买房作为我们一生中频率很低的重大交易行为，如何选房，什么户型流通性更好，谁更保值增值，供货量与楼盘的定位匹配度如何？
要搞清楚这些东西，显然是一项技术活。
但在上涨周期，技术却往往是被忽视的。特别是区域性普涨行情，在跟风情绪无限放大之际，也是根本不需要技术的。
但潮水退去，才知道谁在裸泳。
目前我们正在经历的、不知何时才是尽头的下行周期，从高峰到山腰到低谷，几乎所有楼盘的外衣均被扒下，涨跌几何，谁更保值，同期买入的谁亏更多，已然都有了答案。
本期，尝试梳理科学城几个标杆二手盘今年以来的成交数据，看看能否发现一些比较规律性的东西。
@注1：部分户型今年成交数极少，成交价降幅参照一年成交数据。
@注2：同一户型不同楼栋、不同楼层、不同朝向的具体价格不同。表中成交价趋势和降幅，仅反映同一面积段以及房间数的大致情况，有一定参考价值，但不代表某个具体户型的情况。
1、整体挂牌率：令人意外的是，新福港鼎峰反而是最高的，贝壳挂牌在售97套，挂牌率6.4%；户数最多的东荟城，挂牌在售272套，是鼎峰的将近3倍，但挂牌率却是最低的，4.1%。
2、遗憾的是，每个楼盘各个户型在本小区中的占比，这是一个很重要的数据，可惜时过境迁比较难掌握。所以现在新开发的楼盘，我特别注重这个数据，也相对容易拿到一些。
这个数据为什么重要？因为涉及各个户型面积段与楼盘的定位，以及后市的增值保值与流通性。也就是户型的匹配性和竞争力问题。
一旦错配，或占比过多，加之如果同地段周边其他楼盘类似户型也多，则很容易导致同类产品供应量激增，供过于求，而出现踩踏现象。
3、整体成交率：科城山庄二期锦泽园相对略高一点，共16套，达到18.4%；东荟城以成交57套占比17.3%，居第二。
4、户型成交率：四个盘以三至四房为成交主力，其中以三房户型占比较高。当然，三至四房户型的挂牌量也相对最多。
5、四个盘中，整体定位改善的富春山居，挂牌量与成交率较高的是180平以上五房户型，相对比小面积的三至四房户型抗跌。
6、科城山庄锦泽园的五房以上户型，挂牌在售仅1套190平五房两厅，惜售非常明显。但由于挂牌价较高（5.1万/平），有价无市，无人问津。
在此前，这类户型仅在2020年9月成交1套，成交价3.4万/平。相对近一些的参考价是：锦泽园2023年10月底成交了一套184平四房户型，价格4.9万/平。
7、改善属性较强的富春山居，以及科城山庄锦泽园，35平至66平一房户型的成交率还不错，看起来市场比较青睐。但要注意，这是以价换量的结果。
这两个盘的一房户型比较吃香，原因我认为两个：
其一，适合部分权贵家庭安置老人养老，同小区甚至同楼栋，分开住又就近方便照顾；
其二，尽管两个盘无配建初中，小升初也未直升，但由于小学还算可以，让一房户型有了点学位壳的属性。
8、目前新一代户型迭代升级，功能更强，房间越来越袖珍化，且普遍不再设计一至两房户型。这给了原来一至两房户型一线生机。但这种产品，对于面积段和楼盘定位以及周边条件，会有较高的要求。
不是所有楼盘1-2房户型，都有科城山庄、富春山居的待遇。
这种小户型在市场上能否占据一席之地，取决于几个因素：
一、改善盘中占比较低的养老房、子母房；
二、强学区房中的“学位壳”，这在越秀区表现很明显，黄埔这边东荟城的两房户型在学位暴雷前也有这种属性；
三、交通非常便利，距离就业中心、CBD近在咫尺，满足对通勤时间要求很高的年轻白领的过渡需求。
很显然，这种小户型有面积上的限制，总价不能过高。
比如，科城山庄、新福港鼎峰的86-87平两房一卫户型，对比新规户型普遍能做到三房两卫甚至3+1房，已没啥优势。
加之同小区，还有更多更小面积段的1-2房户型，比如科城山庄的35-40平一房、61-71平两房，科城87平两房户型性价比很低，量、价均跑不起来，整体表现为有价无市。
9、梳理下来，大体两个结论：
一、能一步到位解决三大核心需求：家门口配套好的“书包”，特别是一站式优质教育配套——从幼儿至初中乃至高中优质教育；大户型满足自住、活动空间；居住环境较好的改善盘大户型。
这些楼盘整体自住率高，业主持有时间相对较长（比如九年一贯制学位，多数普娃家庭一般会直升读完九年），更为惜售，跌幅相对小一点。
二、作为买家，要特别注意户型面积段与楼盘定位的匹配问题。
如果是学位刚需盘，尽量选110平-130平区间的四房，相对比同小区的2-3房小户型，以及超144平大户型，更保值一些，流通性更强。比如东荟城的四房户型之于云埔片区，科城山庄、新福港鼎峰的四房之于区府板块，都相对比其他面积段更抗跌一些。
需要注意，地段一般的刚需盘，开发商往往严控总价，做低面积，以走量为主，但也导致了小户型占比过多。这种楼盘如有好学位支撑，少量面积适中的四房户型有一定稀缺性，二手相对有竞争力一些。
如果是纯改善盘，则尽量选面积稍大一些的户型，比如170-200平区间的五房户型，相对更受市场青睐。
这是由改善盘的客群性质决定的。
小面积户型，比如100平-143平这种偏刚需产品，非富即贵群体当然看不上。
但250-300平这种超大面积，若非核心地段稀缺的景观，以及一流的产品设计和物业服务，过高的总价（溢价）对客群承压较大，也无太大吸引力。这种产品后市流通性很差，价格也没竞争力。
一言蔽之，刚需盘里的超大户型，改善盘的小面积以及超大大户型，基本都算是错配。这些坑，尽量能避则避。
PS：关于黄埔区具体楼盘具体户型是否错配，以及具体户型在本小区以及片区的占比（稀缺度），如何选筹问题，信任的、有需求的朋友，欢迎添加下面观察君微信付费咨询。
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