清远长隆冲刺开园，投资客们不止等来了买家，躺着收租的机会也找上门了？
有粉丝告诉楼市君，他在长隆对面的合院，就有托管公司表示想改造成民宿，租金给他13500元/月！
听着很吸引，但有个前提，业主需要先支付70万装修费，装修公司、装修风格由托管公司指定。
粉丝有点拿不定主意，大家觉得租得过吗？
| 图源：与粉丝聊天记录
壹
粉丝在清远长隆对面的合院，也就是院子别墅，与长隆直线距离只有200米。（来源：百度测距）
小区步行大约5分钟可以到广清城轨银盏站，节假日来度假、广清往返通勤都蛮方便的。
粉丝随手分享了几张图，院子是新中式山水庭院的风格，环境相当舒服。他表示和不少广州投资客一样，第一次去就当场下定！
当年以毛坯总价约350万拿下一套，目前收楼大概2年左右。
| 合院内部实拍
| 图源：粉丝供图
在这两年，清远房价坐了一趟过山车，粉丝自述买这套院子也确实亏钱了。
但话锋一转，清远长隆真要开园，这时候交给托管公司装修、作为民宿对外出租，回报率是不是挺可观呢？
粉丝事前去了解过，由于这套合院还是毛坯，如果自己找装修公司，装修成本大约在100万。
这家托管公司提供的装修业务，表示只需要业主付70万，按工程进度分5期付款。
其中，在签合同时先支付7万，接下来工程开工时支付21万、开始硬装付21万、家私进场付17.5万，通电3个月内最后支付3.5万。
然后委托这家公司来运营民宿，每个月给到业主固定收益13500元/月，合同每5年一签。
| 托管公司装修合同付款条件
| 来源：粉丝提供
在这里我们先简单算算账。
以托管公司承诺的月租金13500元来算，粉丝这套院子的预期回报率可以去到3.86%！乍一听真比得上广州市区的优质商办了。
当前，广州住宅租金回报率在1.2%-2.1%，商办租金回报率为2.6%-4.5%。（来源：广州房地产中介协会）
楼市君进一步对比了清远的租赁市场，部分热门别墅产品的租金幅度在2000-8000元/月不等。
对比之下，选择做民宿的包租公、包租婆似乎还真挺香的？
| 广清交界别墅租金
| 来源：贝壳找房
贰
当然了，突然间有个大饼砸过来，粉丝是犹豫要不要接的。
清远长隆首期开园后，据报道，周末旅客高峰预计会有5万人。（来源：清远日报）很大程度上是会拉动周边旅游消费、民宿行业发展的。
楼市君不久前也报道过，长隆板块热门二手的成交量开始有起色。（戳回顾：鸽了6年，清远炒家终于要等到长隆了！）
从目前情况来看，粉丝遇到的这类装修返租的托管模式，至少存在着两大不确定性。
| 广州长隆度假区实拍
| 广州楼市发布 摄
其一，是收高租金前，先付70万装修成本，担心遇上卷款跑路的戏码。
可能很多朋友在看到开头，那句“小心上当受骗！”就已经挂嘴边了。
以返高价租金为名，骗取装修款的骗局，来到现在依然频频上新闻。
前阵子楼市君还报道过，广州大学城有80+名业主，就遇到托管公司直接违约，卷走200多万装修款。（戳回顾）
戏剧性的是，粉丝此时还透露，他当年买这套合院的时候也遇到过装修返租这码事儿...
小区还有一批公寓业主交了3.8万装修款，还没开始收租对方就卷款跑路了。粉丝当年算是逃过一劫。
| 来源：与粉丝聊天记录
楼市君同步查了下，目前这家民宿托管公司，指定合作的装修设计公司是今年6月份成立的，营业不到半年时间。
注册资金还没有一套院子的装修款多，确实需要慎重，再慎重！
| 来源：爱企查
其二，是托管公司的履约能力，还有待考察。
在我们遇到的托管返租模式中，承诺高租金背后的年回报率，往往只是理想状态下的计算结果，实际收益可能会打个折扣。
一方面，租金收入需扣除物业管理费、维修维护等费用；而清远旅游市场的游客量、季节等变化，也很难保证别墅民宿拥有稳定的入住率。
这非常考验运营实力，一旦公司经营不善或资金链断裂，承诺的租金回报便成了空谈。
| 合院内部实拍
| 图源：粉丝供图
面对清远长隆这份泼天流量，粉丝出于谨慎考虑，提出要求托管公司先付10万押金，再谈接下来的合作。
就好比我们常见的“二房东”给大房东押金一样；对此，托管公司也爽快答应。
但这也等于免去第一期的装修款，相当于托管公司给这70万装修费打了个折。可以说有用但不多。
不知屏幕前的各位，怎么看呢？如果你也遇到类似情况，欢迎找楼市君聊聊~
叁
这些客观存在的风险点，并不是意味着给这类托管模式“判死刑”。
在租赁市场旺盛的一线城市中，一站式托管业务的公司其实已经发展得很成熟。
清远作为热门旅游城市，凭借着清远鸡、漂流、温泉度假等标签实力圈粉，今年前3季度的入境游客数量同比增长近5成！（来源：清远日报）
楼市君关注到，当中有不少一线城市的房屋托管平台，都进驻到了清远。
例如同样在长隆附近的际华园湖蝶湾别墅，就有两家机构在做民宿托管业务。
参考部分房型的周末房价，可以去到1500+元/晚。粗略推算，单算周末满租的情况，一个月房租收益就有12000元/月，尚且能算得过账。
| 广州楼市发布 制图
从这个角度来看，这种模式相当于业主去购买一个能帮忙装修、托管放租的有偿服务。
对于外地投资客买房后，缺乏精力去打理，或者短时间内没有居住需求的情况下，由托管公司做“二房东”，未尝不是一种解决房源空置的办法。
但同样重要的，怎么防止自己被骗子盯上呢？警惕是否是“陷阱”，楼市君建议有两个动作绝对不能忽视。
1、查公司背景，选择有相关资质的企业。
托管公司经营实力，是业主最关键的保障。如果对方是一家知名度不高的企业，常规操作是到爱企查等平台，查询其注册资本、成立时间以及相关风险点。
业主们还可以在中国裁判文书网上，搜索对应的企业名称。若是出现密集的诉讼，这类企业大概率并不可靠。
｜图源：中国裁判文书网
2、再看经营模式，留意当地是否已经有该平台的在租房源。
常规托管公司由于需要配置专门管理人员，为平衡运营成本，往往倾向集中收房。
像龙湖冠寓、万科泊寓等知名长租品牌，以及进驻到清远的托管平台，基本在多个小区都有民宿托管服务。
好了，换做是你，会不会把房子交给托管公司运营呢？评论区见！
