为读者提供知识
为知识寻找读者
希望粉丝朋友们有所收获
点击蓝字，关注我们~
“现象级销售奇迹”，“开盘即售罄”
“销售额第一”
……
“空中别墅”，“顶奢豪宅”
“新型人居方式”
……
福州的四代住宅一出世便黄袍加身，饱受赞誉。
但这其中抛开区位地段、周边竞品存量、倒挂强度...
四代本身的产品属性
真的具有这么多含金量吗？
还是像雷军那句精辟的名言一样“站在风口上，猪都能起飞”？今天我们就靠数据+现象来分析一波。
01
市面上第一批火起来的四代住宅，其实开始也就在22年的下半年。
比如说，2022年9月30日开盘的【国贸天琴湾】，一开盘180套住宅就已全部去化，住宅去化率100%，成为福州当年单价最高、去化速度最快的楼盘，实现了年度单盘销售额第一，单盘销售额26.68亿元，加冕五区+闽侯销售金额排行榜之冠，成为了市场中当之无愧的现象级项目。
抛开四代本身的产品加持，我们单看天琴湾项目本身，其实就已经具备着豪宅和现象级特质——
其坐落于福州的CBD之上，与鼓楼仅一路之隔，距福州市政府及闽江北中央商务区均约800m，属二环内稀缺地段，享受着城市核心区稀缺的滨江景观资源；另外根据控规来看，周边无待出让宅地，无竞品分流；且此处客源高端，对于全家庭的共享生活空间以及个体私密尊享方面有较高的追求。
“核心区+景观+无竞品+客源高端”
多层buff叠加，让这个产品很难不“现象级”起来。
不过在这个基础上，国贸能把售价做到55800元，比投资预期提升了14%+，四代住宅还是多多少少引流发功了，更别说在这个地段，国贸还良心的做了售楼处和体验区，销售表现如此优异只能说当之无愧。
02
紧接着要说的第二个案例——【保利国贸·天琴湖】，也很有意思。它是2.0代的福州四代宅产品，相比于天琴湾没了核心区+无竞品的buff加持，但也算是享受城市的一线景观加持，周边配套也不错。
这个区位的产品，从销售情况来看明显冷静许多，但对比来看，四代住宅的优势仍然明显。
隔壁【榕发·揽湖郡】非四代非精装，价格跟天琴湖直接差到了5800+，【中海·叁号院】的精装产品与天琴湖也差了2800+，且四代的流速直接double，算是真正意义上——
靠产品实现了价格与流速较周边竞品的双赢。
但是！ 划重点！
有核心景观资源的情况下，
做四代就能跑赢周边项目了？
事情远不止这么简单，同样花了大价钱做四代的中建元亨府就没有这么幸运。
成本已经花了，价格总不能比非四代还低，售价比别人多了快5000，流速慢了别人80%多，怎么四代到元亨府这里就不灵了？
其实……
说白了还是区段和人群
（该项目位于福州三环外马尾片区，非核心区）
这两年说是经济形式不好了，消费都降级了，但你看哪里影响到顶级奢侈品的销量了，人家LV和爱马仕的销量不降反增了——房地产一个道理。
四代的成本真金白银，价格肯定要比竞品高，对于城市的金字塔人群固然愿意承担更高的单价获取最优质的产品，但是对于城市边缘区域的人来说，客群对房子的诉求可能还停留在【刚需和刚改】，
总价才是业主关心的第一要义
业主心想 “花园是大了，但房间数也没增加，室外也不让我搭棚子改建，我多花这5000，不如143升级196，4房变5房，单车变摩托。”
现在这个市场波诡云谲，能做四代住宅的地还得好好分析分析是不是有适配客群——
四代并不都能表现优异
除了生态住宅加持，地段选择也很重要
在生态住宅择址上，应优先选择具备城市核心稀缺资源及地段较优项目
另外有些城市还把【做四代住宅必须要选景观资源好的地段】写在了四代规条里，比如厦门。这个倒不是政府也想帮地产卖房，其中有一些其他考量，过几天我们也开篇文章详细讲讲。
03
第三批四代住宅，大概萌生在22年年底的时候。
鼓楼上海西这个区位，同时段出了两块地，且是紧邻着（仅隔了一条马路）。一个是现在的四代宅【建发·璞云】，另一个就是【国贸·天琴樾 】。其刚好也碰到了23年鼓楼区的一个成交量低位，下滑了74%，（主要是受到了2023年供应量及库存少的影响，但成交均价仍算平稳，大约在36344元/㎡）。
注：数据来源于克而瑞 截止于2024年1月15日
建发·璞云
国贸·天琴樾
运营节奏： 2022.12拿地—2023.04示范区开放—2023.6.29开盘 | 运营节奏： 2022.12拿地—当日天琴湾营销中心开放接待—2023.8.18开盘 |
推售情况： 3个月清盘，住宅去化99%，商铺去化100% | 推售情况： 月均流速70套，主力库存为189㎡，启动分销 |
产品情况： 全盘住宅434套。 其中面积段148产品232套，占53%， 175产品202套，占47% | 产品情况： 全盘住宅合计526套。 其中143㎡-62套-12%，158㎡-54套-10%， 167㎡-88套-17%， 189㎡-267套-51%， 206㎡-55套-10% |
价格情况： 整盘住宅网签均价47600+元/㎡,户型越大户均越高,商铺均价57000+元/㎡ | 价格情况： 整盘住宅网签均价47200+元/㎡,户型越大户均越高 |
从数据来看，建发面对着国贸的强竞争及周边新房3.5-3.6万的压力，直接将均价怒拔1万，并实现三个月清盘，真正体现了建发在福建区域的运营能力。
首先是6.5个月的开盘速度，对标国贸8.5个月，提早两个月时间将客户收入囊中。而国贸只能静等客户存量见底，新客逐渐减少，被动启动分销。
蛋糕就这么大，
谁先吃谁便占据了先机。
其次，建发对标国贸直接整了套封闭架空层会所+恒温泳池，开始精准洗客。可谓是盯着竞品，实施调整了方案和定位。
更别说建发其他，同一面积段多户型的产品定制+分户型定价竞争+提前开放宋韵展示区+争推广+工程节点的组合拳。卖的好只能说是优等生开卷答题了。
两个强竞品的销售情况
直观贯彻了四代
“好卖”≠“躺卖”的中心思想
当市场开始优胜略汰，除了争拿地，争产品，争品牌；还得争推广，争运营，争落地。即使是国企央企，恐怕也不得不“卷”了……
第四代住宅游学考察
第四代住宅产品方案技术咨询
第四代住宅操盘团队亲自讲解，四代开发方案的核心，输出针对四代宅的概念产品规划设计与配置策略，项目前期开发提供专业指引。
咨询热线：刘老师 13418647347
本资料声明：
1. 本文内示意图、图片涉及内容不构成要约或承诺，仅作学习分享。本文资料信息均来源于官方披露信息，具体以实物、政府主管部门批准文件及买卖双方签订的合同约定为准。
2. 文字和图片无必然联系，仅供读者参考；部分文字及图片等内容无法一一和版权者联系，如无意中侵犯了知识产权，请联系后台，我们将立即予以删除。
