“以房抵工程款”协议的若干法律问题(中)

时事   2024-11-06 17:16   北京  





(一)“以房抵工程款”协议中因有“债务更新”的意思表示导致旧债(工程款金钱之债)消灭,影响承包人债权的及时实现


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司法实务中,对于“以房抵工程款”协议的签订是否会导致旧债(工程款金钱之债)消灭有分歧。有一种观点认为:“以房抵工程款”协议属于“债务更新”,因此“以房抵工程款”协议签订后旧债(工程款金钱之债)消灭;另一种观点认为“以房抵工程款”协议只是“新债清偿”,“以房抵工程款”协议的签订不直接导致旧债(工程款金钱之债)消灭。


所谓“债务更新”,指债务人与债权人之间通过成立新债彻底变更了债的标的,新债成立的同时旧债消灭,附属于旧债的担保等也一同归于消灭,即新债的成立和旧债的消灭互为因果。


所谓“新债清偿”,指债务人为清偿旧债而与债权人约定负担新债务,即旧债仍然存在、附属于旧债的担保也仍然有效。


结合最高院民二庭的观点[1]以及(2021)最高法民申1460号等判例,目前司法实践中多从保护债权人利益出发,认为原则上应将“以房抵工程款”协议解释为是新债清偿,即旧债(工程款金钱之债)不因“以房抵工程款”协议的签订而消灭;但是,如果当事人有明确的债务更新的意思表示,则基于民法的任意法特性以及意思自治原则,应当认为该份“以房抵工程款”协议构成债务更新,即旧债(工程款金钱之债)因为该份“以房抵工程款”协议的签订而消灭。


案例1 (2021)最高法民申1460号

【本院认为】上述以物抵债协议如未约定消灭原有的金钱给付债务,应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的方式,与旧债务并存,债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任,也可以恢复旧债的履行。


因此,笔者认为,如果发包人与承包人之间签订的“以房抵工程款”协议中有“以房抵工程款协议签订后,价值XX元的工程款债务即消灭”等类似约定,则工程款金钱之债(旧债)很可能在该“以房抵工程款”协议签订后被消灭。此种情况下,一旦该“以房抵工程款”协议存在瑕疵(比如因故迟延履行/无法履行等),承包人又无法主张恢复工程款金钱之债(旧债)的履行,将会影响承包人债权的及时实现。




(二)“以房抵工程款”协议的签订可能影响承包人(与发包人签订施工合同、承包主体工程的有资质承包人)及时实现建设工程价款优先受偿权


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建设工程价款优先受偿权是承包人(与发包人签订施工合同、承包主体工程的有资质承包人,以下同)的法定权利,发包人逾期不支付工程款的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人有权就建设工程折价或者拍卖的价款优于抵押权和其他债权优先受偿。[2]


司法实务中一般认为发包人与承包人签订“以房抵工程款”协议属于以折价方式抵偿工程款,且一般认可承包人通过与发包人协商折价的方式行使建设工程价款优先受偿权[3],因此,发包人与承包人签订“以房抵工程款”协议后,承包人仍享有建设工程价款优先受偿权。


但是,承包人行使建设工程价款优先受偿权有除斥期间限制,即承包人只能自发包人应当给付建设工程价款之日起十八个月内行使,前述“十八个月”不发生中止、中断或延长[4]。


另外,如前分析,目前司法实践中多认为旧债(工程款金钱之债)与新债(房抵工程款之债)都存在,但需注意的是,目前司法实践中多认为,除非有特别约定,承包人原则上不能选择先主张履行旧债,即,“以房抵工程款”协议签订后,承包人原则上应当先请求履行新债,发包人不履行新债的,承包人才可以选择根据新债主张继续履行、违约责任,或者恢复旧债的履行。


案例2 (2020)最高法民再197号

【本院认为】除当事人有特别约定外,债权人或债务人对于履行新债或旧债均不具有选择权。新债应优先于旧债履行,只有新债不能履行,新债清偿协议目的不能实现,或者存在其他导致新债清偿协议无效、应予撤销的情形,才回到旧债的履行。若赋予债权人对于新、旧债的履行选择权,会使得债务人应履行的债务内容处于无法预期的状态,不符合交易的稳定性要求,不利于平衡债权人与债务人的利益。


因此,笔者认为,发包人与承包人签订“以房抵工程款”协议后,承包人原则上只能先就“以房抵工程款”协议主张优先受偿权,当承包人无法通过“以房抵工程款”协议实现优先受偿权的,承包人才能通过主张旧债(工程款金钱之债)实现优先受偿权。


此种限制下,如果抵债房屋存在已被转让给第三方等会阻碍优先受偿权实现的情形,将会浪费承包人可主张优先受偿权的期限利益,进而影响到承包人及时实现建设工程价款优先受偿权。


(三)承包人无法基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定主张“以房抵工程款”协议优先于其他普通金钱之债[5]执行


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根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行异议和复议规定》”)第二十八、二十九条规定[6],无过错买受人、消费者购房人在一定条件下,即使没有办理过户登记手续,也可以对抗普通金钱之债的执行。


对于签订“以房抵工程款”协议的承包人能否依据前述两条规定对抗普通金钱之债的执行,目前司法实践中多认为不能,理由是:


(1)“以房抵工程款”协议中涉及的房屋只是工程款金钱之债的物化载体,承包人不具有房屋买受人或购房人的身份,不能适用《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条规定。


案例3 (2020)最高法民再352号

【本院认为】紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。


(2)“以房抵工程款”协议的性质与买卖合同的性质不同,承包人对抵债房屋的占有不同于房屋买受人对房屋的占有。


案例4 (2020)最高法民终420号

【本院认为】该协议与房屋买卖合同性质有所不同,一审判决认为以房抵债协议即为房屋买卖合同不当......李XX并非基于所有权或者物权期待权而占有案涉房屋,一审判决认为李XX对工程项目的占有即属房屋买受人的占有错误。


案例5 (2019)最高法民申4169号

【本院认为】关于恒浩公司能否以其对案涉房屋享有物权期待权为由排除执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定......本案恒浩公司与康桥公司签订的是以案涉房屋折抵工程价款协议,并非上述司法解释规定的买卖合同,故恒浩公司关于依据上述司法解释规定,其对案涉房屋享有物权期待权,可以排除执行的主张,亦不能成立。


因此,笔者认为,目前司法实践中,承包人无法基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定主张“以房抵工程款”协议优先于其他普通金钱之债执行。








参考文献


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[1] 可详见《全国法院民商事审判工作会议纪要》第303页


[2]《民法典》第八百零七条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”


《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条规定:“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”


[3]可参见(2021)最高法民申4574号、(2020)最高法民再352号、(2018)最高法民终497号判例


[4]《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十一条规定:“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过十八个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”


[5] “普通金钱之债”指不具备优先受偿特殊条件的债权。


[6] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:


(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;


(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;


(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;


(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”


《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:


(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;


(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;


(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”









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