不要再对地产行业抱有幻想，属于地产的辉煌已经过去！

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引  言

对于房地产行业而言，当下无疑是至暗时刻，往日光鲜亮丽的地产企业一个接一个的倒地不起。

我在与不少接受培训企业高管及中层管理者的交流过程中，经常会被问到一个问题：“芦老师，你对地产行业未来的走势有什么样的判断？”

每次被问及这个问题，我都选择直接给出自己对行业的判断，不做过多解释，因为涉及到的因素实在太多，三言两语是无法解释清楚的。

最近刚好有空，就试着把对地产行业未来的判断以及原因理理清楚，用简单明了的方式，表述出我的一点浅见，希望能给大家带来一些启发。

当然，以下所写均为个人的片面之词，若有不妥，也欢迎大家交流指正。

在开始分析之前，我先说出对房地产行业未来发展的一个基本判断，“不要再对房地产行业抱有过多幻想，属于地产行业的辉煌已经过去！”

要说明这一观点，需要从两方面来做分析，一个是国内地产行业的辉煌是怎么发生的，一个是为什么不要再对地产行业抱有幻想

提纲

01 房地产行业繁荣的背后原因

02 房地产行业不可能再次辉煌

要说明房地产行业未来的发展趋势，就必须先搞懂，“房地产行业为何在国民经济中占有如此重要的地位？”

造就房地产行业曾经辉煌的原因是我国城镇化建设的需要和必然，但其背后不为多数人所知的原因却有两个，其一是我们熟知的“土地财政”，其二是国家战略层面的“资本蓄水池”，我试着用简单的话语来表述好这两个隐藏在背后的底层逻辑。

1. “土地财政”是房地产行业崛起的推动力

说到“土地财政”想必很多人都听说过，但其产生的原因以及底层逻辑却并不一定了解

1.1 “土地财政”的是税收更迭的必然产物

财政乃国家之根本，一个国家执政能力强弱的一个重要判断条件就是税收能力。

国家的税收会分为两部分，一部分归于地方，用于发展地方的经济、民生等需要；另外一部分则收归中央，用于国家性的经济、基建、政治、文化、国防等方面的建设。

我国的税收政策因需要曾经多次调整，我们就从改革开放时说起。

1.1.1 税收“承包制”

20世纪80年代，改革开放之初，中国经济生活中最有代表性的词汇无疑就是“承包”了。各种承包责任制激发了全民的积极性，经济也随之逐步摆脱了过去计划经济吃大锅饭的窘境。

当时的税收政策也是采用“承包”制，来进行地方与中央的税收分配。

彼时各地实行的承包形式和税收分账比例会有所不同，使用最多的是“收入递增包干”的方式，这种方式就是在确定某年的税收分配时，以前一年该地的财政收入为基数，设定一个固定的年收入增长率，在这个增长率范围内部分的税收，地方和中央五五分配，超过增长率的部分税收，视为对地方发展的奖励，完全归地方所有。

起初，这种税收政策的确起到了调动积极性，刺激经济增长的效果，但其弊端也逐步显现。

首先是，地方为了有更多财政预算自由使用，便在增长率上做文章，有意不让账面的实际增长率增长过快，造成了大量的帐外资金。

其次是，很多地方的实际增长率远远高于预计的增长率，以当时的广东省为例，1988年起税收承包制中的年增长率设定为9%，即税收增长率9%范围内的收税由广东省与中央五五分配，高于9%的部分归地方自有，而1989年广东省实际的预算收入实际增长率达到了27%。

这样的结果就导致了“中央收入占比不断下降”以及“预算总收入占GDP比重不断降低”，这就无形中削弱了国家财政能力，不利于国家的发展和安全。

1.1.2 分税制改革

为了解决“税收承包制”带来的弊端，1994年我国推出了分税制改革。

分税制将税收分为三类：

中央税，如关税

地方税，如营业税

共享税，如增值税

其中最重要的税种是增值税，占了全国税收收入的25%以上，分税制改革前，增值税是地方税，税收收入完全归地方自由支配，改革后，增值税改为了共享税，其中75%划归中央，只给地方留下了25%。

随着税改的深入，中央占全国预算收入的比重也由22%一跃提升到55%，并长期稳定。

税收改革不仅增强了中央财政能力，支持了国家各方面的建设，同时也增强了中央政府宏观调控能力，之所以97年亚洲金融风暴、08年全球金融危机，对我国冲击较小，也得益于税收改革奠定的基础。

这一税改的结果就是中央预算收入增加，地方可支配预算收入减少了。

1.1.3 土地财政的产生是必然的

上面提到，承包制税改刺激了经济发展，分税制税改增加了中央的预算收入。

这些改变都让地方政府不断的在经济建设上加码，不断的招商引资，尤其是重资产的制造业，这对经济的拉动是显著的，这也为时至今日我国成为世界上供应链最全的工业强国奠定了基础。

当时的招商引资使用的土地资源更多是农村土地，彼时征用农村土地既便宜又简单，土地并未产生后来所体现出来的价值。

后来出现的三件重大事件将土地财政推上了台面。

首先，1998年开始，各企事业单位停止福利分房，逐步实行住房分配货币化。

其次，2001年，为治理土地开发中的腐败和混乱，国务院提出“大力推行招标拍卖”。

再次，2003年，中央提出“科学发展观”，要求“统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展。”，要求更加重视民生支出，这就意味着地方需要在原有经济建设基础上，增加社会文教的支出，这让原本就减少的地方财政更加紧张。

这几方面的推动，使得各地政府开始大量征收农民土地，然后有偿转让，这也是红极一时的“土地财政”的由来。

土地财政不仅仅是土地出让的收益，也包括后续开发建设过程中产生的一切税费，这也让各地政府热衷于扶植和鼓励地产开发的行为。

据统计，2018年“土地财政”收入相当于地方公共预算收入的89%，是名副其实的“第二财政”

2. 房地产行业肩负着资本蓄水池的重任

世界上所有的政治、军事行为无不时刻围绕着一个主题展开，没有之一，这就是经济。

海湾战争真的是因为萨达姆拥有大规模杀伤武器？错了，伊拉克的遭遇只是因为萨达姆宣布不再使用美元进行石油交易！（美国出兵）

卡扎菲的覆灭真的是因为狂妄自大和独裁？错了，利比亚的遭遇也只是因为卡扎菲意图改变石油与美元和欧元挂钩而已！（美国和欧洲同时出兵）

所以，当今世界上的事件，你都可以看到其背后的经济问题（包括俄乌战争和巴以冲突）。

而各个国家的竞力，说白了就是看谁吸引的资本多，谁就强盛，谁就有话语权。

改革开发给中国的经济带来了活力，尤其是随着加入WTO，中国劳动力充足且便宜的优势便呈现出来，成为中国经济增长的助推力。

发达的欧美国家工业企业（资本）纷纷把目光投向了具有巨大人工红利的中国。于是大量的工业投资尤其是低端制造业纷纷在中国投资建厂。

投资性的资本同样看好中国，也大量涌向方兴未艾的大陆市场。

但这么多的资本是无法全部消化的，而我们又不想失去这些资本，这就需要有资本蓄水池，让这些资本愿意进入，且能留住这些资本。

放眼看去，适合做资本蓄水池的只有两个，一个是股市，一个是楼市。

但不论是深市还是沪市都肩负着一个同样的使命，那就是为国有企业融资，或者换句话说，我国股市起初的根本作用和目的就是给国有企业融资，这也是为什么很多人炒股，但总觉得很别扭，不论是技术流还是政策大盘流都很难在股市中真正挣到钱（肯定有挣到钱的，我说的是对于大多数人而言）

而且股市又涉及到大量的企业经营，关乎经济命脉，因此，我国的股市是有明确要求的，境外资金不允许直接参与股市买卖。

基于以上原因，股市作为资本蓄水池是不合适的。

那么，自然而然，楼市便肩负起了留住资本的重任。

地方财政需求加之资本涌入，共同促使了中国房地产行业蓬勃发展，逐步成为国民经济的支柱之一。

有人认为，房地产行业是国民经济支柱之一，现在的困局只是为了降低金融风险，暂时让它降降温。恢复往昔荣光只是时间问题而已。

我却持有不同的见解，我认为，属于房地产行业的光辉岁月已经过去，房地产行业的现状会成为常态，行业会不断洗牌，最终归为几家大型国有房地产企业经营为主，个别民营房地产企业为副的局面。

依据主要有以下几方面：

1. 从释放的政策来看，房地产的地位已不再

房地产行业遭遇寒冬，不断有地产企业暴雷，大量的地产人失业，高层不是看不到，也不是不关心，而是经济工作的重心早已不是房地产。

恒大这样的房地产企业大不大？当然大，其破产不论是对行业的影响，对产业供应链的破坏还是对社会问题的冲击不可谓不大。

放在以前，估计早就有救援政策出台，大概率不会任由其破产（许家印也是这么想的），但出乎意料的是，在一系列的地产企业暴雷事件上，我们看到的是完全遵循市场规律的操作。

该破产就破产，该清算就清算，没有任何多余的救市举措，（不要跟我举万科的例子，那是国资企业。）

另外，从去年起，尤其是今年，大量密集的救市政策发出，但请注意，这些所谓的救市政策，比如：降低首付比例、降低贷款利息、取消限购等等，对应的都是消费端而非开发端。

或者可以这么理解，这些救市政策仅仅是为了促进消费，对冲通货紧缩带来的影响。

因此，从政策层面已经能明显感到，房地产已经不是，或者至少政策上已经不再是经济支柱。

2. 作为资本蓄水池已不再适合

前文说道，我国的房地产行业之所以发展到目前的规模，很重要的一个原因是它本身具有的“资本蓄水池”的用途。

但目前这一作用已经被替代，因此房地产行业的辉煌将不会重现，这是为什么呢？

在国与国的竞争中，经济是各国角逐的最终目的和目标，除了热战外，还有一场战争也无时无刻不在进行，这就是经济战。

资本涌入一国，对该国而言是好事，因为可以提供充足的资本来进行经济投资和建设，但这些资本也会成为别国发动经济战的武器。

对于弱小的国家，涉及经济利益时，直接找个理由发动一场热战即可，比如伊拉克，叙利亚、利比亚等。

但对于大国而言，发动一场热战的代价太大，就只能利用经济战来摧毁对方。

那经济战如何打呢？简单而言，就是搞垮敌国经济，再抄底收割。

97年亚洲金融风暴、08年全球金融危机都是如此。我们的近邻韩国，因为金融危机，多家国有银行破产，被外资控制，连国有银行都被垄断，谈何主权。

而中国正以势不可挡的势头迅速崛起，这必然会引来一些国家的恐慌，做空中国经济，阻止中国发展势头成为他们的首要战略目标。

作为外来资本蓄水池的房地产行业，也因此成为这场没有硝烟战争的战场，国外的某些资本就是要通过抽回资本，做空中国楼市，来打击中国经济，因为他们知道房地产对于中国经济的重要程度，并且拉跨了房地产行业还会带来一系列的社会问题，引起社会不安，这也是他们乐于见到的。

只是他们没想到，我们借鉴日本的教训，已悄悄把经济发展调转方向，悄然的将资本蓄水池更换为了新能源、特高电等领域。

3. 房地产的投资属性存疑也影响了行业的发展

房地产热的由来莫过于其独特的，高效的投资属性，自房屋货币化以来，各地的房屋价格呈现几何级的增长，这是其他投资所无法比拟的，正因为如此，房地产越炒越热，直到中央提出“房住不炒”的要求，才逐渐降温。

我们能明显感觉到，这两年房子不好卖，这不仅跟国家出台的一系列管控政策有关，其实跟国际大环境也是密切相关的。

有个词在地球村非常流行，这个词就是“全球化”，全球化让中国赶上了一波红利，不仅完善了自身的工业体系，更是将工业产品销售到全球。

也因此，中国的经济发展可以用惊人来形容，也由此一跃成为世界第二大经济体。

对我们老百姓而言最大的感受就是生活好了，手里的钱多起来了，因此会想着如何让钱生钱，也就是投资。而房地产具有绝佳的投资属性，因此大量的民间资金涌入了楼市。

但是，这个全球化，是在欧美等发达国家富裕起来后，各国纷纷左派政党上台，鼓吹自由、民主、环保等的背景下产生的，这些政党也就是我们熟知的“白左”

但多年的白左政党不仅没有让原本富裕的国民进一步富裕，反而让本国经济愈发恶化。

在这种情况下，各国的右派政党（保守派，民粹）开始觉醒，纷纷取代左派政党。

说了这么多，只是想说，全球化这个概念，或许会在不久的将来土崩瓦解，各国会更加注重保护自身经济利益而拒绝全球化的冲击。

这也是为何我们感觉这两年经济环境不好，感觉干什么都不挣钱的原因。

对外贸易受阻，就要扩大内需，实现内循环，但外需不畅，经济必然受到影响，老百姓口袋里的钱也会看的更紧，对于房产这种大额消费也会更加谨慎，这就是这两年房子不好卖的底层逻辑。

4. 其他深层原因

还有一个更加残酷的深层原因，这里不能写，看看当前国内房地产企业的洗牌情况，或许你能理出其中浅层的原因，至于更加深层的原因，如果有缘，我们可以面对面的聊聊，这里确实没法写，也不敢写。

房地产行业已成功的完成了一个阶段的使命，于此同时进入了新的历程

本文只是为了跟大家分析清楚，我国房地产行业崛起和没落背后的逻辑，也让我们客观冷静的接受这一现实，既房地产行业不会再重现过去的光辉

对于尚在行业内拼搏的地产人，要珍惜当下，将业务回归本源，本着做好产品，盖好房子，通过房屋建设、销售赚取利润，投入扩大再生产的逻辑来做好工作。

对于已经下岗，尚在找寻机会的地产人，尽快转型，比如新能源，服务消费行业就是不错的转型方向。

对于已经转行的地产人，你们的选择没错，坚定信念，在新的行业中展现曾经地产人的风采。

以上也只是我的一家之言，有不妥的地方也欢迎大家的指正，我也特别希望能跟大家充分的沟通，让我们的生活变得更加美好！