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土储专项债券的重新启动，将提高闲置土地利用率，有利于进一步实现经济持续协调发展。河北石家庄市灵寿县土地收储项目作为典型的案例，通过收购整治河北石家庄市灵寿县内城中村集体用地，并对整个地块实现通平并完善基础设施配套。盘活土地存量变发展增量，具有很好的社会经济效益。本项目的总投资和收入测算依据充足合理，值得我们学习借鉴。
截至2024年9月，该项目共发行了1批次，累计发行金额8,000.00万元。其中，2019年6月20日发行8,000.00万元，发行利率3.19%，3年期。石家庄市地处河北省中南部，环渤海湾经济区。灵寿县位于河北省西部，是石家庄市西北部旅游、休闲、度假基地，是以现代制造业和旅游业为主导的城郊小城市。为加强土地调控、规范土地市场、促进土地节约利用、提高土地利用率，灵寿县进行土地收储活动，旨在通过科学、合理的土地资源配置，推动灵寿县经济的可持续发展。灵寿县地产市场交易开发整理中心是灵寿县自然资源和规划局下属的一个单位，该中心负责组织实施灵寿县多个土地整治（占补平衡）项目。例如 2023 年狗台乡王阜安村、南燕川乡白家沟村、岔头镇刘家沟村、牛城乡等多个乡村的土地整治项目，通过对这些乡村的土地进行整理、开发，增加耕地面积，提高土地质量和利用效率，实现占补平衡。
土地征收总面积779.8亩，本项目对其地块的地上建筑物进行相关的征地拆除拆迁等工作，将其打造成净地，并对整个地块完成平整、绿化及附属工程基础设施配套。本项目对地块内土地进行征地及地上物拆迁，征收后净地总面积为779.8亩，其中工业用地410万亩；商住用地369.8万亩。按照《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277 号）、《河北省土地管理实施办法》、《石家庄市市区国有土地储备管理暂行办法》、《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》及其他有关法规对本工程的实施进行相关的征地拆除，并进行征地拆除补偿。依据拆除安置政策法规和拆除安置计划，在相关机构帮助下，业主公司分别与被拆除人从实际出发，依据国家有关规定，合情合理地相互协商解决拆除安置补偿标准及安置问题，一旦谈妥立即签订拆除补偿安置协议书。
项目总投资为11,097.6万元，资金筹措方式为预算资金和政府专项债券组成，其中预算资金安排3,097.6万元，占总投资的27.91%，土地储备专项债券资金8,000.00万元，占总投资的72.08%。本项目的收入主要是土地出让收入，本项目的土地出让收入测算综合考虑了同类地块近三年的土地出让价格、土地区位、未来经济发展、土地规划用途、第三方机构土地估价报告等情况合理预计，预计未来土地出让收入68,381.00万元。本项目土地单价通过查询灵寿县公共资源交易中心土地出让信息，选择各地块周边及相应区位近三年土地的出让案例，计算得出已出让土地的平均单价，作为本次预计土地出让产生现金流入的依据。根据财政部、河北省及灵寿县有关部门颁布的相关文件确定可确定本项目所对应的土地基金计提成本包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、保障性安居工程资金、农田水利建设资金和教育资金，其中：
1.农业土地开发资金：依据《用于农业土地开发的土地出让金收入使用管理办法》（财综〔2004〕49 号）。农业土地开发资金=土地出让面积*土地出让平均纯收益征收标准（灵寿县为20元/平方米）*土地出让金用于农业土地开发的比例（15%）。
2.农田水利建设资金：依据《财政部水利部关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》（财综〔2011〕48 号）。按土地出让净收益10%的比例提取。
3.教育资金：依据《财政部教育部关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》（财综〔2011〕62号）。按土地出让净收益 10%的比例提取。
4.国有土地收益基金：依据《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68 号）。招拍挂和协议出让的土地使用权所取得的总成交价款中，按5%的比例计提。
5.保障性安居工程资金：依据《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》（财综〔2011〕41 号）。按土地出让净收益10%的比例提取。
注：土地出让净收益=土地出让收入-预计开发成本
在融资成本测算方面项目总投资11,097.60万元，预计未来土地出让收入68,381.00万元。此次拟发行3年期专项债券8,000.00万元，预计总融资成本为960.00万元，3年期本息共计 8,960.00 万元。偿还资金来源为土地出让预期可支配收益，共计 48,356.27 万元，预计相关收入对债券本息的覆盖倍数 3 年期为 5.40，项目收益可以覆盖项目融资本息。河北石家庄市灵寿县土地收储项目的实施，将带来显著的经济社会效益。第一，通过本项目的征地拆迁、整体规划、可显著提升土地的内在价值。项目所在区域属于灵寿县重点发展区域，占据城市重要位置，绿化交通配套齐全，具备较高开发价值。第二，通过本项目可增加石家庄市灵寿县地方财政收入，提升政府公共支出能力。保障地方经济可持续发展，加速城市扩张，扩大对外开放。第三，带动房地产等相关产业的增长，优化市场投资环境。本项目有利于加强土地调控，促进资源集约，规范土地市场运行，吸引资本投资于第三产业，增加政府土地收益，为经济建设聚集资金。
