实践中，部分消费者会受开发商宣传资料的吸引购买房屋，但实际收房时却发现房屋或配套设施与当初宣传描述不符，故产生争议。
《民法典》第四百七十二条规定“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第四百七十三条第二款规定：“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《司法解释》”）第三条亦明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
从前述法律规定可以看出，开发商发布的广告宣传资料内容构成要约的，与合同条款具有同等法律效力，此时，如果开发商的广告宣传被认定为虚假宣传，开发商应承担违约责任。以下将结合具体案例进行分析。
1、未同时达到《司法解释》第三条规定的前提条件，不构成要约。
郭益锐与济南泉景文卓置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书【(2021)鲁01民终2646号】
法院观点：泉景文卓公司宣传涉及的学校、医院、三馆、商业配套设施等不在商品房开发规划范围内，不符合上述规定出卖人广告宣传作出的说明和允诺能够作为合同内容的情形,亦不可能作为合同约定的权利义务的内容。泉景文卓公司就涉案房地产项目所做的宣传已被相关行政部门认定为虚假宣传，虚假宣传的内容并非合同内容，故虚假宣传的责任属于缔约过失责任而非违约责任。综上，郭益锐以泉景文卓公司违约为由要求解除涉案合同没有事实和法律依据，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。
2、广告宣传语明确、具体的，依法对开发商具有约束力。开发商未依约履行的，应当承担相应的违约责任。
陈某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案——广东高院发布房屋买卖合同纠纷典型案例之一【(2021)粤0402民初8937号】
法院观点：珠海市中级人民法院经审理认为，某房地产公司关于楼巴的广告内容确定、具体，案涉楼盘位于公共交通不便地区，楼巴广告对业主作出购买决定具有重大影响，应认定构成要约，属于合同内容。某房地产公司没有按照广告内容提供楼巴服务，构成违约。因提供楼巴属于服务义务，不适于强制履行，故酌情按照购房款0.5%的标准判决某房地产公司向陈某支付违约金。
从前述案例亦可知，开发商发布的广告和宣传资料构成要约应达到以下条件：1、宣传内容均在商品房开发规划范围内；2、对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。广告宣传构成要约且开发商构成虚假宣传违反合同约定的，根据开发商过错程度及购房人损失情况，会承担一定的违约金。那开发商构成虚假宣传，购房人的损失赔偿或者解除合同的主张是否一定会被支持呢？下面结合具体案例看看司法实践中法院的观点。
（一）出现以下几种情形时，购房人的损失赔偿主张将不会被支持。
1、虚假宣传行为发生在签订合同之后的，购房人主张受到广告欺诈签订合同缺乏依据。
案例：杨新生、周伟杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【(2018)粤03民终9489号】
法院观点：关于杨新生称周伟杰出售涉案商铺时进行虚假的广告宣传、欺诈销售的问题，本院认为，根据一审查明事实，福达恒业公司于2014年6月27日在南方都市报刊载的“天玓项目”广告，以及从2014年7月起在天玓商场售楼处发布的店堂广告被工商行政管理部门认定为内容与事实不符，为虚假宣传，但涉案合同签订于上述广告发布之前，且合同内容并不涉及到上述广告内容，故杨新生主张受到上述广告欺诈签订合同缺乏依据。
2、购房人就开发商宣传与实际不符事项要求开发商承担赔偿责任的，应就自己所遭受的损失进行举证，否则相关主张无法获得支持。
案例一：杨益群、惠东县长银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【(2019)粤13民终4309号】
法院观点：买受人就该宣传事项要求出卖人承担赔偿责任的，应根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，就自己所遭受的损失进行举证。本案中，每一购买者没有提出充分的证明因长银公司何种具体的宣传导致了多大影响的证据，缺乏对购买者可能存在损失的定量化处理的事实依据。原审法院关于虚假宣传问题的认定与处理不当，本院予以纠正。
案例二：惠州某房地产开发有限公司、李某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【(2019)粤XX民终XXX号】
法院观点：本案中出卖人在规划区范围之外，为提升物业美誉度所作的宣传广告，涉及违反《中华人民共和国广告法》的宣传情形，相关行政管理部门已依据广告法的规定对其进行了行政处罚。买受人就该宣传事项要求出卖人承担赔偿责任的，除提交上述证据外，还应根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，就自己所遭受的损失进行举证。鉴于买受人没有提出充分的证据证实因某公司的何种具体的宣传而给其造成何种损失及具体数额，故本案中对其要求某公司赔偿的主张不予支持。
（二）至于购房人因开发商虚假宣传要求解除合同的主张。并非所有违约行为都可以解除合同，除商品房买卖合同约定的解除条件外，购房者欲解除合同应符合《民法典》第五百六十三条关于合同法定解除的情形。
开发商因虚假宣传被工商行政管理机关处罚，或开发商被法院认定存在虚假宣传行为，购房者并不当然取得合同解除权。只有虚假宣传与实际交付的房屋不一致且已经从根本上影响到房屋的使用，或因其他原因导致合同目的无法实现时，购房者才能够以开发商虚假宣传造成根本违约为由主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。河北省保定市中级人民法院就以开发商对交通线路的虚假宣传不影响购房人合同目的无法实现为由未支持购房人解除合同的请求。
案例：卢静、涿州致远房地产开发有限公司、廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【(2020)冀06民终6439号】
法院观点：致远公司对周边交通等宣传，客观上对购房人购买行为会产生一定影响，但根据一般认知，作为购房者对买房这样重要的事务，不会仅仅凭开发商对周边环境的宣传就确定购买。上诉人对交通线路、设施如此重视，却未将致远公司关于交通线路设施宣传内容纳入合同条款，亦说明交通线路设施并非其购房目的唯一选择条件。涿州市市场监督管理局对致远公司的广告宣传行为进行行政处罚属实，但致远公司被处罚，并不必然导致案涉合同的解除。致远公司对所开发楼盘周边环境的宣传内容，并不导致合同目的无法实现，亦不构成根本违约。综上，对上诉人合同目的无法实现，应要求解除的合同主张不予支持。
综上，开发商发布的广告宣传资料是否构成虚假宣传以及是否需要承担违约责任，需结合宣传内容是否在规划范围内、影响购房人对所购房屋功能的利用、购房人遭受的损失及买卖双方签订的商品房买卖合同综合予以认定。实践中，购房人买房时应注意查看开发商的广告内容，判断该宣传的内容是否属于开发商开发规划范围内，并检查开发商是否将宣传内容写入合同中；同时注意保留开发商虚假宣传的证据，如模型、样板房、楼书、广告和宣传资料等，必要时通过法律途径维护自身合法权益。
毕业于上海财经大学法学院，主修经济法，同时辅修上海财经大学第二学科经济统计学专业。
曾分别于国内头部开发商、世界500强央企、国内领先钢铁互联网企业担任公司法务职务，长期从事房地产对外投资并购、合同管理、合规管理、争议解决等相关工作，并对钢铁互联网行业纠纷处理具有丰富经验。
主要服务领域：房地产、投资并购、大宗贸易等法律服务。
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作者 | 方好
编辑 | 建纬品牌部
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