今年下半年起，老黄埔楼市迎来高光时刻，也将卷出天际——
年底前，老黄埔鱼珠片将有8个一手盘展开厮杀：
3个旧规盘：城市之光尾货+富颐华庭+中鼎珺合府，5个新规盘：保利中央公馆+双沙旧改（一城江山海）+文冲东旧改（未来方洲）+珠江村旧改+新溪村旧改。
再加上外围3个在售旧规盘：黄埔新城+星航TOD+臻珑府尾货，整个板块共计11盘不同程度地混杂、相互拉扯。
一年内，11盘在售、可售货量，预估6000+套。
这是什么概念？
据中指院数据显示，2023年，老黄埔只卖出了3720套新房。2024年已过大半，今上半年片区一手成交量仅约1100套，预计全年销量远不及去年基本无悬念。
照这势头，这11盘一年的可售货量，大概需要2年左右才能消化。而时间往后移，新增可售货量源源不断增多。如果整个市场行情没有彻底扭转，则去库存时间将不断延长。
所以，相对意义上，所谓“老黄埔供应量大”的判断是没问题的。各盘之间的内卷也是必然的。
千万不要认为不同梯队的楼盘没有可比性，下等马卷不到上等马。
需要看到，整个老黄埔从鱼珠到南岗的10余公里，沿地铁13号线、5号线布局的10多个新盘，基本构成了一条上下游完整的“食物链”，形成了相对比较稳定的价格体系，各个梯度的楼盘相互依存，没有谁能超然于外。
既然是一条绳上的“蚂蚱”，则必然一荣俱荣，一损俱损。
所以，我接触到的老黄埔意向买家，都在等待观望，等着所有底牌亮相，那时的选择相对更安全也更靠谱。为此我们建了个“老黄埔楼市群”，欢迎感兴趣的朋友加观察君本人微信，入群蹲守。
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这里还要看到，老黄埔楼市是一个以承接外溢客源为主的市场，本身的地缘客量能极为薄弱。而外溢客源，又主要来自两条东西向的地铁沿线，尤其是市区外溢。
这种单向度的客源，也在一定程度上决定了：来自市区的不同预算和需求的外溢客，沿地铁自西往东层层筛选，形成了由高到低的楼盘价格梯度。
这个价格梯度，只要其中任何一环发生变动，则多多少少会影响其他梯队。
尤其是中间档位的楼盘，承上启下，左右勾连，影响更大。
这个链条中，石化路以东至黄埔大桥区间的楼盘，主要是文冲东旧改与双沙旧改，正扮演了“战略性中间区位”这一功能角色。
加之这两个旧改均为央企中建系操盘，且体量庞大，融资商品房货量合计约1.3万套，首开区又率先于8月入市。
它俩的户型设计、定价体系，以及学校品牌级别，都成为上下游其他旧改盘极为重要的参照物。
不夸张地说，双沙旧改与文冲东旧改，两盘的产品与定价如何，将很大程度上影响其他项目的命运：
如果产品错配或定价过高，则为他人作嫁衣裳；如果卷价格跑量回血，则拉崩整个片区价格体系；如随行就市定价，则各盘进入相持阶段，片区价格体系的涨跌交由市场。
近日，双沙旧改·一城江山海首开阅山组团的户型和样板房亮相；隔壁文冲东旧改也公布项目案名“未来方洲”，首开区以及户型面积段亦已曝光。
下面，我们以中立态度，专文详细点评这两个项目，内附最新全景航拍，直观感受周边界面。（以下内容设置了一丢丢门槛，10微信豆=1元）
