地产项目开发前期设计阶段约能控制80%左右的地产成本，而后期只能占到20%，如何通过设计管控手段实现对土地资源最优化配置，达成对产品价值的最大化实现？——
教会你如何做投前预案（二）
上一期，我们主要讲述了做投前预案如何提高可售比、价值最大化及推广套系产品，错过的朋友可以去看下投前设计管控（一）
今天我们讲讲组合拳中的其他几项
1、提升定位精准度
2、控制绿地面积与赠送
3、减少政策性住房及自持资源占用
一、提升定位精准度
做总图的时候切忌拿不准，想法多。拿地前纠结究竟客户吃什么样的产品，往往拿地后销售也稀里糊涂不知如何发力。同时，客户也会很纠结——“我究竟是买139的产品还是买143的”，反而不利于销售。
其实，项目操盘离不开“土地、客户、产品”三要素的认真分析，户型与户型见做出级差关系，每一户的得房率拉满才是核心要义。
产品业态定位及户型面积选择要精简，杜绝业态产品线全覆盖的项目定位思路。否则不仅影响销售，还会增加研发及工程的工作难度，事倍功半。
就产品而言，这里面存在两个问题——什么样是做出了级差？以及得房率怎么拉满？
1.户型级差
以上面这三个成都地区的户型为例，如果这三个户型出现在同一楼盘中，你会选择哪一个？
估计业主多半不会选择“三”，毕竟在同样都是125的情况下产品三只做到了3房，而产品二却能做到4房。不仅如此，往往产品一的143户型销量也会收到影响——毕竟如果花125的总价就能获得4房，产品力又没有极大的提升，客户又为什么要为143买单呢。
这，就是我们说的级差关系。如果户型拉不开，就是自己卷自己，内部形成了竞品关系。因此有些产品经理有时也会故意给户型“降降档”，不可谓不是一则良计。
2.提高得房率
得房率=套内建筑面积/产权面积。
提升得房率有“多赠送，少公摊”两条路子。
其中套内的建筑面积赠送，往往需要结合各地的规划条例，以前常见的做法是偷飘窗、偷设备平台，其实尺度上只能说聊胜于无，并没有办法在空间体验上产生质的飞跃。同时需要靠第二条路——公摊面积的节省来提升得房率。
但值得一提的是，四代住宅的政策出炉，使得赠送面积增加了30%-40%以上。一方面室内阳台的尺度普遍从2m左右提升到4m上下；另一方面，部分城市的赠送更是直接拉满，还附赠公共平台的区域（虽然大多公共平台要求同层共享，但在具体业主使用时，还是有一些方法可以规避）。
以上面这两个户型为例，四代住宅的赠送尺度明显，其在阳台上展现了超宽视野，双阳台赠送已基本成为标配。同时，在使用体验上，感受也并不只在于2m到4m尺寸的变化带来的视野体验，业主在阳台可以进行的活动也更为多元和丰富。
另外一条就是节省公摊面积。
各TOP地产关于核心筒的研究不少，比如核心筒的适应情况，选择全明核心筒，抑或是要独梯独户，不同场景会有不同侧重。另外还有小高全部按照11F上限设置，规避封闭楼梯和消防楼梯等原则，相关研究很多，在此就不多赘述了。
但值得注意的是，节省公摊面积并不是唯一的准则，有时为了考虑业主的尊贵感和隐私性（例如独梯独户，实际上业主会占用情况），也可以选择并不那么“经济”的形式。
二、控制绿地面积与赠送
提升绿地面积也是提升业主使用感受的重要一环。所以在周围没有良好的景观的时候，往往采用内向型的庭院“造景”，但这个原则在遇到低密产品的时候则被打破。在这类业态产品中，花园——是业主关注的焦点。即使是叠拼和洋房，非独栋产品，首层的价格也会因为有花园赠送而拔升单价。
因此，在相同用地进深、相同面积和相同户数的情况下，可以通过牺牲建筑密度而获得更多的底层产品实现货值最大化。例如下面这个例子，通过满铺，每30户就可以多增加1户的顶底产品，实现货值提升。
三、减少政策住房及自持资源占用
政策性住房是商品房小区内的消极业态，但又经常无法避免，需要对其进行边缘化处理，将这些业态的影响降到最低。特别是在用地划分及动线设计方面，尽量与商品房业态区分开来，减少对商品房业主的消极影响。
厦门市曾经在出让土地时曾有过一条规定，即安置型的用地不能够放置在场地的边缘位置，也不能够降低配置，为的是保证商品房的品质。但从实际销售来看，这条出让条件对当时获得该地开放商的后续销售极为不利，且小区地库及地上动线极易组织不合理，产生人流交叉，对后续管控也不利。
因此，除了规划的硬性要求（即使有，也应努力沟通争取），政策用房的占地面积应坚持最小化原则。尽量做到可独立分区。其选址布局优先级需置于其他产权业态之后，宜沿场地边缘或临街布置，且动线不宜与商品房业主归家动线交叉干扰，同时注意需并设置单独的人行和车行出入口，甚至可通过绿篱，片墙等实现物理阻隔。
其次，在出让条例没有要求的情况下，政策用房套型面积及户数应优先考虑车位配建数量影响（户数最小化），车位配置需按配建的下限设计。
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