为读者提供知识
为知识寻找读者
希望粉丝朋友们有所收获
产品出圈客户买单吗！几个明星第四代项目，最后都卖得怎么样了？
第四代住宅绿化成本高？看这里，教你如何经济实惠地维护垂直花园！
四代住宅通则
FOURS-GENERATION HOUSE
“
近两年，火遍全国的“第四代住宅”，正在全国“多地、同期、大规模”的高调亮相及爆发。
2023年6月，陕西西安，绿城将打造西安高新区首个“第四代住宅”，宣称“家家有花园、户户带露台。”
2023年6月，浙江温州，推出首个第四代住宅。明确“空中花园、空中共享平台”面积不计费容积率。
2023年6月，河南信阳，打造“会呼吸”的有氧社区，让每层每户都有独立空间庭院，是信阳首个第四代住宅。
*2023年6月，福建龙岩，首幅第四代住宅试点地块亮相。
*2023年7月，江西九江，公示首个第四代住宅楼盘，明确楼盘1栋11-23层打造“城市森林花园”住宅。
2024年2月，江苏苏州，发布立体生态住宅施行方案，支持房地产企业开发高品质住宅，加快建设具有苏州特色的城乡绿化一体化的“公园城市”,
……
今天我们就来系统的梳理一下，各地四代住宅的通用规则。
同时，公众号也会定期推送各省市的规则详解，并附送规范链接，有需要的朋友记得去对应文章的结尾领取。
”
关注我们不迷路~
什么是四代住宅？
第四代住宅又称庭院房、立体园林生态住房或绿色生态住宅，2021年中国工程建设标准化协会编制的《城市森林花园住宅设计标准》，将第四代住宅定义为“城市森林花园住宅”，各省市依据不同的地域特征、规划要求等，又有不同的称谓。
了解各地的政策之前有下述几个概念需要厘清。
公共休闲绿化平台：通过电梯核心筒进入，同层业主可共享的空间（需要与核心筒动线相连）
空中花园：每层都有设置，每户私有的庭院
垂直绿化：建筑需运用循环的灌溉系统等，将植被在传统的寓居形式中与现代的科技相交融
不同地区的四代执行办法，根据地区不同而存在差异，例如福州的政策是随用地出让条件颁布，便于政策的调整与更新；而其他城市多以规范及条例出具，这样做虽不用担心政策的变动所导致的产品力不足——避免出现昨天还能赠送，今天就管控变严不能偷赠的情况，但相关政策条例也更难沟通调整，一定程度上可以说是各有利弊。
同时，不同政策下的“四代住宅”往往呈现出截然不同的产品形态。有些地区的产品虽好，但并不能简单的套用到自己所在城市的项目中。因此，需重点关注当地政策中公共平台、空中花园的设置要求，以及规划要求、绿化要求和其他条件。
1.公共平台
公共平台是赠送的大头，该空间全部不计入容积率，但并不是所有地区都可以赠送，例如成都、贵州安顺、南通等城市就只能赠送空中花园的部分。少数地区还会在规范中要求平台必须连接一定户数（如长沙需要≥5户、赣州需要≥4户...），或对面积进行限制（例如江西、山东及四川部分地区）。其设置通常会要求最小高度为2F、且不封闭、无围护结构。
2.空中花园
空中花园是四代住宅的核心空间，该区域可以做的很极致，例如福建省和湖南省的部分产品并无面积限制，在这种情况下，如当地竞品较多，需要强产品力，往往会顶着规范外挑上限做（一般在3-6m之间）；如为首批四代用地，则可能选择守住规范下限，贴着不计容底线。（但出挑赠送并不是越大越好，超出4m对于结构和成本的压力均会增加）
大多数地区会对空中花园的最小高度作限制，一般是两层，但即使规范中没有说明，仍建议挑台选择错层的方式——出挑较大会对室内采光和人的感受产生较大干扰。
3.绿化要求
对于绿化种植的要求是四代住宅政策最大的争议点。该部分面积目前大多要求在空中花园的50-60%，覆土厚度在0.5m以上。同时，有些地区会对公共平台作绿化约束（例如苏州济南等城市甚至需要做到60%，而浙江和江西的一些城市只需要做到20%）
此外，绿化种植还需关注不同地区的验收尺度，并预留业主改造的可能。具体可以看下前期的这篇文章——
here~
四代生态研学社，公众号：四代生态研学社【干货分享】| 四代住宅的垂直绿化系统怎么做
里面具体讲解了两种绿化种植平台——上抬式和下沉式的利弊。
4.规划要求
为了推行四代住宅，绝大多数规划部门在政策要求上释放了一些利好。基本上建筑密度仍然按照首层基底面积而非投影面计算，日照也按照建筑主体计算。但建筑间距通常会按照建筑外缘进行计算。同时部分城市对做四代住宅的最小面积进行了限定，基本均在120平＋以上的面积，以保证四代住宅的管控难度并通过“好地”形式加推。
注：上述为绝大多数情况，仍存在江苏及九江等按照建筑外沿计算日照；南昌按照最大投影面计算建筑密度；龙岩按照阳台1/2计算建筑间距等情况，需结合当地规范，具体情况具体分析。
5.其他
除了上述通则，部分地区为了提升四代住宅品质，还要求建设建筑底层的居民公共休闲活动空间，例如福建、南昌、九江……
第四代住宅游学考察
第四代住宅产品方案技术咨询
第四代住宅操盘团队亲自讲解，四代开发方案的核心，输出针对四代宅的概念产品规划设计与配置策略，项目前期开发提供专业指引。
咨询热线：刘老师 13418647347
本资料声明：
1. 本文内示意图、图片涉及内容不构成要约或承诺，仅作学习分享。本文资料信息均来源于官方披露信息，具体以实物、政府主管部门批准文件及买卖双方签订的合同约定为准。
2. 文字和图片无必然联系，仅供读者参考；部分文字及图片等内容无法一一和版权者联系，如无意中侵犯了知识产权，请联系后台，我们将立即予以删除。
