就怕少爷不躺平
财富
2024-12-18 11:02
浙江
上个月，上海黄浦新天地一幅综合用地出让，吸引了很多有钱人的目光。地块位于上海核心中的核心，板块内21年没有新地入市，地块周围豪宅林立，紧挨的翠湖天地六期，均价21万/㎡，西侧的中海恒昌玖里户户破亿，均价29.8/㎡.......从稀缺性，到价值潜力，再到圈层，BUFF直接拉满。如预想中一样，地块拍出了89.4亿的高价，超预期的是拿地的人——地块最终由丰隆集团和联发集团两个“生面孔”携手拿下。“丰隆集团”来自新加坡，背后是“亚洲十大富豪家族”之一的郭氏家族，底蕴深厚。其在中国内地，有近20年的房地产开发历史，早在2006年时，就曾进入上海投资。“联发集团”这个名字，可能很多人也比较陌生，相对而言，他的兄弟“建发地产”在业内更出名。对，就是那个被不少网友调侃“最会盖大门”的建发。我们在之前的文章《以前怕融信们，现在怕建发们》中简单聊到过他们之间的关系：建发股份也是最早迈入世界500强的厦门国企之一，主营业务为大宗供应链，去年，建发股份营收近7636亿元，其中供应链板块实现营收5933亿元，占比接近七成。和很多涉足地产的国企一样，地产这条腿在集团内部的主要功能就是贡献利润。比如2020年，建发股份归母净利润总计 45.04 亿元，其中房地产业务贡献了25亿元，占比约为 55.5%不过2020年后，建发股份地产板块的利润贡献能力，出现了明显滑坡。2021年，建发股份地产业务归母净利润占比跌至50%以下，2022年，来到35%左右。2023年情况更为严重，全年地产板块只为集团贡献了1.91 亿元的归母净利润，占比不足5%。近几年，建发地产和联发集团的毛利率确实都在走低，比如建发地产，毛利率从2020年的17.17%，一路下滑至2023年的11.1%。即便下滑严重，去年建发地产还是为集团贡献了20.5亿的归母净利润，至于最后为啥地产板块整体，只交出了不到两亿的成绩，好兄弟联发要“背大锅”。根据财报，2023年，联发集团贡献归母净利润为-18.58 亿元，同比减少了：在联发这亏掉的18.58亿中，有14.80亿元来自“存货减值准备”。一般地产行业出现减值准备的原因，简单说就是：这个情况，在前几年那些扩张势头比较猛的房企身上比较常见。比如象屿地产，2023年上半年，计提存货减值准备约7.76亿元，华发地产2023年全年计提了近16亿。“存货减值准备”会侵蚀房企利润表，因此，这些房企的财报表现往往是：这一点在联发的同胞兄弟“建发地产”身上也比较明显。比如2023年，建发地产的销售额增长了13%，行业排名上升到了第八，但归母净利润反倒下滑了0.25亿元。奇怪的是，虽然联发出现了巨额减值准备，但这家房企本身严格意义上说不算激进。从销售上看，2020年时，联发集团销售额413.7亿元，排在行业第78，到2023年，虽然行业排名上升到了第26，但是其销售额才破五百亿不久，为564.9亿元。同期，建发地产的销售额，从2020年的1296.8亿元上涨至2023年的1890.6亿元，相当于又增长出了一个联发。从拿地上看，2021年至2023年，联发集团权益拿地额分别为 151 亿元、67亿元和103亿元，分别排在行业第51、第58、第26。排名虽有增长，但整体处于行业中游水平。同期，建发地产权益拿地额分别为601亿元、544亿元和738亿元，分别排在行业第10、第4、第4。如果说建发地产的巨额减值准备来源于规模诉求，联发又是为啥呢？铁柱认识几个了解联发情况的朋友，他们认为，问题可能来自联发的拿地观念。过去一些时候，联发拿地容易算不清账，明知道拿了这块地后期可能出现亏损，依旧还是会选择咬牙拿地，这也导致联发越干越亏。数据显示，2023年联发集团的整体毛利率已经跌至6.9%。什么概念呢，同为地方国企，最近几年正在攻城略地的越秀，2023年毛利率约为15.3%。即便是民企龙湖，毛利率也有14.3%。好兄弟建发，经常被诟病毛利率低于行业水平，但和联发相比，还能高出一大截。这些年，建发虽然也在大手笔拿地，但和联发不同建发的目标感更强，总结起来：行业下行，房企们大多焦虑，好在联发和建发的背后有500强老父亲撑腰，没有太大的生死危机。只有忙起来，有项目做，手底下的人才有饭吃。至于亏损，那都是后话了。去年，联发集团营业利润实际为-16.42亿元，但最终还是拿出了一份正向利润的财报：主要原因，是联发集团在2023年录得一笔高达19.68亿元的营业外收入。当时红星美凯龙遭遇巨大的流动性压力，建发当了白衣骑士，以63亿的价格买下了美凯龙近160亿的净资产。这笔收购中，联发分到了6%的股权，顺利把亏损抹平了。网上有不少人打趣，说这就叫：有意思的是，实际上抛开地产业务，联发早期布局过不少商办资产，每年仅靠租金都能躺赚不少钱。像去年，联发集团的物业及租赁管理业务收入就高达8.59亿元。也就是说，不做房地产开发，躺平的联发反而能为集团贡献更多利润。这让铁柱想起一句话：今年1-3季度，建发股份营收同比下降了16.13%，净利润同比下跌了82.19%，可以说，到了需要旗下的地产平台“支棱起来”的时候了。建发地产这些年一路狂奔，为集团贡献了不少增量。联发也在奋发图强，向一二线高能级城市倾斜，比如在上海、深圳、杭州、南京......联发的身影频现。过去，在集团内部，建发地产的定位偏进攻，主打中高端市场。联发偏防守，主要从事旧改，以及一些刚需、初级改善项目打造。如今，向一二线城市靠拢后，联发的主要产品依旧集中在刚改产品上。比如2022年联发进入上海，两年多时间打造了3个项目：保利联发·光合臻园、建发联发·青云上、象屿联发·金海汀雲台，都是刚需产品。有不少业内人士认为：这样的战略定位，可能是不想和建发地产出现直接竞争。因此，当联发携手丰隆集团拿下上海新天地豪宅地块时，很多人是比较惊讶的，也在猜测：建发股份两大地产平台会不会出现“左右互搏”？联发的风格转换不难理解，以如今的行情，仅仅聚焦刚改产品，确实很难做出成绩。一方面，之前市场预计，这块地很有可能会被打造为“翠湖7期”项目，地块出让后，“翠湖豪宅再创奇迹”的梦碎了。另一方面，联发过去没有打造过豪宅，担心浪费好地。联发干不好，集团内还有建发地产，大不了再给上海贡献一个华丽的大门。
