到哪里去，这里差不多算底部区域了。
总之，对于刚需来说，现在确实算是很好的购房时间点，以现在上海的这个首付和利率，再对比现在上海这个租房的价格，说实话已经有点性价比了。
现在各类理财收益不是很好，未来可能还更低，拥有一套月供压力不大的老破小，
产权完全属于自己，到时再稍微爆改一下，生活质量马上就有了，其实挺香的。
目前上海老破小成交价企稳，甚至有点小涨也是这个原因，这个市场上精打细算的聪明人很多。
大家嘴上说着不买房，但是真看到自己有上车的可能，身体还是很诚实。
对于刚需改善群体来说，现在也是好时机，总体来说，以旧换新，重新上车的成本总体是降低的，何况后面的利率还有可能再降低，可以观察起来了。
北上深，上海先走了一大步，剩下看北京和深圳了。
现在已经算政策极限了吗？
不算，我还是那句话，如果政策没效果那么就持续出到有效果为止。
不要怀疑国家意志，上海的这次房产新政大礼包就是，上面说要让房地产平稳健康发展，你就别怀疑它救不回来。
只有你想不到的，没有它做不到的。
当年深圳有过零首付，当年上海买房送户口，这些都是曾经救市用的招。
无非重新轮回一下而已。
当然，对于很多三四线，十八线城市而言，它们的房产以后只有住的价值，没有任何投资价值，房住不炒真的在这些城市体现出来了。
有些事情很早就已经注定了结局，翻手为云，覆手为雨的人从来不是我们。
我们能做的只能是尽力看透棋局，在自己的能力范围内做好自己能做的应对。
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