笔者新近得到消息，中建玖合大宁项目，未来售价剑指16万/㎡以上，首排瞰景的270㎡户型，总价要站上4000万。目前，该项目正在紧锣密鼓地施工、打磨品质，为此目标而努力。
实景图
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中建玖合大宁项目的产品面积段预计包括120、150、175、200、270㎡，以及少量400-520㎡顶层复式特殊产品。其中，270㎡大平层位于小区第一排的两幢楼内，是大宁高层住宅罕有的尺度。
户型分布设计过程，仅供参考
大宁近三年只有两个新房项目入市。2022年静安府西区少量叠加，建面约168-179㎡，均价10.87万/㎡；2022至2023年的静安天悦，入市均价10.5万/㎡，面积段在107-245㎡之间，中小套型比例高达80%。即使是区域标杆大宁金茂府，最大公寓面积250㎡，也没超过中建玖合项目。
中建玖合项目，光是楼板价就有6.83万元/㎡，地块内还有办公，单算住宅楼板价还不止这个数。所以远超当年大宁金茂府的4.7万元/㎡、静安天悦的5.17万元/㎡。
即使是按目前静安普遍的12.5万/㎡保守计算，270㎡大平层的总价也要3300多万。若是按照16万/㎡计算，270㎡的总价妥妥超过4000万。
再来看看大宁二手挂牌情况。均价超过3000万元的房源仅分布在四个小区内，其中三个小区都是叠加产品，而且只有一套挂牌。只有大宁金茂府有3套高层和3套叠加房源挂牌超过3000万。
270㎡，有望让大宁的住宅段位再抬高一截。
图源：链家网
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再来看看该整个项目的区位。其地处静安大宁，是近年来少有的大宁核心位置地块。项目直线距1号线上海马戏城站约450米，地块西侧是宝华万豪酒店，再往西是大宁音乐广场，地块东侧就是新梅共和城，整体城市界面可圈可点。
实景图，拍摄于2024年8月
270㎡户型所在的第一排住宅，向南刚好直面大宁公园，基本上是没有视野遮挡的，景观资源非常优秀。
实景图，拍摄于2024年8月
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最后，可以看看该地块的整体公区设置。8栋12-24层住宅楼，全部是首层架空的配置，楼间距最小35米，最大超51米，比较开阔。
东北角有一栋办公楼，住宅与办公楼间设有围墙和消防通道。社区人车分流，并配有三处水景与一座下沉式庭院。
规划方案示意图
规划图中还有一个彩蛋，270㎡户型所在的第一排两栋楼顶楼，未来应该为顶复产品，配置了私家泳池，使用面积不小，自世博滨江的保利世博天悦之后，这是我再一次见到创造私家泳池的生活梦想。
规划方案示意图
保利世博天悦样板房私家泳池，仅作示意
中建玖合大宁项目，诞生于土拍不再限价的新局面。现在，如果开发商有意打造高品质，冲击更高天际线，这对好房促消费的新年楼市是一件大好事。市场各方积极看待，乐见其成。
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