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前言
文/子木
很多读者让我讲讲近期楼市，那我今天就回归主业，补一篇楼市解读，近期正好有几个比较特别的信号，对大家理解趋势非常有帮助，下面挨个做分析。
第一个是广州。
前几天刚宣布支持听取住房公积金支付新房首付，刚刚又出新政，花都区买房送“人才绿卡”，这玩意可以摇车牌、上学、安居保障，基本跟户口没什么区别。
一线城市买房送户口，算是打破了先河。广州对救楼市的欲望这么强烈，到底为什么，是房子卖的不好吗？
我查了数据，广州7月二手房成交高达10034宗，创2021年5月以来新高，作为门槛最低的一线城市，今年也没少虹吸低能级城市的人口。
楼市不差，问题其实出现在了经济层面。
前两天各大城市公布上半年经济运行数据，结果广州GDP增速只有2.5%，在前十城市中垫底，跟尔滨一个水平。而重庆，增速高达6.1%，位居全国第4。
虽然说，重庆不能看作一座城，而是一个省，综合体量，广州不能比，但毕竟堂堂一线城市，被二线城市超越，面子上总挂不住。
而且最大的问题出现在了汽车制造业，传统燃油车，广汽被长安碾压，新能源汽车，小鹏被问界吊打。
作为汽车制造业龙头，走到这一步，压力可想而知。这时候通过房地产找补数据的作用的出来了。
第二个是东莞被曝出，买房买一送一。
这个也是活久见了，你说买房送家电也行，送车也行，送房还真没听说过。我研究了一下，这个盘是万科旗下的，叫万科中天·世纪水岸。
买一套140平米以上的大户型，送惠州一套公寓。买大平米住宅送小面积公寓，这么看，就理解了，之前其他地方也有楼盘这么干过。
理论上，买房送房是销售差劲的无奈之举，但万科回应说，他们这个盘卖得很好，是做活动才送公寓的。。
这话应该没啥人会信吧。前几年行情好的时候，别说送房了，敲个金蛋，200块钱的暖水壶还不情不愿，有时候购房者还得往里面递茶水费。
开发商把账算得门儿清，这套公寓的价格早被计价进去了，表面上是送，实际上也是卖而已。
我之前讲过很多次，公寓千万不要买，行情差的时候，那真是一点儿流动性都没有。其次惠州不要买，这种靠一线城市的卫星城，纵观北上广深，没有能在周期中活下来的。
归根结底买房要买安心，这个城市要有“内生性增长力”，有自己产业，最好还能被国家政策照顾到。
第三个新闻是老大难郑州，近期多个楼盘出现了“0首付”，前两天又解除了新房销售限价。
其实每一轮楼市下跌周期中，“0首付”都会上台唱戏，逻辑是开发商实在卖不出房了，想通过0首付来锁定客户。
但说实话，大多数开发商都不怎么地道，基本都不愿意用自己的钱给用户垫款，而是联合几家第三方信贷公司，通过装修贷、消费贷的方法，套路买房人。
很多兜比脸干净的小年轻被忽悠上车了，结果现金流说断就断，房子断供马上变法拍房，自己背债上黑名单。
前几天还遇到一个，咨询我说两口子在郑州打工，一不小心被忽悠0首付买了套房，结果房子是期房还没拿到手，收入却先断了，交完月供，两口子只剩下吃泡面了，老婆还怀了孕，到底该咋办。。。
还是54原则，如果手里现金覆盖不了50%的房价，家庭月收入的40%覆盖不了的月供，就不要买房。
比如100万的房子，你要有50万的资本金才行，如果月供1万，家庭收入起码在2.5万以上。
高杠杆的确能撬动更多的机会，但要分清楚是经济上行起还是下行期，现在经济还没复苏，冒然加杠杆，很容易钱房两空。
郑州住房保障局还特地提示了“0首付”风险，但这玩意禁不掉的，下半年全国各地都会出现，大家防着点就好，天下没有白掉的馅饼。
至于郑州解除新房销售限价，这的确是一个比较重要的信号，这段时间我一直都没写，没想到关注的人挺多。
其实就是郑州允许开发商拥有了自我定价权，可以涨价也可以降价，不做限制了。
之前是开发商只要降价，地方还会出台限价令，而现在全部放权给开发商，不做过多干涉，其实是一种“市场自由化”的表现。
这应该算是对三中全会指示的响应。未来中国房地产会跟新加坡一样，完全双轨制。
而完全双轨制的基础就是商品房完全市场化，房子能卖出去，涨到20万/平米也不会管，房子卖不出去，降到1000元/平米也行。定价充分交给供需，才是获得真正健康的市场。
最后再做个总结。
这段时间，楼市基本都进入了真空期，政策该下放的都已经下放了，剩下只能等经济走势被动驱动。
说实话，大多数城市基本都已经触底了。
1.5万能进郑州核心区，能买一线城市广州花都，2万多能去武汉、成都、苏州等新一线城市不错的地段。二线郊区基本都在1万上下波动，三四线更是跌破1万回到9年前。
再跌能跌到哪里去？如果继续再跌10-30%，别说楼市，整个经济都会出现大问题。买不起房的更买不起。
楼市一直都是经济周期的晴雨表，房价起不来，经济就别想了，经济起不来，房价也别想了，两者深度绑定，背后依托的是整个国运。
美股大跌，人民币暴涨，美联储降息预期已经确定在9月份，而第四季度就是真正大国博弈的开始，到底是“东升西落”，还是“东西双降”，都会有数据作为证明，我也会第一时间帮大家推演。
一旦四季度经济有复苏迹象，博弈有所改善，那就是一段新的路程，房子就会再一次出现金融属性，反之，大家只能继续熬。
今年我们看到了太多的历史时刻，不平凡的年代，更需要耐心和冷静。
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