回顾2024年，我们目睹众多开发商在提升产品力方面的用力；2025年，相信是新房产品力继续迭代升级的大年。排除别墅这类特殊住宅，公寓类新房已经埋下了两个伏笔。
01
这个名称，以前也有，但通常只是面积较大的多层住宅，没有立体墅居的感觉。
有立体墅居的，是两层复式的叠加，一复层、三复层、甚至五复六，但这类产品往往单层面积较小，不如大平层舒适。
现在，有开发商给了平墅新的诠释。浦东东郊的汤臣君品，其平墅就是每户人家独享一整层空间，而且还额外带一间地下室，兼具平层的尺度舒适和墅居的立体感。
具体看其示意图，一幢楼宇地上四层，每一层是单独一户人家，无论你住在1楼还是4楼，都能通过独立的电梯直达地下室。1楼和4楼分享地下一层空间，2楼和3楼分享地下二层空间，并且通过参差错落的设计处理，尽可能减少彼此间的干扰。
平墅B户型立体示意图
更重要的是，地上地下空间的尺度也非常富裕。以建面约365㎡的C户型为例，达到了南向21米的面宽。然后，地下室空间也很大，一层地下室的最大挑高甚至达到约6.6米，相当于附赠了2层空间
未来居住在平墅，大概是以下一番图景：所有家庭成员平时居住尺度舒适，其乐融融；当需要更多私人空间或娱乐场景时，可以在在独立入户的地下室进行。
汤臣君品平墅立面示意图
据悉，汤臣君品的平墅样板房即将对外开放，首批房源225-286㎡，均价16.58万元/㎡，这种创造性的产品设计能打动多少豪宅买家？未来，会有更多平墅替代叠加，在上海卷起一股风潮吗？
02
过去的一年以来，名为“第四代住宅”的新物种出现，像苏州、杭州等上海邻城已有此类案例，南房的沿海城市更是如雨后春笋。不少城市将2024年称为四代住宅爆发年。
何为第四代住宅？从时间维度看，从茅草房到青砖瓦房再到电梯房，人类住宅已历经3次更新迭代，第四代住宅这个全新物种，是绿色建筑的衍生品，其特征为“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”。
最显眼的特点就是花园，第四代住宅被要求配备独立的空中花园或参与共享的绿化平台。这些绿色面积不仅要达到一定标准（如不小于套内建面的40%），还应具备良好的采光和通风条件，确保植物能正常生长。
第四代住宅还有一个共同点：公共休闲绿化平台均不计入容积率。因此，第四代住宅意味着更高的得房率、更低的公摊，甚至更多的附加空间，无疑将迭代甚至颠覆现有的公寓类住宅形态。
第四代住宅保利国贸天琴湖效果图
在上海，这样的第四代住宅尚未出现，但在青浦，我们已经看到相关的信息。
2024年7月，青浦区土地推介会上提到：上海也正在研究第四代住宅项目。到了2024年10月，青浦华为西岑科创园的规划图里，第四代住宅的样子已跃然纸上，上面布满生机盎然的绿植。
当下，青浦华为西岑科创园的科研地块会率先动工，住宅还需等待相关规范性文件出台和建筑设计方案公布后，才会更进一步。但上海首座第四代住宅落地青浦，八九不离十。
青浦华为西岑科创园效果示意图
未来，第四代住宅会在上海大力推广吗？尽管它较于传统住宅有明显优势，但上海不少住宅用地面积本身较小、南向面宽窄、周边建筑密度高，在市区推广其实并非易事。而且，第四代住宅本身建设的难度与交付后的维护也是需要开发商动更多脑筋去解决的问题。
以上只是浮出水面的两大伏笔，相信水面之下还有更多的暗流涌动。2025年的上海新房市场，用产品创新来打动改善、促进消费，是大势所趋。
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