地产项目开发前期设计阶段约能控制80%左右的地产成本，而后期只能占到20%，如何通过设计管控手段实现对土地资源最优化配置，达成对产品价值的最大化实现？——
教会你如何做投前预案（三）
上两期，我们主要讲述了投前预案的六大原则，错过的朋友可以去看下投前设计管控（一）和（二）
今天我们讲讲最后三项
控制场地标高
减少园区出入口数量
合理规划场地消防设施
土石方工程是项目中相当大的一部分成本投入，很多山地公建项目仅土方单项，就可能动辄上亿。因此对场地标高进行合理的设计规划，是总图排布时最先做的。
这其中通常有以下几个原则可以遵循：
1. 场地及周边地势平坦或高于市政路的：应尽量抬高场地设计标高，减小地库基坑开挖深度，控制土方量及支护成本(注意各地区地库标高认定)
例如，东南一地区的当地规范认定——地库顶板高于周边道路标高1.5m为半地下室（半地下室不计容）。这就表示加上覆土层1.2m后，场地标高至多可以比周边道路高出2.7m，从而大大减少土方开挖及支护的成本。
▲剖面示意图
不过具体的标高设置需要适宜各地的规划条件，同时也并非抬得越高越好。
2.当场地内标高低于周边道路或有深坑的：场地设计标高不宜比市政路超出过高，需考虑填方工程量，控制土方成本，但也不得不做处理与场地平高，以致低于道路标高，产生倒灌。
▲ 中海一项目因道路标高高于厂区内部，排水不及，产生倒灌
3. 高差较大的地形首选放坡，如无法解决高差问题，应结合分段台地式的处理方式，并注意减少1.5米以上的高挡土墙。
曾经有一西南地区项目，原设计院在初步设计总图时为考虑步行感受采用了1.5%的坡度，但地基费用一项产生了近8000万，经考究规范后，将坡度调整为3%，减少了地基成本3000余万元。
因此，放坡处理是消解高差的第一优选方式，只有当放坡无法满足时，才次选考虑引入挡土墙，且挡墙超过1.5m后成本量级激增，施工过程不可控性增强。故需严格控制高度，转为对每段小高差进行施工和维护，施工过程及成本更为可控。
从物业后期管控的角度来说，为便于管理、节省人效，同一地块的车库与人行入口宜尽量归为一个。如设置了多个出入口，应预留主出入口人车合一的条件，这样后期封闭管控时，封锁掉其他侧门，用一个物业岗即可解决管理问题。
但这往往与业主意愿相悖，毕竟不同业主有不同的归家路径，且大家都希望选择近道走。
这就要求在规划前期应提前做好人车流分析，出入口放置在主要的人流来向，以满足大多数人的使用诉求。同时，可以在次入口设置防尾随门，并附加智能化设备。这样既可以减少人员管理困难，也为小区业主提供了便利。
此外，出入口作为人员出入的“流动性场所”，在其周边设置商业，不仅有利于底商的销售，同时也方便后期业主入住后的日常生活的便利购物的需求。从销售上看，靠近出入口的底商即使保持较高的售卖单价，也依然不影响去化速度。
消防登高面又叫高层建筑消防登高面、消防平台，是登高消防车靠近高层主体建筑，开展消防车登高作业及消防队员进入高层建筑内部，抢救被困人员、扑救火灾的场所。其设置是规范不可突破的红线，但往往也是小区景观及品质的宿敌。高档小区往往采用隐登高面等形式，减少大面积单调铺装。
▲常见景观隐形登高面做法
但既想省钱又想要效果？其实，也可以在方案前期想想办法：
1、消防车道宜沿场地外侧或场地内外边缘环形靠边布置——尽量不要占用园区内部最核心的场地，把空间留给景观及活动空间，便于后期人车分流的管理以及地面车位设置后对景观品质的保障。
以前小区常见一种做法是通过周边市政道路，解决一部分消防环道。这样既给景观预留了充足的面积，便于提升小区形象，又可以解决消防问题。
但随着政策逐步收紧，上述方法可能无法在所有地块适用。
不仅如此，23年6月1日实施的国家标准GB55037-2022《建筑防火通用规范》，要求住宅建筑不论多层还是高层，均应至少沿建筑的一条长边设置消防车道，这条对于多层住宅项目也存在较大影响。
与之对应的，对其他消防设置的要求放款，例如。新规将消防车道长度放宽到大于40m时，尽头式消防车道应设置回车道或回车场。
2.消防登高场地的布置方位，对住宅首层的出入口及大堂设置方式有直接的影响。在不设置架空层且首层有住宅时，建议登高面优先放置于核心筒一侧（即北侧），减少对首层平面影响。否则会因为增加消防通道而产生差异户型，并减损货值。
前几天，克而瑞机构和中国指数研究院都发布了今年上半年房企的拿地统计数据。尽管两家机构的统计口径有略微区别，但从他们发布的详尽数据，还是能看出房企较为真实的状况——近七成百强地产已经不拿地了。
新项目越来越少，对房产操盘的要求也越来越高。只有精细化管控，关注从前期拿地到后期交付的每一个细节，才有机会实现市场下行期的厚积薄发，逆势突围！
