老黄埔南岗片区又一巨无霸旧改项目“复活”。
已停滞近三年的沧联旧改，最近突然公示项目实施方案，距离批复之日越来越近。
这有点意外。
要知道，根据前不久公布的《黄埔区城市更新专项规划（2021-2035年）》（决策征求意见稿），沧联旧改可是远期（2026-2035年）推进的15项目之一。
但实际上，近期官方又回复称，沧联旧改已通过广州市批复正式纳入2024年度实施计划。
不过，计划是计划，沧联旧改真正激活，仍需时日。
一是签约、拆迁率并不高。目前，沧联整村拆补安置协议签约完成率不足八成。二是谁来接盘的问题尚待解决。
01
前不久，官方回复人民网留言称：
广州诚业城市更新投资有限公司（下称“诚业公司”）已退出沧联旧改的前期服务工作。下一步，沧联旧改将加快启动招商工作，选取合作企业，优化完善项目实施方案，有序稳步推进建设。
股权穿透显示，诚业公司由广州大业骄阳房地产发展有限公司与广州云埔工业区东诚实业有限公司合股成立，分别持股80%、20%。
其中，大业骄阳为深圳大业骄阳关联公司，东诚实业为区属国企广州高新区集团孙公司。
值得注意，大业骄阳一度是恒大关联企业参股公司。也就是说，前期介入沧联村旧改的开发商主体实为恒大。
恒大与大业骄阳合作，通过诚业公司投入沧联旧改项目拆迁补偿款，推动本项目拆迁补偿协议签约及物业拆除工作。
众所周知的原因，2021年恒大暴雷后，沧联旧改很快停摆。同年9月，沧联社区一度发起公开信，强烈要求诚业公司终止与恒大的合作。
此时尚存一口气的恒大仍不肯放手，死鸭子嘴硬，坚称“一直在努力引进资金合作方”，寻找接盘侠续命。
但死鸭子终究熬不过时间。
恒大方面隔空回应后，沧联旧改很快悄无声息，陷入长达两年的摆烂状态。
从最近人民网留言回复来看，恒大应已彻底退出沧联旧改。至此，恒大当年染指黄埔的两个旧改项目——庙头与沧联的风险，均已逐步出清。
对于涉及的村民来说，甩掉这么大的脓包，当属天大利好。
不过，接下来沧联旧改尚待合作企业招商，以及是否实施房票安置，仍有不小的压力。
毕竟，沧联旧改区位并无独特优势，且自身体量庞大，又面临同类竞品太多。
这样一个开发周期漫长的巨型项目，对开发商的资金实力、开发能力，显然是很大的挑战。
02
沧联旧改实施方案显示，项目占地面积约114万方，总建筑面积高达364万方。
这个体量仅次于沙步旧改黄埔新城（507万方），为老黄埔片区第二大旧改项目。
老黄埔其他旧改体量整体感受一下：
双沙旧改（330万方）、南岗南片旧改（325万方）、夏园旧改（约306万方）、茅岗西旧改富颐华庭（228万方）、文冲东旧改未来方洲（约220万方）、文冲西旧改城市之光（约200万方）、笔村旧改（177万方）、庙头旧改（168万方）、南湾村旧改（147万方）、宏岗村旧改（110万方）。
沧联旧改的融资（商品）住宅，占地面积约30.23万方，总建筑面积约153.48万方。
按套均100平计算，商品房供货量就是超1.5万套！
值得注意的是，沧联旧改受开发商拖累，长期停滞不前，直接堆高了开发成本，导致融资住宅容积率干到了4.5-5.3。
沧联旧改融资住宅10个组团中，有高达7个地块容积率超5.0。不出意外，将大规模出现150米高、50层左右的超高住宅。
超高住宅，也是老黄埔片区未来新入市旧改项目的常态。
由此将塑造广州独特的城市景观：局部区域的天际线，可能是超高住宅，而不是商务办公楼。
而在沧联，又更为特殊一些。
在连片低矮的工厂环绕中，戛然崛起的超高住宅楼，会显得相当醒目。
03
在老黄埔片区黄埔东路沿线一众旧改项目中，沧联旧改属于最末端的“鱼尾盘”。
在价值坐标上，沧联仅比片区内的笔村旧改（富力新城）、宏岗旧改强一丢丢。
而仅有的比较优势，主要在于佛穗莞城际（地铁28号线）与黄埔有轨2号线，经沧联并设有多个站点。
尤其是28号线与有轨2号线换乘埔南路站，以及通过轨2换乘地铁13号线，今后可以便捷进入广州市区，以及前往东莞、深圳等珠三角城市。
不过，紧靠这两条线，也并不能给沧联旧改加分多少。
只因，项目太多不利因素，冲抵了轨道交通的优势。
老实说，沧联几乎拿不出一块看得顺眼的靓地。
比如，最近埔南路站的两宗融资住宅地块，本来算是项目唯一的地铁上盖盘了，但挨不住北向500米处就是庞大的祥景陵园。
中间仅小块回迁房形成建筑屏风有所遮挡，仍有部分北向楼栋的中高楼层，将暴露在墓地视野之内。
毫无疑问，靠近墓园将是项目头号干扰因素。
不仅如此，两宗融资住宅地块，南向180度全景都是连片工业物流园，实在大煞风景。
墓园与厂区南北夹击，可谓背腹受敌。这种环境，即便地铁一步之遥，恐怕也会劝退部分非常介意的买家。
其他远离墓园的融资住宅地块，要么远离地铁站，要么紧邻黄埔东路主干道和广园快速路，货车穿行，粉尘、噪音，大概是比较感人的。
地块质素不佳，只能靠教育配套来拉分。这是目前几乎所有楼盘的基操。
实施方案显示，沧联旧改将配建1所42班高中，以及高达4所九年一贯制学校，包括：一所72班（54+18），两所48班（30+18），一所36班（24+12）。
配建的中小学都是九年制，这在黄埔旧改盘中，算是一抹亮色，意味着每所学校小升初形成一个独立的闭环，互不干扰。
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