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《闲置土地处置办法》第八条就“政府、政府有关部门的行为”的具体情形进行了列举说明。本文通过最高法院的一则经典案例分享司法经验，同时在延伸阅读部分对最高法院、各地高院的典型案例进行分析。
《闲置土地处置办法》第二条本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
《闲置土地处置办法》第八条就“政府、政府有关部门的行为”的具体情形进行了列举说明，总结如下:5.军事管制、文物保护。
本案的争议焦点在于争议地块未能在规定期限内开发，是否系香泉公司自身原因所致。对此，两审法院和再审最高法院均对自己的裁判进行了充分的论证。
海南中院一审认为原因在陵水县政府，理由如下：
案涉项目在东线高速公路旁，东线高速公路建好后道路已封闭，香泉公司无法进行开发建设。因此，香泉公司一直未对该地动工开发造成土地闲置，其责任不在香泉公司。2006年11月22日，海南省政府做出《行政复议决定书》，认为陵水县政府应当按照规定给予香泉公司不超过一年的期限进行开发建设。但陵水县政府未给香泉公司不超过一年的期限进行开发建设，就作出无偿收回土地决定，显然不妥。陵水县政府作为下级人民政府，无权改变上级人民政府的行政复议决定。土地使用权出让合同中约定由香泉公司承担诉争土地的“三通一平”责任，陵水县政府没有义务承担开发土地的道路修建责任。此外，陵水县政府1993年出让本案诉争的土地，出让价格相对低廉，要求出让方承担可能远远超过土地价格的费用去为土地开发商完成“三通一平”的责任，既不合理又不可行。因此，道路封闭造成无法按期动工的原因不在陵水县政府。本案争议土地可供开发部分均位于东线高速公路西侧的山坡地，被东线高速公路完全封闭，工程车辆无法到达，导致香泉公司无法进行开发建设。在高速公路之下虽有涵洞通往争议地块，但该涵洞系用于排洪而非车辆通行，更无法通过大型工程车辆。陵水县政府主张香泉公司可以通过高速公路下的涵洞到达开发地块，并以此证明香泉公司对土地闲置负有责任的理由不能成立。1993年香泉公司与陵水县政府签订国有土地使用权出让合同时，东线高速公路尚未修至陵水县，香泉公司对修建高速公路可能导致的争议地块被封闭的情况难以预见，在此情况下要求其承担土地闲置两年的不利法律后果，明显有失公允。根据双方签订的《国有土地使用权出让合同》，“三通一平”的费用虽由香泉公司负担，但对高速公路开口这样涉及交通以及对公共设施变动的工程项目，必须获得主管部门审批后方可实施。陵水县政府作为合同一方，理应在其职权范围内协调有关方面，促成高速公路早日开口。土地的开发建设必须得到规划职能部门的批准才能动土施工，而该地块却一直没有出台明确的规划指标，香泉公司虽多次将其拟定的规划设计方案报请相关部门审批，但有关部门对此一直未予答复。未获得规划审批亦造成香泉公司无法对争议地块进行开发建设。综上，陵水县政府原因造成争议地块未能在规定期限内开发。
以下为该案在最高法院审理阶段的“本院认为”关于此部分的论述：
首先，本案争议土地除50亩无法用于开发建设的临海沙滩地外，其余可供开发部分均位于东线高速公路西侧的山坡地，被东线高速公路完全封闭，工程车辆无法到达，导致申请再审人无法对争议土地进行开发建设。在高速公路之下虽有涵洞通往争议地块，但该涵洞系用于排洪而非车辆通行，更无法通过大型工程车辆。被申请人主张申请再审人可以通过高速公路下的涵洞到达开发地块，并以此证明申请再审人对土地闲置负有责任的理由不能成立。1993年香泉公司与陵水县政府签订国有土地使用权出让合同时，东线高速公路尚未修至陵水县，申请再审人对修建高速公路可能导致的争议地块被封闭的情况难以预见，在此情况下要求其承担土地闲置两年的不利法律后果，明显有失公允。根据双方签订的《国有土地使用权出让合同》土地使用条件附件的约定，“三通一平”的费用虽由申请再审人负担，但对高速公路开口这样涉及交通以及对公共设施变动的工程项目，必须获得主管部门审批后方可实施。在高速公路将争议地块封闭后，申请再审人曾通过被申请人向有关部门反映这一问题，被申请人作为合同一方，理应在其职权范围内协调有关方面，促成高速公路早日开口。故其提出“三通一平”系申请再审人的合同义务，其对道路修建不负有责任，申请再审人不能因高速公路未开口而免责的理由不能成立。
其次，依据城市建设相关法律法规以及申请再审人与被申请人签订的《国有土地使用权出让合同》，争议土地的开发建设必须要得到规划职能部门的批准，方能动土施工，而该地块却一直没有出台明确的规划指标，申请再审人虽多次将其拟定的规划设计方案报请被申请人相关部门审批，但有关部门对此一直未予答复。因此，未获得规划审批亦成为造成申请再审人无法对争议地块进行开发建设的一个重要原因。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”本案中，申请再审人由于东线高速公路封闭以及一直未能取得规划审批等原因无法如期开发争议土地，应属“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”的情形。![]()
信息来源 | 《云亭法律实务书系》
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